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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Instandhaltung von Gemeinschaf

Nach dem Kauf einer Eigentumswohnung ergeben sich folgende 2 Unklarheiten:
1) Dachfenster
Ein kleines Dachfenster ist im Bauplan der Teilungserklärung nicht eingezeichnet, aber bereits seit Fertigstellung des Hauses im Jahr 1982 vorhanden.
Laut Hausverwaltung gehört dieses Fenster zum Gemeinschaftseigentum (verstehe ich), Instandhaltung und die nun evtl. geplante Erneuerung seien aber vom Nutzer (mir) zu finanzieren, da es nicht Bestandteil der offiziellen Bauzeichnung sei (weiß ich nicht). Die Verwaltung möchte Kostenermittlungen durchführen um so das günstigste Angebot herauszufinden, welches ich dann akzeptieren und zahlen soll falls ich das Fenster ersetzen lassen möchte.

Ist es richtig dass der Nutzer in diesem Fall die Kosten alleine trägt, obwohl das Fenster bereits von Anfang an vorhanden war?
Falls ja, kann ich als Nutzer nicht selbst entscheiden von wem ich das Fenster erneuern lasse?

2) Dachgauben
Ein Dachausbau (Dachgaube) ist wie in der Teilungserklärung beschrieben vorhanden, allerdings ca. um einen Meter seitlich versetzt angeordnet. Größe ist identisch. Die Dachgaube ist mit einer reinen Fensterfront von 3 einzelnen Fenstern versehen. In der Hausskizzierung der Teilungserklärung sind 4 statt der vorhandenen 3 Fenster eingezeichnet.
Diese Fenster sind Gemeinschaftseigentum, sollen aber von mir als Nutzer Instandgehalten werden, da sie von der Skizzierung abweichen. In der Grundrisszeichnung der TE ist nicht zu sehen ob 3 oder 4 Fenster vorgesehen waren.
Darüber hinaus ist in absehbarer Zukunft eine Renovierung der Teerpappe auf den Gauben erforderlich. Man fordert ebenfalls, dass ich diese zahle, weil die Gauben von der ursprünglichen Planung abweichen.
Wie verhält es sich hier mit den Fenstern und Gauben?

Ich hoffe ich habe keine Details vergessen. Über eine Beantwortung der Fragen würde ich mich freuen. Evtl. wird dann später auch noch eine kurze schriftliche Stellungnahme benötigt.

Vielen Dank

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Sehr geehrter Ratsuchender,


in beiden Fällen irrt die Verwaltung, SOFERN nicht in der Teilungserklärung ausdrücklich etwas anderes wirksam vereinbart worden ist; die Teilungserklärung wäre also unbedingt noch ergänzend zu prüfen.


Da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, kommt es nicht auf die Frage der Nutzung an. Entscheidend ist allein die Tatsache, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt - dann ist auch die Gemeinschaft verpflichtet und die Kosten sind - sofern individuell keine anderen Vereinbarungen getroffen worden sind, siehe oben - dann auch nach den Miteigentumsanteilen zu tragen.

Hier sollten Sie sich also keinesfalls darauf zurückdrängen lassen, dass Sie als Nutzer die alleinigen Kosten zu tragen hätten.

Entscheridend ist weiter, dass Fenster und Gaube schon bei der Fertigstellung eingebaut worden ist, also nicht nachträglich eingebaut worden sind. Dann kann auch nicht die Kostentragungspflicht auf Sie als Nutzer übergewälzt werden (OLG Düsseldorf, Az.: 3 Wx 92/05).

Sollte dieses - siehe oben - ausnahmsweise nach der Teilungserklärung doch wirksam vereinbart worden sein, könnten Sie natürlich auch selbst entscheiden, von wem Sie die Arbeiten ausführen lassen.


Lassen Sie also zunächst die Teilungserklärung prüfen; ergeben sich daraus keine wirksamen Abweichungen, bestehen Sie auf Kostentragungspflicht der Gemeinschaft.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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