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Ist das BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen einschlägig?


09.11.2004 20:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Mein Vater ist am 08.09.2004 verstorben und ich kümmere mich um die Abwicklung seiner Wohnung.

Die Wohnung wurde meinerseits fristgerecht zum 31.12.2004 gekündigt.

Die Wohnung ist in einen besenreinen Zustand versetzt worden, alle Wand- bzw. Deckenbeläge wurden entfernt und Bohrlöcher verspachtelt.

Der Mietvertrag ist aus 1975 und sieht folgende Formulierung betreffend der Schönheitsreparaturen vor:

Die Mieter haben während der Mietzeit die von Ihnen gemäß §2 Abs. 5a des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung durch das Wohnungsunternehmen nach Maßgabe des Fristenplanes, der Bestandteil dieses Vetrages ist, auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesondere ...

Die Mieter sind nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Sie sind für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig. Während der Mietzeit haben die Mieter die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre
Koch/ Essküchen spätestens alle 3 Jahre
Bäder / Duschräume spätestens alle 3 Jahre
Wohn- Schlafräume spätestens alle 5 Jahre
Flur, Dielen, Toiletten spätestens alle 5 Jahre
sonstige Nebenräume spätestens alle 7 Jahre.

Abweichend von Vorstehendem sind Innenanstriche von Fenstern, Anstriche der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbel in Wohnküchen/ Essküchen, Bäder und Duschräumen spätestens alle 4 Jahre durchzuführen.

Dieser Fristenplan ist meiner Auffassung nach unwirksam gemäß BGH-Urteil VIII ZR 361/03 und somit muss ich die Wohnung nicht renovieren, jedoch ist das Wohnungsunternehmen der Auffassung ich müsse in jedem Fall alles renovieren, weil das Urteil nur Mieter in einem laufenden Mietvertrag begünstigt, aber bei Auszug in jedem Fall die Wohnung renoviert werden muss.

Darüberhinaus ist in dieser Wohnung seit 40 Jahren nichts von Vermieterseite gemacht worden, d.h. die Wohnung befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand, wie auch vom Vermieter ebenso vetreten. Elektroinstallation, Badezimmer, Küche, Bereiche des Bodens,Mauer/ Putzbereiche und eine alte unter Umständen asbesthaltige Ofenrohrverteilung soll saniert werden, so dass ich der Auffassung bin, dass es unverhältnismäßig ist, dass der Mieter dann renovieren muss bei Auszug.

Ein Konsens war in einem persönlichen Gespräch nicht möglich, lediglich wurde uns eine Kostenteilung bzw. Aufteilung angeboten worden, wobei ich die Meinung vertrete gar nicht renovieren zu müssen. ich habe vorgschlagen von der Renovierungspflicht befreit zu werden und dafür gestatte ich dem Wohnungsunternehmen vorzeitig die Wohnung für Sanierungsarbeiten betreten zu dürfen, um eine zeitnahe Wiedervermietung zu ermöglichen, jedoch ohne Einsicht des Vermieters.

Frage: 1. Findet das BGH-Urteil Anwendung oder ist der Vermieter berechtigt eine Renovierung zu verlangen ?
2. Ist es nicht rechtlich bedenklich bei derart hohem Sanierungsaufwand vom Mieter eine Renovierung zu verlangen?
3. Werden Gerichts- und Anwaltkosten (ggf. Prozesskostenhilfe) erstattet/ getragen vom Wohnungsunternehmen ? Risiko ???

Ich danke Ihnen vorab ganz herzlich für die Beantwortung dieser Frage in einer für mich sehr schweren Zeit.

09.11.2004 | 20:25

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst möchte ich Ihnen mein Beileid aussprechen.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

1. Da es sich bei den von Ihnen geschilderten Renovierungsfristen um starre Fristen handelt, die (vorbehaltlich einer genauen Prüfung des gesamten Mietvertrages) keine Abweichung zulassen, ist die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam. Das betrifft selbstverständlich nicht nur Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, sondern auch nach Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Renovierung wird von Ihnen demnach nicht geschuldet.

2. Unabhängig von dem Sanierungsaufwand kann eine Renovierung nur verlangt werden, wenn dies wirksam mietvertraglich vereinbart wurde. Dies ist, wie dargelegt, gerade nicht der Fall.

3. Im Falle eines Rechtsstreits, hat die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Dazu gehören Anwalts- und Gerichtskosten. Die Höhe des Kostenrisikos richtet sich nach dem Streitwert der eingeklagten Forderung. Das ist derzeit nicht abzusehen. Im Hinblick auf die von Ihnen zitierte Rechtsprechung des BGH halte ich allerdings das Risiko, daß der Vermieter Klage einreicht, für nicht sehr hoch. Die Rechtslage ist durch die Entscheidung des BGH sehr klar.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben. Stellt der Vermieter weiterhin unberechtigte Forderungen auf Durchführung der Renovierung, bin ich gerne bereit, Sie entsprechend zu vertreten und den Vermieter auf die Rechtslage hinzuweisen. In diesem Fall rufen Sie mich doch bitte einfach einmal an.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, 50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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