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Instandhaltung in einer Eigentümergemeinschaft


26.12.2013 22:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



In der mir vorliegenden Teileigentumserklärung steht unter Punkt 4 folgendes:

"4. Erlaubnis zum Ausbau und Errichtung von zusätzlichen Gebäuden und Gebäudeteilen:

a) Die Eigentümer der Einheiten des Dachgeschosses 7 und 8 sowie der Remise, Einheit 9, wird die Befugnis erteilt, diese Einheiten zu Wohnraum (7 und 8) und zu Gewerberaum (9) nach ihrem billigen Ermessen herzurichten.

b) ...

c) Die Kostentragung für Errichtung, Betrieb, Instandsetzung und Instandhaltung sowie ggf. Wiederaufbau obliegt allein dem berechtigten Eigentümer. Das gilt auch, soweit die Gebäudeteile und Anlagen zwingend zum Gemeinschafteigentum gehören, insbesondere Statik, Geschossdeckenaufbau, Dachausbau und Dachaufbau (Dachstuhl, Dachdeckung, Klempner- und Maurerarbeiten usw., Arbeiten an Schornsteinzügen. Der jeweilige Eigentümer bzw. Erwerber hat die anderen Eigentümer von jeglicher Inanspruchnahme für solche Kosten freizustellen."

So der Wortlaut in der Teileigentumserklärung. Ich selbst bin Eigentümer der Remise, Einheit Nr. 9. Diese Einheit befindet sich als eingeschössiger Anbau auf dem Grundstück. Der Gebäudeteil beherbergt keine weiteren Einheiten. Im letzten Jahr habe ich die Remise saniert und u.a. die Klinkerfassade der Remise instandbesetzt und neu verfugt. Das Dachgeschoss und das Dach der Remise habe ich im Originalzustand belassen und nicht ausgebaut.

Meine Frage ist nun: Befindet sich die Fassade der Remise im Gemeinschaftseigentum oder ist sie davon ausgenommen? Der Wortlaut des Abschnittes 4 c der TE lässt ihr meiner Ansicht nach Deutungsspielraum.

Es geht darum, ob die Sanierungskosten für die Fassade umlegbar sind auf die weiteren Miteigentümer oder nicht. Der Abschnitt 4c ist leider sehr unpräzise in dieser Hinsicht und lässt nach meiner Auffassung die Fassade aussen vor, da er sich nur auf Arbeiten am Dach und eine eventuelle Aufstockung bezieht im Hinblick insbesondere auf die Einheiten 7 und 8. Mit der Bitte um sachkundigen Rat.
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Gemäß § 5 Wohnungseigentumsgesetz sind alle Gebäudeteile, durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügen die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, immer zwingend Gemeinschaftseigentum. Hiervon kann auch in der Teilungserklärung nicht abgewichen werden, sodass die Außenfassade als Gemeinschaftseigentum einzustufen sein dürfte.

Allerdings kann in der Teilungserklärung die Kostentragungspflicht auch für Gemeinschaftseigentum auf einen einzelnen Eigentümer abgewälzt werden. Insofern kommt es in Ihrem Fall darauf an, ob 4 c) der TE auch die Außenfassade umfasst oder nicht. Da die Fassade nicht ausdrücklich erwähnt wird, müsste im Streitfalle per Auslegung ermittelt werden, ob dies von den beteiligten Parteien zum Zeitpunkt der Erstellung der TE gewollt war oder nicht. Punkt 4 der TE befasst sich lediglich mit dem Umbau der Einheiten zu Wohn- oder Gewerberaum, daher erwähnt 4 c) auch nur entsprechende Arbeiten. Hierfür wäre aber regelmäßig wohl keine Änderung der Außenfassade notwendig. Daher lässt sich meines Erachtens durchaus vertreten, dass die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfassade nicht von der Kostentragungspflicht umfasst ist und es bei dem Grundsatz verbleibt, dass die Kosten gemeinsam zu tragen sind.

Es bleibt dann aber noch die Frage offen, ob die anderen Miteigentümer die Kosten auch mittragen müssen, wenn diese nicht vorher die Zustimmung erteilt haben bzw. die Sanierung entsprechend von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde. Hier müssten Sie ggf. über einen Bereicherungsanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft aus §§ 951 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB gehen, der bei Instandsetzungsmaßnahmen des Wohnungseigentümers an Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums gegeben sein kann. Dieser Anspruch setzt voraus, dass die durchgeführten Arbeiten und der dafür entstandene Aufwand objektiv notwendig waren und dass die Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb einen eigenen Aufwand in entsprechender Höhe erspart hat (vgl. z.B. OLG Celle, 02.02.2005,4 W 4/05).


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen
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