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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung » Kündigung eines Gewerbemietver

Hallo,

ich möchte ein Gewerbeobjekt ersteigern, das gewerblich als Gaststätte vermietet ist. Der Pachtvertrag wurde vor 10 Jahren für einen Zeitraum von 30 Jahren geschlossen, läuft also noch 20 Jahre. Der monatliche Pachtzins beträgt EUR 1.000 (niedrig gestaffelte Steigerung alle 3 Jahre zum Inflationsausgleich), laut Gutachten wären aber EUR 2.500 üblich.

Ich habe etwas gegoogelt und gefunden, daß ich nach § 57a ZVG, 580 Abs. 2 BGB zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen kann.

Meine Fragen:

1.) Kann ich wirklich kündigen, obwohl der Vertrag noch 20 Jahre läuft? Oder geht die Kündigung nach § 57a ZVG, 580 Abs. 2 BGB nur bei Mietverträgen mit gesetzlicher Kündigungsfrist?

2.) Muß ich die Kündigung begründen?

3.) Setzt die Kündigung ein berechtigtes Interesse meinerseits voraus?

4.) Wenn ja, was wäre ein solches Interesse? Muß es Eigenbedarf sein, oder genügt es schon, daß ich die Immobilie weiterveräußern möchte und diese nur in unvermieteten Zustand einen ordentlichen Preis erzielt?

Wenn möglich bitte ich Ihren Antworten Rechtsquellen (Gesetze, Urteile...) beizufügen.

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Berücksichtigung des von Ihnen beschriebenen Sachverhalts beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1. Sie können den Vertrag kündigen, obwohl laut Vertrag die Pachtzeit noch 20 Jahre andauert. Es handelt sich bei § 57a ZVG um ein gesetzlich normiertes Sonderkündigungsrecht. Die Wirkung des § 57a ZVG besteht darin, dass die vertragliche Kündigungsfrist auf die gesetzliche Kündigungsfrist abgekürzt wird (Böttcher, ZVG, § 57d Rn 13). In § 584 Abs. 1 BGB ist die gesetzliche Frist geregelt. Danach ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig und hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Frist enden soll.

§ 580 BGB gilt hingegen nur für Mietverträge (§ 584a Abs. 2 BGB) und gewährt dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht bei Tod des Mieters (evtl. meinten Sie eine andere Vorschrift?).

2. Die Angabe eines Kündigungsgrundes ist grundsätzlich nicht erforderlich. Ich rate dennoch, auf das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hinzuweisen.

3. Das Vorliegen eines berechtigten Interesses ist keine Voraussetzung. Dieses muss nur bei Mietverträgen über Wohnraum gegeben sein §§ 573 I, 573d I, 575a I BGB ( BVerfG ZMR 1989, 410; BGHZ 84, 100).

4. Diese Frage erübrigt sich nach den Anmerkungen zu 3.

Zu beachten ist, dass Sie die gesetzlichen Fristen der §§ 584, 594a Absatz 2 BGB einhalten. Außerdem ist die Kündigung nur zum erstmöglichen Termin nach dem Zuschlag möglich, ansonsten entfällt das Kündigungsrecht, § 57a Satz 2 ZVG.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung der Fragen geholfen zu haben.

Mit besten Grüßen,

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