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Ist der Mietvertrag rechtskräftig?


| 12.12.2014 10:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Daniel Özkara



Guten Morgen,

ich bin seit 38 Jahren gewerblicher Mieter bei dem ein und demselben Vermieter, der letzte Mietvertrag wurde vor 20 Jahren geschlossen.
Nun kam es zu Streitigkeiten mit dem Vermieter (lange Geschichte) worauf er mir die Mieter erhöht hatte (Lebenshaltungsindex-Klausel). Dies geschah Ende 2013 für neue Miete ab 2014. Danach hat er mir gekündigt und einen neuen, für mich noch schlechteren Mietvertrag angeboten, leider habe ich hier die Widerspruchsfrist überschritten.
Der neue Mietvertrag sollte (gegen alle meine Proteste) ab 2015 gelten. Er warf mir einen Gewerbemietvertrag (handelsüblich) in den Briefkasten. Ein Anhang war auch dabei. Als ich den Vermieter darauf hinwies, dass die Vorauszahlung der Nebenkosten nicht richtig berechnet wurde, bekam ich vom Vermieter eine Kopie des Originals, welches ich immer noch bei mir hatte. Dort wurde mit Tippex der falsche Betrag gelöscht und der richtige eingesetzt (alles handschriftlich). Ich nahm daraufhin auch noch weitere kleine Änderungen auf dem Vertrag sowie des Anhangs vor und unterschieb beide am 07.12.14. Ich ließ dem Vermieter beide Examplare am 08.12.14 zukommen (gleich gegenüber, selbst ins Büro gebracht).
Am 10.12. erhielt ich dann eine bösen Brief vom Vermieter, dass ich kein Recht gehabt hätte, irgendwelche Änderungen am Vertrag oder Anhang vorzunehmen. Er schrieb u.a: "Solange wir nicht einig sind, und Sie nicht bereit sind, den Vertrag zu unterzeichnen wie ich ihn geschrieben habe, werde ich nicht gegenzeichnen
und muss Sie bitten, das Mietobjekt rechtzeitig zu übergeben".

Dann ging der Streit weiter, es ging um einen kleinen Solariumraum, den er mir wegnehmen wollte, da er angeblich nicht im Bereich meiner gemieteten Räume lag.
Ich war daraufhin so wütend, dass ich den Vertrag per Email für nichtig erklärte und mir inzwischen andere Räume zur Anmietung ausgesucht habe. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte ich noch kein vom Vermieter unterzeichnetes Exemplar in den Händen.
Rein vorsorglich widersprach ich dem von mir einseitig unterzeichneten Mietvertrag nocheinmal per Email:

Sehr geehrter XXXXX,

nachdem wir uns bezüglich des neuen Mietvertrags nicht einigen konnten, ist auch meine Unterschrift auf dem Entwurf als rechtsunwirksam anzusehen.
Vorsorglich aber widerspreche ich hiermit der Unterzeichnung auf dem Entwurf.

Mfg.
XXXXX

Auch wies ich den Vermieter darauf hin, dass ich ausziehen werde, jedoch könne dies unmöglich bis zum 31.12.14 geschehen. Ich teilte ihm mit, dass mir nach so vielen Mietjahren eine angemesserne Frist zustehen würde.

Nun aber bestand der Vermieter auf die Einhaltung des - in meinen Augen noch gar nicht zustande gekommenen Vertages und meinte:

Sehr geehrter XXXXX,

ich kann Ihnen nur empfehlen, wenn Sie die gemieteten Räume
nicht mehr weiter mieten möchten, den rechtsgültig abgeschlossenen,
von Ihnen und mir unterschriebenen Mietvertrag unter Einhaltung der
Kündigungsfrist wieder zu kündigen.

Darauf ich am 11.12.:

Sehr geehrter XXXXX,

diesmal liegen Sie aber wirklich falsch: Nach meiner Meinung ist es bislang zu noch keinem rechtskräftigen Mietvertrag gekommen, da sich beide Seiten - bis zum Zeitpunkt meines Widerspruchs, nicht über die Einzelheiten des Vertrages einigen konnten. Ich habe Ihre Bedingungen nicht akzeptiert, Sie nicht meine.

In einer weiteren Email schrieb ich am 11.12.:

Sehr geehrter XXXXX,

ich werde den Vertrag vor Gericht anfechten, da ich erstens bis zum Zeitpunkt meines Widerspruchs (und auch bis heute) noch kein unterzeichnetes Exemplar von Ihnen erhalten habe und zweitens der von mir geänderte Anhang und sonstige Eintragungen, die ich im Vertrag vorgenommen habe, von Ihnen nicht akeptiert wurden.
Außerdem waren die mir vorgelegte Verträge nur Entwürfe (einer nur eine Kopie), in denen mit Tippex Veränderungen vorgenommen wurden. Ein richtiger Mietvertragsvordruck
sieht ein Original für den Mieter, eines für den Vermieter vor: Steht oben auf dem Mietvertrag. Ich habe mir für meine Unterlagen eine Kopie eines jeden Entwurfs gemacht.

Dann wurde der Vermieter offenbar stutzig: Er warf mir am Donnerstag abend (also am gleichen Tag) den von ihm gegengezeichneten Vertrag in den Briefkasten, mit Datum 08.12.14, also dem Tag, an dem ich den Vertrag in sein Büro brachte.

Ich schrieb darauf hin:

Na, das hat sich der schlaue XXXXX aber fein ausgedacht:

Nach meinem Schreiben, dass Sie mir noch gar keinen von Ihnen unterschriebenen und somit rechtskräftigen Mietvertrag zukommen ließen, heute noch schnell unterschreiben, das Datum zurücksetzen und gleich
in meinen Briefkasten werfen. Dazu noch schnell einige Änderungen auf dem Anhang einbringen.

XXXXX, jeder billige Winkeladvokat kann vor Gericht beweisen, dass Ihre Unterschrift nicht einen Tag nach meiner gesetzt wurde, sondern erst nach meinem
Widerspruch, bzw. erst heute. Dies geht allein schon aus Ihren letzten Emails hervor, in dem Sie nach dem 08.12.14 stets bekundet haben, den von mir geänderten Mietvertrag nicht zu
akzeptieren. Sie schrieben sogar von Unverschämtheit und griffen mich verbal aufs Schärfste an. Ansonsten hätte Sie doch nicht so lange gewartet und ihn mir gleich am 08.12.14 zukommen lassen.
Außerdem riecht Ihr Vertrag enorm nach Nikotin, was auch beweist, dass sie ihn erst wenige Minuten vor Einwerfen in den Händen bzw. auf Ihrem Schreibtisch gehabt haben müssen.
XXXXX kann diesen Umstand bezeugen.

Und ich wies den Vermieter heute noch einmal per Email auf seine Worte vom 10.12. hin:

Sehr geehrter XXXXX,

nachstehend Ihre Worte aus der Email vom 10.12.14:
"Solange wir nicht einig sind, und Sie nicht bereit sind, den Vertrag zu unterzeichnen wie ich ihn geschrieben habe, werde ich nicht gegenzeichnen
und muss Sie bitten, das Mietobjekt rechtzeitig zu übergeben".

Auch hier ein Beweis dafür, dass der Vertrag nicht am 08.12.14 von Ihnen unterschrieben wurde. Zudem haben Sie auf dem Anhang nach meiner Unterschrift
noch Ergänzungen vorgenommen, was ebenso meiner Unterschrift bedurft hätte.

Wo ist übrigens der Originalvertrag, auf dem ich nach dem "kleinen Raum" vermerkt habe: "Heizungsraum"? Den haben Sie wohl für sich behalten.

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

bitte teilen Sie mir mit, ob es zu keinem rechtsgültigen Mietvertragsabschluss gekommen ist und ich mir neue Räume anmieten kann.

Wie schon mitgeteilt, halte ich im Augenblick nur eine Kopie des von mir am 07.12.14 unterzeichneten Mietvertrages in Händen und der Vermieter angeblich am 08.12. unterzeichnet hat. Auch der mir nun vorliegende Anhang wurde durch den Vermieter nach meiner Unterschrift noch handschriftlich ergänzt und danach auf den 08.12. datiert und nur von ihm unterschrieben. Diese Ergänzung ist gegen meinen Willen geschehen.
Im Vertrag steht auch keine Klausel, dass wenn nur ein Punkt des Vertrages rechtsunwirksam wäre, der übrige Vertrag aber dennoch gültig sei.

Mit freundlichen Grüßen
XXXXX






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Sehr geehrter Fragesteller,

eingangs muss ich festhalten, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage allein anhand Ihrer Angaben und ohne Einsicht in die gegenständlichen Verträge beziehungsweise Unterlagen nicht möglich ist. Daher können Ihnen hier lediglich Grundsätzlichkeiten aufgezeigt werden, die Ihnen möglicherweise aber bereits weiterhelfen dürften.

Verträge kommen gem. §§ 145 ff. BGB grundsätzlich durch zwei übereinstimmende, in Bezug aufeinander abgegebene Willenserklärungen, namentlich Angebot und Annahme, zustande. Der Einwurf des handelsüblichen Gewerbemietvertrages in Ihren Briefkasten dürfte ein Angebot zum Abschluss eines neuen Gewerberaummietvertrages darstellen. Fraglich und klärungsbedürftig ist vorliegend, ob Sie dieses Angebot auch angenommen haben, so dass dadurch ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen ist.

Zunächst ist zu prüfen, wie die Ihrerseits vorgenommene Änderung dieses Vertrages und der dazugehörigen Anlage rechtlich zu werten ist. In diesem Zusammenhang bestimmt § 150 Abs. 2 BGB, dass eine Annahme unter Erweiterungen, Einschränkungen oder sonstigen Änderungen als Ablehnung des Angebots gilt, die mit einem neuen Angebot zu den entsprechend abgeänderten Konditionen verbunden ist. Indem Sie in dem vom Vermieter erhaltenen Gewerberaummietvertrag samt Anlage „daraufhin auch noch weitere kleine Änderungen auf dem Vertrag sowie des Anhangs" vorgenommen haben, dies am 07.12.14 unterzeichneten und dem Vermieter beide Exemplare am 08.12.14 zukommen ließen, dürften Sie das Vertragsangebot des Vermieters abgelehnt haben und ihm ein neues Angebot zu den entsprechend abgeänderten Konditionen unterbreitet haben.

Weiterhin ist fraglich, ob der Vermieter dieses neue Angebot auch angenommen hat. Diesbezüglich fasse ich kurz wie folgt zusammen: Am 10.12.2014 äußerte sich Ihr Vermieter dahingehend, dass Sie kein Recht gehabt hätten, irgendwelche Änderungen am Vertrag oder Anhang vorzunehmen und erklärte, dass er den Vertrag nicht gegenzeichnen werde, solange Sie sich beide nicht einig sind und Sie nicht bereit sind, den Vertrag so zu unterzeichnen wie er ihn ursprünglich geschrieben hat. Dies dürfte ein objektiver Erklärungsempfänger so verstehen, dass der Vermieter hier den Vertrag ausschließlich zu seinen ursprünglichen und durch Sie unveränderten Konditionen abschließen wollte.

Dies stellt grundsätzlich eine Ablehnung Ihres neuen Angebots dar. Dazu bestimmt § 146 BGB, dass der Antrag (d.h. Ihr abgeändertes Angebot) erlischt, wenn er dem Antragenden (d.h. Ihnen) gegenüber abgelehnt wird.


Soweit der Vermieter nun geltend macht, er habe die Annahme Ihres abgeänderten Angebots rechtzeitig am 08.12.2014 erklärt, dürfte es hier lediglich um die Beweisproblematik gehen, wofür grundsätzlich Ihr Vermieter in der Beweislast steht.

Nach meinem Dafürhalten geht die Tendenz meiner Ersteinschätzung dahin, dass vorliegend kein wirksamer Mietvertrag geschlossen wurde.

Ihre Anmerkung, dass Sie den Vermieter darauf hingewiesen haben, dass Sie ausziehen werden, dies jedoch unmöglich bis zum 31.12.14 geschehen könne und Ihnen nach so vielen Mietjahren eine angemessene Frist zustehen würde, betrifft nicht die hiesige Fragestellung und steht in keinem Zusammenhang zu der Frage nach dem wirksamen Abschluss eines neuen Gewerberaummietvertrages.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt 12.12.2014 | 12:50

Abschließend rate ich Ihnen dringend an, sich in dieser Angelegenheit von einem Rechtsanwalt, dem Sie Einsicht in alle relevanten Verträge und Unterlagen gewähren, vertreten zu lassen. Nur auf diese Weise kann die Sach- und Rechtslage sowie etwaige Besonderheiten, die hier nicht berücksichtigt werden konnten, dann auch vollumfänglich und abschließend beurteilt werden.
Bewertung des Fragestellers 14.12.2014 | 09:01


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