Zu diesem Dachboden führte vormals eine gemeinsam genutzte FH-Türe (im Bereich A) und später wurde von einem der beiden Nutzungsberechtigten eine zweite Türe vom Treppenhaus in dessen Dachbodenanteil B angebracht. Der Dachboden war bisher nicht weiter abgeteilt, aber nun hat Eigentümer B einen Holzverschlag als Trennwand hochgezogen und sich dabei aber mehr Quadratmeter "zugeteilt", als ihm nach Meinung von Eigentümer A per Teilungserklärung zustehen.
Die Teilungserklärung lautet in diesem Punkt: "... Jedem Eigentümer der im 2. Obergeschoss gelegenen Wohnung wird das Sondernutzungsrecht an der Hälfte des Dachbodenraumes der über seiner Wohnung und über der Wohnung seines Stockwerknachbarn liegt in der Weise eingeräumt, dass ..."
Wohnung A hat 71 m² WFL, Wohnung B 85 m² WFL.
Nach Meinung des Eigentümers A stehen jedem der beiden Eigentümer daher 78 m² Dachboden zu, während Eigentümer B darauf beharrt, jedem stünde die Fläche zu, die seiner Wohnfläche entspricht - und so hat er auch den Dachboden abgeteilt. Eigentümer A verlangt den Rückbau, den aber B ablehnt.
B erklärt nun, wenn A darauf bestünde, dann würde er den von ihm geschaffenen Zugang wieder zumauern, um über den Dachboden von A zu seinem eigenen Dachboden B zu gelangen.
A hält diesen Rückbau der Tür für rechtswidrig - zum einen aus Gewohnheitsrecht; hier habe B durch den Einbau der Türe nachhaltig auf sein Recht des Zugangs über die Türe von A verzichtet und zum anderen auch aus dem allgmeinen Schikaneverbot des BGB (§ 226 BGB).
A hat B verschiedene Angebote zur friedlichen Lösung des Problems angeboten; B lehnt alles kompromisslos ab.
A möchte nicht einfach klein beigeben - er befürchtet auch Probleme bei einem späteren Verkauf der Wohnung, wenn potentielle Käufer die Diskrepanz mitbekommen zwischen dem, was in der Teilungserklärung steht und dem, was die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit betrifft.
Wer ist im Recht? A oder B?
Sollte A im Recht sein, dürfte er dann nicht sogar bezüglich der Bretterwand zur Selbsthilfe greifen (§§ 858 und 859 BGB)?
(Nur zur Info: Ich bin "A")
Antwort geschrieben am 09.02.2012 18:18:36 
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Rechtsanwalt Thomas Bohle
Damm 2, 26135 Oldenburg, Tel: 0441 26726, Fax: 0441 26892
Arbeitsrecht, Familienrecht, Zivilrecht, Baurecht, Miet und Pachtrecht
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nach der derzeitigen Sachverhaltsdarstellung spricht viel dafür, dass A, also Sie, Recht haben, was ich auch gerne begründen möchte:
Sie führen zur Teilungserklärung aus, dass jeweils die hälftige Fläche der über den Wohnungen liegenden Dachboden zugewiesen werden sollte.
Wenn man nun davon ausgeht, dass die über beiden Wohnungen liegende Fläche 156 m² gesamt beträgt, wäre der häftige Anteil eben die von Ihnen genannten 78 m².
Allerdings haben Sie leider nicht die gesamte Textpassage wiedergegeben. Denn es ist durchaus möglich, dass sich auch dem Zusatz "..in der Weise eingeräumt, dass ..." etwas anderes ergibt - dieses "dass" kann daher entscheidend die hälftige Aufteilung abweichen lassen, so dass die gesamte Textpassage daraufhin geprüft werden müsste.
Ergibt sich daraus keine Abweichung, verbleibt es bei den hälftigen 78 m² und Sie hätten einen Beseitigungsanspruch.
Ein Selbsthilferecht wird Ihnen allerdings nicht zustehen, sicherlich auch in der Sache übehaupt nicht weiterhelfen. Wenn wenn Sie die Bretterwand entfernen, können Sie doch sicher sein, dass bei der nächsten Gelegenheit die Wand wieder aufgestellt wird, es also ein "Fass ohne Boden" wird.
Ich würde Ihnen raten, dazu wirklich eine richterliche Entscheidung herbeizuführen, da dann eine Entscheidung vorliegt, die auch der Zwangsvollstreckung unterliegt.
Der Rückbau des Zuganges und das Betreten durch Tür "A" kommt aus denen von Ihnen bereits zutreffend geschilderten Gründen nicht in Betracht. Insoweit gab es eine Vereinbarung über die zweite Tür, die auch tatsächlich vollzogen worden ist, so dass B sich an diese Vereinbarung zu halten hat und diese Vereinbarung nicht einseitig wieder abändern kann.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 09.02.2012 18:54:26
Vielen Dank für die rasche Antwort. Anhand dieser konkretisiere ich meine Anfrage wie folgt: Der Passus nach dem "dass" lautet "... dass der Zugang den beiden Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht (DAS WAR BIS VOR ÜBER 10 JAHREN TÜR "A") und im übrigen jeder der beiden berechtigten Wohnungseigentümer die im Bereich über seiner Wohnung gelegene, möglichst genaue Hälfte des Dachbodenraums allein und ausschliesslich benutzt. Jeder Sondernutzungsberechtigte darf den Dachbodenraum in beliebiger Weise nutzen, ausbauen und abgrenzen. ...".
Inwieweit Eigentümer B für diese von ihm eingebaute Türe Genehmigungen eingeholt hat oder nicht, weiss ich nicht. Diese Türe wurde in den letzten Jahren weder von der Hausverwaltung, noch von den zuständigen Brandschutzbehörden beanstandet.
Inwieweit ändert sich dadurch etwas an Ihrer Antwort?
Vielen Dank für die rasche Antwort. Anhand dieser konkretisiere ich meine Anfrage wie folgt: Der Passus nach dem "dass" lautet "... dass der Zugang den beiden Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht (DAS WAR BIS VOR ÜBER 10 JAHREN TÜR "A") und im übrigen jeder der beiden berechtigten Wohnungseigentümer die im Bereich über seiner Wohnung gelegene, möglichst genaue Hälfte des Dachbodenraums allein und ausschliesslich benutzt. Jeder Sondernutzungsberechtigte darf den Dachbodenraum in beliebiger Weise nutzen, ausbauen und abgrenzen. ...".
Inwieweit Eigentümer B für diese von ihm eingebaute Türe Genehmigungen eingeholt hat oder nicht, weiss ich nicht. Diese Türe wurde in den letzten Jahren weder von der Hausverwaltung, noch von den zuständigen Brandschutzbehörden beanstandet.
Inwieweit ändert sich dadurch etwas an Ihrer Antwort?
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 09.02.2012 19:05:55
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich habe es fast befürchtet: Ja, an der Antwort ändert sich nun etwas; B hat Recht.
Denn der entscheidende Passus war tatsächlich in dieser Textpassage enthalten, wenn dort ausgeführt wird:
"jeder der beiden berechtigten Wohnungseigentümer die im Bereich über seiner Wohnung gelegene, möglichst genaue Hälfte des Dachbodenraums allein und ausschliesslich benutzt."
Dadurch wurde der Bereich zugewiesen, der jeweils über der Wohnung liegt, so dass dann der Dachboden zu 71/85 m² zu verteilen ist, wenn diese Bereiche über der Wohnung liegen.
Der weitere Zusatz "möglichst genau die Hälfte" ändert daran nichts, da eben mit "möglichst" genau diese hälftige, von Ihnen gewünschte Aufteilung wieder aufgeweicht worden ist.
Im Rahmen der Auslegung ist danach also auf den jeweiligen über der Wohnung liegenden Dachbodenraum abzustellen, so dass B dann mit seiner Auffassung Recht hätte.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
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Fax: 0441 / 26 8 92
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Sehr geehrter Ratsuchender,
ich habe es fast befürchtet: Ja, an der Antwort ändert sich nun etwas; B hat Recht.
Denn der entscheidende Passus war tatsächlich in dieser Textpassage enthalten, wenn dort ausgeführt wird:
"jeder der beiden berechtigten Wohnungseigentümer die im Bereich über seiner Wohnung gelegene, möglichst genaue Hälfte des Dachbodenraums allein und ausschliesslich benutzt."
Dadurch wurde der Bereich zugewiesen, der jeweils über der Wohnung liegt, so dass dann der Dachboden zu 71/85 m² zu verteilen ist, wenn diese Bereiche über der Wohnung liegen.
Der weitere Zusatz "möglichst genau die Hälfte" ändert daran nichts, da eben mit "möglichst" genau diese hälftige, von Ihnen gewünschte Aufteilung wieder aufgeweicht worden ist.
Im Rahmen der Auslegung ist danach also auf den jeweiligen über der Wohnung liegenden Dachbodenraum abzustellen, so dass B dann mit seiner Auffassung Recht hätte.
Mit freundlichen Grüßen
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