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Insolvenz des zukünftigen Vermieters mitten in Umbaumaßnahmen


| 10.12.2008 09:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe zum Januar 09 einen Mietvertrag für gewerbliche Räume unterschrieben, die zuvor umgebaut werden müssen. Mitten in den Umbaumaßnahmen sagt uns der Vermieter nun, in Zukunft sei seine Bank zuständig; er sei mit 50.000 Euro im Zahlungsrückstand und die Bank habe weitere Kredite verweigert.
Ich kenne noch nicht den zukünfigen Ansprechpartner, jedoch hat sich für meine derzeitigen Geschäftsräume bereits ein Nachmieter gefunden.
Natürlich versuche ich jetzt dringend, den Ansprechpartner und den Namen der Bank heraus zu finden- aber mich beschäftigt folgende....

Frage: Wer ist für die fristgerechte Fertigstellung der Umbaumaßnahmen finanziell und organisatorisch zuständig? Im Fall von Insolvenz gilt der Mietvertrag weiterhin- aber was, wenn die Bank zwangsversteigert oder verkauft?
Sehr geehrte Fragestellerin, Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Grundsätzlich hat derjenige die Umbauten fertig zu stellen, der sich hierzu vertraglich verpflichtet hat, also Ihr Vermieter. Solange sich Ihnen also kein anderer Ansprechpartner anzeigt, sollten Sie sich an Ihren Vermieter halten. Wenn nun Ihr Vermieter behauptet er sei nicht mehr zuständig, sondern die Bank, so lassen Sie sich dies schriftlich von ihm geben.

Sollte die Bank die Räume weiter veräußern oder zwangsversteigern, so gilt der § 566 BGB über den § 578 BGB entsprechend (Kauf bricht nicht Miete). Dieser bestimmt, dass der Erwerber von vermietetem Wohnraum an die Stelle des bisherigen Vermieters tritt und somit alle Rechte und Pflichten hat, die zuvor der Vermieter hatte. Bei Veräußerung des Mietobjekts vor Überlassung an den Mieter gilt diese Vorschrift über den § 567 a BGB ebenfalls. Jedoch mit der Einschränkung, dass der neue Eigentümer die Erfüllung der bestehenden Pflichten übernommen hat. Liegt eine solche Erfüllungsübernahme nicht vor, so haben Sie weiterhin Ansprüche gegen den Vermieter.

Für die Zwangsversteigerung ergibt sich das eben Geschilderte aus dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung gemäß § 57 (ZVG). In diesem Zusammenhang gilt aber gemäß § 57 a ZVG noch die Besonderheit, dass der Ersteher berechtigt ist, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Im Falle einer Insolvenz Ihres Vermieters übernimmt grundsätzlich der Insolvenzverwalter die Verwaltung des Vermögens und damit auch die Verwertung der Masse. Gemäß § 108 der Insolvenzordnung bestehen Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.

Gemäß § 111 InsO kann auch der Erwerber der Räume das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung kann jedoch nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.

Ob jedoch ein Insolvenzverfahren anhängig ist, sollten Sie dringend bei der Bank oder Ihrem Vermieter erfragen.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2008 | 19:46

Danke!
Ich habe mittlerweile Kontakt mit der Zwangsverwalterin der zuständigen Bank aufgenommen. Sie hat darauf hingewiesen, dass im Mietvertrag keine Kaution vereinbart sei und möchte einen Einkommensnachweis in Form der letzten Einkommensteuererklärung (Gewinnermittlung) sehen.
Ich habe aber bereits den Schlüssel zu den Räumen übergeben bekommen und glaube damit offiziell den Mietvertrag in Kraft gesetzt zu haben.
In dem Vertrag steht nichts über derlei Nachweise.
Außerdem bin ich seit 1995 selbständig; Sie kann gerne bei meinem bisherigen Vermieter nachfragen, ob die Zahlungen immer pünktlich vollzogen wurden.
Frage : Muss ich, oder bleibt der bestehende Vertrag wie er ist?
Gruß
Botsch

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2008 | 09:30

Sehr geehrter Fragesteller,

der Mietvertrag besteht auf alle Fälle zunächst weiter. Die Bank hat auch kein Recht einen Einkommensnachweis zu verlangen. Legen Sie allerdings keinen solchen vor, so ist zu befürchten, dass die Bank zum nächst möglichen Zeitpunkt das Mietverhältnis kündigt.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 12.12.2008 | 19:06


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