Frage geschrieben am 04.05.2010 14:21:37
Bewertung der Antwort vom Fragesteller:
Instandhaltungsrücklage Zahlungspflicht bei Mietwohnungsleerstand?!
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 1567Bewertung der Antwort vom Fragesteller:
zunächst eine Darstellung des Sachverhalts:
In einem 6-Familienhaus Bj. 1970 wurden 5 Einheitheiten eines Eigentümers, der gleichzeitig Verwalter war, an zwei neue Eigentümer veräußert. Die sechste Einheit verblieb beim Eigentümer der alten WEG, somit trat dieser nun auch in die "neue" WEG ein.
Bei den Kaufpreisverhandelungen wurde seitens des Verkäufers zunächst bekanntgegeben das keine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde. Das Gebäude ist stark sanierungsbedürftig. Die Kaufpreise der Einheiten wurden daraufhin entsprechend nachverhandelt bis urplötzlich 5000 Euro glatt in Aussicht gestellt, später dann auch zur Auszahlung an die neue WEG übergeben worden sind.
Durch die hohen Kosten der Sanierung des WEG-Eigentums wurde auf der ersten Eigentümerversammlung eine Sonderumlage zur Finanzierung festgesetzt. Das alte/neue WEG-Mitglied erhob Einspruch da es seit seiner Eigentümerschaft 1993 (davor war das gesamte Gebäude in priv. Familienbesitz) monatlich, nachweislich in die Rücklage eingezahlt hat. Dieses hat eine Teilungserklärung aus dem Jahr 1993 so festgelegt. Darüberhinaus hat dieser Eigentümer eine Mitteilung des Verwalters/Verkäufers erhalten, das nur für seine Einheit alleine ca. 7000 Euro Rücklage bereitstünden die er an Ihn wieder auszahlen möchte, möglichst in Unwissenheit der neuen Eigentümer, bzw. des neuen Verwalters.
Der Verwalter der neuen WEG hat aus dieser neuen Erkenntnis heraus ein Schreiben mit Fristsetzung aufgesetzt und den Verkäufer zur genauen Darlegung der Instandhaltungsrücklage aufgefordert. Rechnerisch (Wohnfläche mal 1 DM x 12 Monate x Anzahl Jahre bis 2010 ergibt sich ein Fehlbetrag von ca. 25000 Euro.
Mittlerweile hat der Verkäufer eingelenkt und bekanntgegeben das doch mehr Gelder in der Rücklage vorhanden sind als bislang bekanntgegeben. Die genaue Berechnung und dessen Nachweis steht bis dato noch aus.
Jedoch verweist der alte Eigentümer der 5 Einheiten auf erheblichen Wohnungsleerstand und die damit verbundene Nichteinzahlung in die Rücklage aus wirtschaftlichen Gründen, währenddessen der verbleibene Eigentümer munter weiterzahlte.
Nun zur Fragestellung:
Ist der alte Eigentümer Kraft Gesetzes verpflichtet gewesen auch in Zeiten des Wohnungsleerstandes in die Instandhaltungsrücklage einzuzahlen. Hat die alte bzw. nun die neue WEG einen Anspruch auf Nachzahlung dieser Fehlbeträge? Gibt es konkrete Gesetzestexte oder Komentare die hierüber aufklären?´
Ist eine fachanwaltliche Beratung bzw. Prüfung trotz ggf. Einlenken des Verkäufers sinnvoll?
Ich bin Mitglied der neuen WEG und danke schon jetzt für eine mögliche Antwort auf die o.a. Angelegenheit.
Antwort geschrieben am 04.05.2010 15:22:35 
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Rechtsanwalt Guido Matthes
Fuhrstr. 4, 58256 Ennepetal, Tel: 0 23 33 / 83 33 88, Fax: 0 23 33 / 83 33 89
Reiserecht, Erbrecht, Zivilrecht, Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht, Verkehrsrecht, Kaufrecht, Arbeitsrecht
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Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
Ist der alte Eigentümer Kraft Gesetzes verpflichtet gewesen auch in Zeiten des Wohnungsleerstandes in die Instandhaltungsrücklage einzuzahlen?
Der jeweilige Wohnungseigentümer ist auch bei Leerstand zur Zahlung an die WEG-Gemeinschaft verpflichtet. Die Beitragspflicht eines Wohnungseigentümers ist nicht von der tatsächlichen Nutzung seiner Wohnung abhängig, ausreichend ist die Nutzungsmöglichkeit. Das Nutzungs- und Verwendungsrisiko trägt jeder Eigentümer selbst.
Hat die alte bzw. nun die neue WEG einen Anspruch auf Nachzahlung dieser Fehlbeträge?
Eine Differenzierung zwischen alter und neuer WEG-Gemeinschaft findet nicht statt. Inhaber der Rechte und Pflichten sind die jeweiligen Wohnungseigentümer; d.h. der alte Eigentümer kann keine Ansprüche mehr im Rahmen der WEG-Gemeinschaft geltend machen.
Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf Bildung einer Instandhaltungsrücklage. Voraussetzung für die Zahlungsverpflichtung ist die ordnungsgemäße Beschlussfassung über die Bildung der Instandhaltungsrücklage und die Beschlussfassung über die Wirtschaftspläne.
Hat es dabei Versäumnisse gegeben, kann dies dazu führen, dass eine Zahlungsverpflichtung nicht bestand und eine Nachzahlung nicht gefordert werden kann. Bestand hingegen eine Zahlungsverpflichtung, können nicht gezahlte Beträge nachgefordert werden, sofern sich der Schuldner nicht ggf. auf eine Verjährung berufen kann. Eine pauschale Beantwortung, ob in Ihrem Fall eine Nachzahlung durchgesetzt werden kann, ist anhand der bekannten Informationen nicht möglich.
Gibt es konkrete Gesetzestexte oder Kommentare die hierüber aufklären? Ist eine fachanwaltliche Beratung bzw. Prüfung trotz ggf. Einlenken des Verkäufers sinnvoll?
Die Instandhaltungsrücklage ist in § 21 V Nr. 4 WEG geregelt. Auf die Kommentierung zu dieser Vorschrift ist zu verweisen. Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes halte ich in der Sache für sehr sinnvoll, da nach Ihrer Schilderung das Vorgehen des alten Eigentümers durchaus auch strafrechtliche Relevanz haben könnte. Der Verbleib der Gelder sollte unbedingt aufgeklärt werden. Desweiteren muss m.E. –wie erläutert- geprüft werden, ob überhaupt eine wirksame Zahlungsverpflichtung für die Vergangenheit bestand.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
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