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Die Lage ist wie folgt: Ein Eigentümer Namens Herr X eines 15-Parteien-Wohnhauses hat aus persönlichen Gründen (Aversionen) unter der Mehrzahl der Wohnungseigentümer eine Art "Feldzug" gegen die Hausverwaltung, die seit etwa einem halben Jahr für das Objekt tätig ist, begonnen und will diese bei der kommenden Eigentümerversammlung fristlos kündigen. Die Gründe hierzu erscheinen mir sehr lapidar: Vertrauensbruch d.h. die Hausverwalterin hätte sich nicht um einen Wasserschaden gekümmert, der in einer der Wohnung entstand, sie sei "frech" zu Herrn X gewesen und hätte ihre Kompetenzen überschritten, da sie sehr direkt ist.
Herr X ist im Beirat, gleichzeitig wie gesagt Eigentümer einer Wohnung und außerdem als Hausmeister des Obekts auf 600 Euro-Basis angestellt.
Der Vertrag der Hausverwaltung beläuft sich insgesamt auf zunächst 3 Jahre.
Meine Frage: Ist es so einfach möglich, eine Hausverwaltung fristlos zu entlassen?
Reicht eine einfache Mehrheit der Eigentümer, um die Hausverwaltung fristlos zu entlassen? Reicht sogar nur der Antrag der 3 Beiratsvorsitzenden, um die Hausverwaltung zu entlassen?
Welche Gründe müssen vorliegen, um eine Hausverwaltung fristlos entlassen zu können?
Vielen Dank im Voraus.
Antwort geschrieben am 19.11.2010 11:45:18 
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Rechtsanwältin Wibke Türk
HInter der Twiete 28, 22851 Norderstedt, Tel: 040-63649737, Fax: 040-41186797
Familienrecht, Kaufrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Reiserecht
Bewertungen: 198
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Vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich unter Berücksichtigung der mir zur Verfügung gestellten Informationen und des von Ihnen gewählten Mindesteinsatzes in der gebotenen Kürze wie folgt beantworten möchte.
1. Ist es so einfach möglich, eine Hausverwaltung fristlos zu entlassen?
Welche Gründe müssen vorliegen, um eine Hausverwaltung fristlos entlassen zu können?
Grds. ist es nicht möglich, eine Hausverwaltung während des laufenden Vertrages "einfach" fristlos zu entlassen.
Für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung müßte ein "wichtiger Grund" vorliegen. Ein wichtiger Grund wurde von unterschiedlichen Gerichten u.a.. angenommen bei Abrechnungsverzug, bei fehlender Zusammenarbeit mit dem Beirat, bei Weigerung der Einberufung der Versammlung, Protokollfälschung.
Insofern ist es fraglich, ob hier bei den von Ihnen genannten etwaigen "Verfehlungen" der Hausverwaltung bereits ein wichtiger Grund vorliegt, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt.
Aus Ihren Informationen geht nicht hervor, dass es hier z.B. grds. eine fehlende Zusammenarbeit mit dem Beirat gibt. Hier scheint eine persönliche Animosität zwischen Herrn X und der Hausverwaltung vorzuliegen, welche aber wohl noch keine rechtswirksame fristlose Kündigung zuläßt.
2. Reicht eine einfache Mehrheit der Eigentümer, um die Hausverwaltung fristlos zu entlassen? Reicht sogar nur der Antrag der 3 Beiratsvorsitzenden, um die Hausverwaltung zu entlassen?
Für eine Abberufung der Hausverwaltung ist gem. § 26 I WEG eine Stimmenmehrheit der Eigentümerversammlung notwendig. Von Kündigung wird hier nicht gesprochen.
Mittlerweile wird jedoch in einer Abberufung der Hausverwaltung aus wichtigem Grund gem. § 26 I WEG wohl gleichzeitig auch eine ausserordentliche Kündigung zu sehen sein.
Grundsätzlich ist neben der Abberufung daher auch die Kündigung des Verwaltervertrages zu erklären.
Diese sollte hilfsweise auch ordentlich erklärt werden.
Rechtsanwältin
Wibke Türk
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