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Insolvenz Vermieter Gewerberäume


09.12.2008 14:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Guten Tag, Folgendes ich befinde mich mitten im Umzug meiner gewerblichen Praxisräume. Gemietet zum 1.1.09. Nun kam heute der Vermieter zu mir und sagte meine neuen Ansprechpartner sei nun die Bank(Mein eigentlicher Mietrvetrag läuft auf ihn.) und nicht mehr er. Die Bank habe ihm die Verwaltung des Objektes entzogen. Es handelt sich um ein großes Bürogebäude, so das immer ein bestimmtes Jahreskapital für Mordernisierung seitens der bank zur verfügung stand. Dies sed überschritten worden , so das die Bank das Obejkt nun selbst verwalten würde.
Meine fragen dazu:
_was ändert sich für mich als Mieter. Heißt Betreuungsveränderung automatisch das ein Inolvenzverfahren schwebt? ich bekomme dazu leider keine klaren Ausssagen oder ist das ein gängies Verfahren einer bank um " größeres" Unheil zu vermeiden.

Und sollte es zur Insolvenz kommen würde ja eine Zwangsversteigerung bzw Veräußerung die Mietverträge aufheben? richtig? es handelt sich um einen 3 jahres Festmietvertrag- hätte die 3 Jahresfrist keine Bewandnis mehr? Da es kein vergleichbares Objekt vor Ort für meine Nutzung gibt ,hieße das ggbfs für mich der verlust meiner Existenz. Kann der Mietvetrag vom evtl neuen Besitzer trotzdem einfach gekündigt werden? Bzw die Mieten höher gesetzt werden als ortsüblich etc?
da erst heute und MOrgen Nachmieter für meine alten Räuem kommen überlege ich ob ich spontan alles rückgängig mache , allerdings sind alle Möbel etc bereits gekauft und es wäre ein hoher finazieller Verlust.
danke keha
Sehr geehrte Fragestellerin,

herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
Ihre Fragen darf ich gemessen an Ihrem Einsatz summarisch wie folgt beantworten:

Zunächst gelten die Regelungen des Mietvertrags und insbesondere ist dort festgehalten, wer ihr Vertragspartner ist. Solange sich hier nicht jemand anderes dieses Recht zu Gute hält, mit entsprechend nachprüfbarer Begründung, sollten Sie sich an Ihren Vertragspartner halten. Lassen Sie sich alles schriftlich nachweisen, erst Recht, die Aussage, dass er nicht mehr Vertragspartner, sondern dies nunmehr die Bank sei. Im Zweifel wird sich auch die Bank mit entsprechender Vorlage einer Berechtigung an Sie wenden.

Ob ein Insolvenzverfahren anhägig ist, kann aufgrund Ihrer Informationen zwar vermutet, aber nicht festgestellt werden. Ggf. sollten Sie hierüber die Bank oder den Vertragspartner befragen.

Auch wenn das Objekt veräußert wird, stehen Sie bzw. der Mietvertrag unter dem Schutz der §§ 566, 578 I BGB – „Kauf bricht nicht Miete“, d.h. der neue Eigentümer muss generell auch Ihren Mietvertrag gegen sich gelten lassen. Ihm stehen aber die gleichen Kündigungsgründe, wie dem alten Vertragspartner zu.

Ob Sie aus dem Mietvertrag herauskommen bezweifle ich. Hier wären ggf. Kündigungsgründe oder ein Aufhebungsvertrag zu überprüfen.

Ich hoffe, Ihre Fragen vorerst hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
Rechtsanwalt und Mediator



Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2008 | 23:30

danke für die Antwort. Kauf bricht Miete nicht...gilt aber nur für den Verkauf richtig? bei Versteigerung (und evtl auch Verkauf aus Insolvenzmasse??) kann der Mietvertrag sehr wohl angegriffen werden, da es sich ja um eine reine gewerbl Immobilie handelt?
und eine letzte Unklarheit ergibt sich noch daraus. Wir wissen mittlerweile defintiv das es eine Zwangsverwaltung gibt durch eine Bank, da wir mit dieser Bank telefonieren konnten. Diese behauptet nun sie können den Mietvertrag noch ändern , da Metbeginn offiziell der 1.1.09 ist ( sie wollen nachträglich eine Kaution verlangen, auf die der alte Vermieter in unseren Mietpreisverhandlungen verzichtet hatte) ich meine aber irgendwo im Netz eine Rechtsauskunft gelesen zu haben, das der Mietvetrag auch gültig ist vor Mietbeginn, nämlich dann wenn der Schlüssel schon übergegeben wurde. Da ich schon seit 6 wochen im Besitz des Schlüssels bin, wäre das ein sehr wichtiger Punkt in meiner Klärung. Also darf der Zwangsverwalter den Mietvertrag vorab noch ändern oder nicht. danke für die Mithilfe keha

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2008 | 13:37

Sehr geehrte Fragestellerin,

herzlichen Dank für Ihre Nachfrage.

Grundsätzlich gilt auch bei der Zwangsversteigerung: Kauf bricht Miete nicht, allerdings mit den Einschränkungen der §§ 9, 21, 57und 57a ZvG Hier wäre nach § 57a ZVG für den Erwerber die Möglichkeit gegeben, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.

Sofern in Ihrem Fall der Mietvertrag abgeschlossen ist, so gilt dieser in dieser Form. Nachträgliche Änderungen können nur einverständlich erfolgen. Sofern tatsächlich eine Zwangsverwaltung vorliegt, hat die Bank im Übrigen als Gläubiger des Vermieters überhaupt kein Recht sich in den Mietvertrag einzumischen. Dies würde dann höchstens dem Zwangsverwalter obliegen.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
Rechtsanwalt und Mediator

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