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Ist eine Aufforderung zur Schadensbeseitigung notwendig?


10.10.2004 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mietvertrag endete zum 30.09.04. Bereits zum 23.08.04 habe ich die Mietsache übergeben. Dazu wurde ein Übernahmeprotokoll zwischen Vermieter und Mieter erstellt. Gemäß diesem hat der Vermieter die Mietsache übernommen, es wurden keine Schäden bzw. Mängel an der Mietsache im Protokoll aufgeführt. Der Vermieter hat meine Mietkaution bis zur Schlussabrechnung behalten.
Am gestrigen Tagen erhielt ich nun diese Abrechnung. Der Vermieter teilte mir darin mit, dass er einige Fachfirmen zur Beseitigung von Schäden beauftragen bzw. Material kaufen musste. Diese Kosten stellt er mir nun in Rechnung. Bis zu diesem Schreiben war mir nicht gewahr, dass die abgenommene Mietsache nicht in ordnungsgemäßem Zustand gewesen sein soll. Im übrigen hat er mich auch nicht zur Beseitigung etwaiger Mängel/Schäden unter Fristsetzung aufgefordert, sondern sofort eine Fachfirma mit der Durchführung der Arbeiten auf unsere Kosten beauftragt.
Muss ich für diese Kosten aufkommen oder gilt hier die Anwendung von BGH VIII ZR 252/81 ?
Dem Schreiben des Vermieters habe ich weiterhin entnommen, dass er im Monat September umfangreiche (Renovierungs)Arbeiten an der Mietsache durchgeführt hat (während ich noch Mieter war). Findet hier das Urteil des AG Lörrach Anwendung und kann ich meine Mietzahlung für den Monat September anteilmäßig wieder einzufordern?. „Der Vermieter kann aber keine Zahlungen mehr verlangen, sobald er die Wohnung einem Dritten überläßt oder zum Zwecke der Renovierung selbst nutzt. (AG Lörrach 3 C 2250/98 WM 99, 303
Hat der Vermieter das Recht, mein Mietkautionssparbuch weiterhin einzubehalten oder muss er zumindest eine Teilauszahlung vornehmen?

Vielen Dank und Gruß

10.10.2004 | 18:51

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Eine Aufforderung unter Fristsetzung Schäden zu beseitigen ist im Normalfall nicht notwendig. Lediglich bei Schäden, die in den Bereich von mehreren 1000 EUR gehen, hat die Rechtsprechung eine vorherige Pflicht zur Aufforderung mit Fristsetzung anerkannt, wie sie bei unterlassenen Schönheitsreparaturen notwendig ist.

Dem von Ihnen mit dem Vermieter bei Rückgabe der Wohnung gefertigten Übergabeprotokoll kann jedoch ein entsprechender Beweiswert zukommen, daß bei Rückgabe der Wohnung diese ohne Schäden war. Es kommt dabei aber auf den genauen Inhalt des Protokolls an, so daß sich eine verbindliche Aussage dazu an dieser Stelle verbietet. Auch kommt es darauf an, ob die nun bemängelten - und behobenen - Schäden bereits bei Übergabe sichtbar gewesen sein müssen. Hat der Vermieter das Übergabeprotokoll vorbehaltlos unterschrieben, dürfte diesem die Ausschlußwirkung zukommen, mit der Folge, daß er keine weiteren Forderungen mehr stellen kann.

Das von Ihnen zitierte Urteil des BGH vom 10.11.1982 behandelt diese Fragestellung im übrigen nicht, sondern betrifft die Weitervermietung vorenthaltener Mieträume.

Sofern Sie die Miete im Monat September in voller Höhe vorbehaltlos gezahlt haben, wird eine Rückforderung wegen durchgeführter Arbeiten problematisch. Grundsätzlich sind Sie zur Minderung der Miete berechtigt, wenn Ihnen der Vermieter die Mietsache nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Verfügung stellen kann. Allerdings müssten Sie beweisen, in welchem Umfang das im September nicht mehr möglich war und dazu darlegen, an welchen Tagen in der Wohnung gearbeitet wurde.

Ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution steht dem Vermieter in der Regel nur für einen begrenzten Zeitraum zu. Die Rechtsprechung billigt ihm eine Überprüfungsfrist von bis zu 6 Monaten zu, um ggf. entgegenstehende Ansprüche geltend zu machen. Etwas anderes gilt aber, wenn Ihnen die Rückgabe der Wohnung in mangelfreiem Zustand bestätigt wurde: Dann besteht kein Grund mehr für den Vermieter, die Kaution zurückzubehalten. Insbesondere ist er nicht berechtigt, die Kaution gegen angebliche Schadensersatzansprüche zu verrechnen.

Ich schlage vor, daß Sie mir das Übergabeprotokoll und das Schreiben des Vermieters zuleiten und wir dann einmal über die Angelegenheit telefonieren.

Sofern dem Übergabeprotokoll nämlich eine Ausschlußwirkung zukommt, sollte die Abrechnung des Vermieters zurückgewiesen und er zur Rückzahlung der Kaution aufgefordert werden. Kommt er dem nicht nach, kann der Anspruch im Klagewege durchgesetzt werden.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, 50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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