Der Verwalter bestreitet die Verpflichtung zur Erstellung einer IST-Abrechnung. Wer hat Recht?
Zur Klarstellung: Der „wundersame Schwund" der IHR lässt sich rekonstruieren, die Frage ist nicht, ob dies korrekt ist, es geht nur um das Prinzip: Was muss in der Abrechnung ausgewiesen werden aufgrund welcher Rechtsvorschriften (bitte §-en nennen)?.
Nächster Konfliktpunkt: Der Verwalter behauptet, er sei verpflichtet bei einem ET-wechsel im Laufe des Jahres die Abrechnung nach ET-en zu Splitten. Meiner Meinung nach ist derjenige Empfänger der Jahresabrechnung, der am 31.12. im Grundbuch als ET verzeichnet ist. Wer hat Recht?
Letzter Punkt: Als einzelner Eigentümer kann ich den Verwalter auf Erstellung einer Abrechnung verklagen, ohne Beschluss der ETG. Gilt dies auch für Schadenersatz (für die finanziellen Nachteile durch fehlende/fehlerhafte Abrechnung)? Wenn ja kann ich dann meinen Anteil alleine einklagen?.
-- Einsatz geändert am 04.08.2010 16:39:13
Antwort geschrieben am 04.08.2010 18:09:06 
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Rechtsanwalt Sascha Steidel
Wrangelstrasse 16, 24105 Kiel, Tel: 0431-895990, Fax: 0431-84930
Arbeitsrecht, Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Internet und Computerrecht, Verkehrsrecht, Gesellschaftsrecht, Erbrecht, Zivilrecht
Bewertungen: 300
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Ihre Anfragen möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
1.
Die Frage der Darstellung der Instandhaltungsrücklage durch die WEG-Verwaltung wurde erst kürzlich durch Urteil des BGH vom 04.12.2009 ( V ZR 44/09 ) beantwortet. Der maßgebliche Leitsatz lautet:
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.
Zur ordnungsgemäßen Abrechnung führ das Gericht aus:
"Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen
genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.
Dem genügt die Abrechnung für das Jahr 2006 nicht, weil sie nur ausweist, welche Beträge der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind."
Die maßgebliche Vorschrift für die Abrechnungspflicht ist § 28 III WEG.
Dagegen ist es gerade nicht mehr zulässig, den Sollbetrag der Zuführung als Teil der Ausgaben in die Abrechnung einzustellen.
2.
Empfänger der Jahresabrechnung ist der Eigentümer welcher zur Zeit der Beschlussfassung über die Abrechnung eben der Eigentümer ist. Eine Aufteilung bei Eigentumswechsel ist nicht zwingend notwendig aber auch nicht unzulässig.
Nach § 21 IV WEG gilt:
Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Soweit es also den Vereinbarungen der Wohnungseigentümern entspricht, eine Aufteilung bei Wechsel vorzunehmen, so ist dieses Verhalten nicht zu beanstanden.
3.
Die dritte Frage ist mit Ja zu beantworten. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter sind Individualansprüche der Wohnungseigentümer und können von jedem Einzelnen verfolgt werden.
Zu den Individualansprüchen zählen u.a. Ansprüche auf ordnungsgemäße Verwaltung nach § 21 IV und Schadensersatzansprüche des Eigentümers gegen den Verwalter.
Ich hoffe, Ihre Fragen damit im Rahmen dieser Erstberatungsplattform zufriedenstellend beantwortet zu haben.
Mit freundlichem Gruß
S.Steidel
Rechtsanwalt
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 05.08.2010 10:50:36
Sehr geehrter Herr Seidel,
das war eine sehr präzise und hilfreiche Antwort, lediglich zur Kontrolle meines richtigen Verständnisses noch eine Nachfrage:und Präzisierung:
Das Problem sind nicht die E I N zahlungen in die IHR, sondern die
A U S zahlungen aus der IHR, sprich nach P L A N wurden der IHR x EUR zugeführt, nach I S T aber ohne Information der ETer 2x EUR (doppelter Betrag) entnommen und dies - siehe ursprgl. Frage - in der Abrechnung nicht dargestellt.
Ersetzt man "Zufluss" durch "Abfluss" so widerspricht diese Vorgehensweise m.E. den Erläuterungen im vorletzten Absatz ("Daher genügt die Abrechnung ..."). Richtig verstanden?
mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Seidel,
das war eine sehr präzise und hilfreiche Antwort, lediglich zur Kontrolle meines richtigen Verständnisses noch eine Nachfrage:und Präzisierung:
Das Problem sind nicht die E I N zahlungen in die IHR, sondern die
A U S zahlungen aus der IHR, sprich nach P L A N wurden der IHR x EUR zugeführt, nach I S T aber ohne Information der ETer 2x EUR (doppelter Betrag) entnommen und dies - siehe ursprgl. Frage - in der Abrechnung nicht dargestellt.
Ersetzt man "Zufluss" durch "Abfluss" so widerspricht diese Vorgehensweise m.E. den Erläuterungen im vorletzten Absatz ("Daher genügt die Abrechnung ..."). Richtig verstanden?
mit freundlichen Grüßen
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 05.08.2010 11:40:47
Es muessen in der Abrechnung die tatsächlichen Einnahmen ebenso wie die tatsächlichen Ausgaben bezeichnet sein (s.o Ausführungen des Urteils, ..."sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.." ).
Sie haben richtig verstanden.
Es muessen in der Abrechnung die tatsächlichen Einnahmen ebenso wie die tatsächlichen Ausgaben bezeichnet sein (s.o Ausführungen des Urteils, ..."sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.." ).
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