In §20 heißt es:
Der Mieter hat für die Erhaltung und Modernisierung zu sorgen und trägt die Kosten.
In der ergänzenden Vereinbarung des Mietvertrages §30 5.) heißt es: Die Mieterin trägt aufgrund des Ankaufsrechts sämtliche Kostern der Instandhaltung.
Bei einer Besichtigung des Objektes im November 2011 wurde von mir festgestellt, dass die Fenster und das Balkongitter einen neuen Anstrich benötigen. Der Anwalt der Gegenseite sieht darin Verbesserungsmaßnahmen, da der Zustand bereits bei Einzug vorhanden war und der Anstrich nach seiner Auffassung nicht "negativ" ist.
Die Mieterin wurde mit 4-wöchiger Fristsetzung aufgefordert die erforderlichen Arbeiten durchzuführen, bzw. den Nachweis für die Beauftragung zu führen, für den Fall, das witterungsbedingt die Arbeiten derzeit nicht ausgeführt werden können, es aber beabsichtigt ist. Auch nach einer weiteren 2-wöchigen Nachfrist ist nichts geschehen.
Fragen:
1) können die genannten Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen wirksam auf den Mieter mit Ankaufsrecht übertragen werden?
2) im Falle der Wirksamkeit der Übertragung, wie verhält es sich im Falle der Fenster, die zuletzt vor 10 Jahren einen Anstrich bekommen haben. Ist hier der Mieter komplett verantwortlich oder nur für den Teil seit Einzug?
3) Ist die Fristsetzung ausreichend und nun der Klageweg möglich?
4) Handelt es sich hier um einen Verstoß gegen die Instandhaltungspflicht, der die Mieterin zu Schadenersatz verpflichtet?
5) Ist dieser Schadensersatz auf Basis eines Kostenvorschlages und nicht erst aufgrund der durchgeführten Ersatzvornahme einklagbar?
6)Für welchen Honorar sind Sie bereit die Vertretung vor Gericht in Hamburg im Unterlegensfalle zu erledigen?
Antwort geschrieben am 03.02.2012 23:58:05 
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Rechtsanwalt Marksen Ouahes
Olivaer Platz 17, 10707 Berlin, Tel: 030 88 71 63 620 5, Fax: 030 88 71 63 612
Medizinrecht, Vertragsrecht, allgemein, Mietrecht, Kaufrecht, Baurecht, Strafrecht, Gesellschaftsrecht
Bewertungen: 41
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten möchte:
1)können die genannten Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen wirksam auf den Mieter mit Ankaufsrecht übertragen werden?
Die Übertragung der Erhaltungs – und Moderniesierungsaufwendungen auf den Mieter ist als sogenannte Modernisierungsvereinbarung zu qualifizieren, die generell rechtlich zulässig ist.
Einigen sich die Vertragsparteien im Rahmen dieser Modernisierungsvereinbarung dahingehend, dass der Mieter alle Modernisierungarbeiten durchführen sowie Modernisierungsaufwendungen tragen soll, ist eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen, die vorliegend gegeben ist. Rechtlich ist diese Modernisierungsvereinbarung als eine im Voraus erteilte Zustimmung zu allen von dem Mieter in Betracht gezogenen Modernisierungsarbeiten zu qualifizieren. Allerdings bleiben solche Modernisierungsmaßnahme, die durch den Mieter durchgeführt werden, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage für ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich unberücksichtigt (BGH Urt. v. 07.07.2010 - VIII ZR 315/09)
2)im Falle der Wirksamkeit der Übertragung, wie verhält es sich im Falle der Fenster, die zuletzt vor 10 Jahren einen Anstrich bekommen haben. Ist hier der Mieter komplett verantwortlich oder nur für den Teil seit Einzug?
Generell hat der Mieter durch seine vertraglich vereinbarte Übernahme der Instandhaltung ab dem Zeitpunkt des Einzugs alle entsprechend notwendig werdende Instandhaltungsmaßnahmen zu denen auch das Streichen der Fenster gehören durchzuführen, sofern diese tatsächlich nach dem jeweiligen Abnutzungsgrad tatsächlich auch erforderlich sind.
3)Ist die Fristsetzung ausreichend und nun der Klageweg möglich?
Eine Frist muss generell angemessen sein und dem Schuldner eine letzte Möglichkeit geben, die geforderte Leistung zu erfüllen. Die von Ihnen gesetzte Frist von 4 Wochen erscheint mir dies berücksichtigend als angemessen.
4)Handelt es sich hier um einen Verstoß gegen die Instandhaltungspflicht, der die Mieterin zu Schadenersatz verpflichtet?
Eine Schadensersatzpflicht ist indes nur gegeben, wenn der von Ihnen im Zuge der Besichtigung des Objektes im November 2011 festgestellte mangelhafte Anstrich der Fenster und des Balkongitters einen neuen Anstrich rechtfertigen würde. Dieser ist dann gerechtfertigt wenn nach dem Abnutzungsgrad ein neuer Anstrich tatsächlich erforderlich ist. Dies kann ich vorliegend leider nicht ohne weiteres beurteilen.
5)Ist dieser Schadensersatz auf Basis eines Kostenvorschlages und nicht erst aufgrund der durchgeführten Ersatzvornahme einklagbar?
Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist zunächst die Fristsetzung zur Vornahmen der Instandhaltungsmaßnahmen. Sie müssen darüber hinaus im Rahmen der Fristsetzung dem Mieter konkret mitteilen, welche Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Ein solches Fristsetzungsschreiben ist im übrigen entbehrlich, wenn der Mieter die Instandsetzung klar ablehnt. Sie können dann wahlweise auf Erfüllung der Instandhaltungspflicht oder Schadensersatz statt der Leistung (Instandhaltung) verlangen.
Sie können dann Ersatz der Kosten verlangen, die für die fälligen Schönheitsreparaturen üblicherweise anfallen würden. Die Höhe der Kosten können Sie durch einen Kostenvoranschlag nachweisen.
6)Für welches Honorar sind Sie bereit die Vertretung vor Gericht in Hamburg im Unterlegensfalle zu erledigen?
Ich werde mich hierbei an die Vorgaben des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes halten. Nähere Einzelheiten hierzu teile ich Ihnen per Email mit.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen zunächst weiterhelfen und wünsche Ihnen in dieser Angelegenheit noch alles Gute
Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes
(Rechtsanwalt)
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