Sehr geehrte Damen und Herren,
im Jahr 2002 habe ich einen Bauträgerkaufvertrag zu Errichtung eines Reihenhauses unterzeichnet. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 174 000 €. Das Gebäude sollte bis Oktober 2003 fertig gestellt sein. Da das Gebäude mit Mängeln behaftet und auch nicht alle vereinbarten Leistungen erbracht wurden, habe ich die Abnahme verweigert und die letzte Kaufpreisrate in Höhe von 23500 € einbehalten.
Die Bauträger-GmbH hat die Mängel vehement bestritten und mich zur Zahlung der Schlussrate verklagt. Die Klage wurde erstinstanzlich und auch in einem anschließenden Berufungsverfahren vollumfänglich abgewiesen. Die von mir behaupteten Mängel wurden von einem Gerichtsgutachten bestätigt (Mängelbeseitigungskosten von 8000 – 14000 Euro).
Der Bauträger hat im November 2007, nachdem er wohl gesehen hat, dass er gerichtlich nichts durchsetzen kann, einen Insolvenzantrag gestellt. Dieses wurde mangels Masse abgewiesen. Die GmbH dürfte vmtl. über keinerlei Kapital mehr verfügen.
Ich habe die Geschäftsführerin (und inzwischen Liquidatorin) kürzlich schriftlich zur sofortigen Erklärung der Auflassung aufgefordert.
Der Geschäftsführerin hat mir schriftlich mitgeteilt, dass sie die Auflassung nicht grundsätzlich verweigert, sondern nach Zahlung eines Restbetrags durchführen würde. Ich solle ihr jetzt ein Gebot unterbreiten, was ich noch zahlen würde.
Ich sehe nicht ein, dass ich überhaupt noch eine Restsumme für die Erklärung der fälligen Auflassung zahlen soll, zumal im vorangegangenen Gerichtsverfahren einen Zahlungsanspruch ausdrücklich abgewiesen wurde und – im Gegenteil – ich derzeit einen Zahlunsanspruch über meine Anwaltskosten in Höhe von ca. 5000 € habe.
Nach Auskunft des Notars besteht ein fälliger Auflassungsanspruch im Insolvenzfall. Im Notarvertrag findet sich eine Klausel die einen Anspruch auf Erklärung der Auflassung im Insolvenzfall gegen Zahlung des Zustandswertes festlegt.
Zudem habe ich auch nach der derzeitigen Rechtsprechung bereits dann einen Auflassungsanspruch, sofern zumindest der Grundstückspreis gezahlt wurde.
Hinzufügen möchte ich noch, dass ich glaube dass der Bauträger den Insolvenzantrag verspätet gestellt hat und eine Insolvenzverschleppung vorliegen könnte. Zudem wurden im Gerichtsverfahren wissentlich falsche Tatsachen vorgetragen, die den Tatbestand eines versuchten Prozessbetrugs erfüllen könnten. Ansonsten habe ich erfahren, dass die Geschäftsführerin und ihr Ehegatte bereits mehrere GmbHs´ unterhielten und in die Insolvenz geführt haben. Es soll früher auch schon staatsanwaltlich ermittelt worden sein.
Meine Fragen: Ich möchte nun mit möglichst geringen finanziellen Einsatz zur Auflassung kommen. Was ist am sinnvollsten?
Wie teuer kommt mich eine Auflassungsklage? Ich habe Grund zur Annahme, dass sich bei einer Klage die Geschäftsführerin gar keinen Anwalt mehr leisten kann und es zu einem Versäumnisurteil kommt. Was ist mit meinen Streitkosten? Wie kann ich diese von einer bankrotten GmbH zurückfordern? Kann die Geschäftsführerin persönlich haftbar gemacht werden?
Ist es evtl. gar sinnvoller, der Geschäftsführerin einen Betrag X zu zahlen? Was ist wenn dieses Geld von deren Gläubigern gleich wieder gepfändet wird (Vollstreckungstitel liegen vor).
Wäre es sinnvoll mit dem Registergericht Kontakt aufzunehmen und zu versuchen einen Notgeschäftsführer einzusetzen?
Hinweis:
Achtung Archiv!
Diese Antwort ist vom 27.5.2008 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 27.05.2008 09:10:06 
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Rechtsanwältin Susanne Sibylle Glahn
Bahnhofstrasse 116, 55296 Harxheim bei Mainz, Tel: 06138 - 981689, Fax: 06138 - 981690
Arbeitsrecht, Erbrecht, Familienrecht, Insolvenzrecht, Sozialhilferecht
Bewertungen: 33
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soweit sich die GmbH in einem Insolvenzverfahren befindet und nicht in einer Liquidation (das wäre bei einer Abweisung des Insolvenzantrages mangels Masse der Fall) hätten Sie nach § 106 Abs. 1 InsO einen Übertragungsanspruch, den Sie gerichtlich auch durchsetzen können. Wenn Ihre Forderungen gegen den Restwerklohn diesen überwiegen, müssen Sie grundsätzlich nichts mehr bezahlen.
Ansprechpartner wäre hier auch der Insolvenzverwalter und nicht der Geschäftsführer. Wäre kein Insolvenzverfahren eröffnet worden, dann ist richtiger Ansprechpartner der Geschäftsführer. Dieser wäre in Kenntnis Ihrer Rechte auch verpflichtet, Ihnen das Eigentum an der Immoblilie durch die Auflassung unverzüglich einzuräumen. Sie sollten hier keine Kompromisse machen und diesen Auffordern bis zum ... (ca 14 Tage) die Auflassung zu erklären, da Sie sonst den Rechtsweg beschreiten würden. Vielleicht sollten Sie noch den Hinweis aufnehmen, dass Sie bei nicht termingerechter Leistung rechtlich prüfen lassen werden, ob nicht aufgrund des Verhaltens der Geschäftsleitung bereits eine persönliche Haftung dieser begründet sein könnte.
Die Kosten einer Auflassungklage kann ich Ihnen ohne Angaben zum Kaufpreis nicht nennen. Sie vermuten sicher richtig, das es im Fall der Klageerhebung Ihrerseits zu einem Versäumnisurteil kommen wird. Ob Sie bei der GmbH noch einen Teil Ihrer Verfahrenskosten vollstrecken können, käme auf einen Versuch an. Nach der Einstellung des Insolvenzantragsverfahrens kann wieder vollstreckt werden. Als Druckmittel können Sie die Volltreckung auch noch androhen. Gesamtbetrachtend würde ich in Ihrem Fall persönliche Haftungsansprüche der Geschäftsleitung für nicht ausgeschlossen erachten. Das bedarf aber eibner genauereren Prüfung der Vorgänge.
Als Kompromiss könnten Sie noch anbieten, die weiteren Notarkosten zu tragen, damit dies kein Hindernis wird, allerdinsg zahlen Sie dann nur an den Notar die Kosten unmittelbar.
Die Bestellung eines Notgeschäftsführers ist nur dann möglich, wenn keine Geschäftsführung mehr vorhanden ist, was nach Ihren Angaben wohl nicht der Fall ist.
Versuchen Sie es erset noch mal mit einem sehr deutlichen Aufforderungsschreiben mit Fristsetzung und wenn das nicht fruchtet, könnten Sie noch eine kleine Prämie als Aufwandsentschädigung für die Auflassung erwägen. Zahlung allerdings erst bei erklärter und eingetragener Auflassung. Vielleicht pfänden Sie dann selbst diesen Anspruch? Titel haben Sie ja.
Für Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Susanne Glahn, Rechtsanwältin
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 29.05.2008 22:12:08
Sehr geehrte Frau Rechsantwältin,
vielen Dank für die rasche Antwort.
Zunächst möchte ich auf folgendes hinweisen: Bei der Firma handelt es sich offenbar um eine GmbH in Liquidation. Im Handelsregister steht wörtlich: „Durch rechtskräftigen Beschluss des Amtsgerichts X vom 16.03.2008 ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft mangels Masse abgelehnt. Die Gesellschaft ist aufgelöst. Von Amts wegen eingetragen.“
Der vereinbarte Kaufpreis für Gebäude und Grundstück betrug 174350 €. Die letzte Kaufpreisrate von 23310 € wurde von mir wg. Mängel einbehalten. Es wurden also 151040 € von mir gezahlt.
Meine ergänzenden Fragen (für den Fall dass sich keine Einigung erzielen lässt):
Welcher Betrag wird für die Streitwertbemessung vom Gericht herangezogen? Die Liquidatorin hat schriftlich mitgeteilt, dass sie die Auflassung nicht generell verweigert, sondern dies von einen noch auszuhandelnden Schlussbetrag X abhängig macht. Kann dieser als Streitwert festgesetzt werden?
Wie lassen sich persönliche Haftungsansprüche gegen die Liquidatorin durchsetzen? Wäre dies etwa möglich, wenn ich die Auflassung trotz unzweifelhaft fälligen Auflassungsanspruchs einklagen muss und danach auf meinen Anwaltskosten sitzen bleibe weil die GmbH i.L. über keinerlei Geld mehr verfügt?
Mit welcher rechtlichen Begründung lassen sich persönliche Haftunsansprüche durchsetzen? Müssen diese separat eingeklagt und gerichtlich festgestellt werden?
Welche Rechtsnorm kann hier herangezogen werden?
etwa Verstoß gegen Treu u. Glauben? (schließlich beinhaltet der Notarvertrag ausdrücklich einen Anspruch auf Erklärung der Auflassung im Insolvenzfall), missbr. Ausnutzung der Rechtsstellung des Geschäftsführers, Leistungstreuepflicht, Eigentumsverletzung nach § 823 BGB ?
Sehr geehrte Frau Rechsantwältin,
vielen Dank für die rasche Antwort.
Zunächst möchte ich auf folgendes hinweisen: Bei der Firma handelt es sich offenbar um eine GmbH in Liquidation. Im Handelsregister steht wörtlich: „Durch rechtskräftigen Beschluss des Amtsgerichts X vom 16.03.2008 ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft mangels Masse abgelehnt. Die Gesellschaft ist aufgelöst. Von Amts wegen eingetragen.“
Der vereinbarte Kaufpreis für Gebäude und Grundstück betrug 174350 €. Die letzte Kaufpreisrate von 23310 € wurde von mir wg. Mängel einbehalten. Es wurden also 151040 € von mir gezahlt.
Meine ergänzenden Fragen (für den Fall dass sich keine Einigung erzielen lässt):
Welcher Betrag wird für die Streitwertbemessung vom Gericht herangezogen? Die Liquidatorin hat schriftlich mitgeteilt, dass sie die Auflassung nicht generell verweigert, sondern dies von einen noch auszuhandelnden Schlussbetrag X abhängig macht. Kann dieser als Streitwert festgesetzt werden?
Wie lassen sich persönliche Haftungsansprüche gegen die Liquidatorin durchsetzen? Wäre dies etwa möglich, wenn ich die Auflassung trotz unzweifelhaft fälligen Auflassungsanspruchs einklagen muss und danach auf meinen Anwaltskosten sitzen bleibe weil die GmbH i.L. über keinerlei Geld mehr verfügt?
Mit welcher rechtlichen Begründung lassen sich persönliche Haftunsansprüche durchsetzen? Müssen diese separat eingeklagt und gerichtlich festgestellt werden?
Welche Rechtsnorm kann hier herangezogen werden?
etwa Verstoß gegen Treu u. Glauben? (schließlich beinhaltet der Notarvertrag ausdrücklich einen Anspruch auf Erklärung der Auflassung im Insolvenzfall), missbr. Ausnutzung der Rechtsstellung des Geschäftsführers, Leistungstreuepflicht, Eigentumsverletzung nach § 823 BGB ?
Ergänzende Informationen vom Anwalt geschrieben am 03.06.2008 17:44:42
Sehr geehrter Fragensteller,
auf Ihre umfangreiche Nachfrage versuche ich Ihnen zu antworten.
Bei einem Rechtsstreit auf Auflassung könnte das gericht von dem Kaufpreis als Gegenstandswert ausgehen und das könnte zu Verfahrenskosten Ihrerseits von ca. EUR 4.500 führen. Genau kann man das aber nicht sagen, das das Gericht den Wert des Verfahrens geringer ansetzen kann oder auch ob das Verfahren durch VU oder Annerkenntnis beendet wird. Dies minimiert die Kosten.
Der Anspruch gegen den Geschäftsfüher-Liquidator ergibt sich aus den §§ 60 ff GmbH i.V.m § 242 BGB, da man andere nicht mutwillig schädigen darf. Ihr Anspruch auf Auflassungserklärung ist unbestritten. Ggf. könnte in Ihrem Notarvertrag eine Klausel enthalten sein, dass bereits Notarangestellt gegen den Nachweis der Kaufpreiszahlung, in Ihren Fall das rechtskräftige Urteil, die Auflassung erklären können. Im Übrigen rate ich Ihnen zu meinem früheren Vorschlag. Versuchen Sie es außergerichtlich hinzubekommen, da Sie sonst nur mit Kosten belastet sind, die Sie im Rahmen einer endlosen Haftungsprozessen weiter reichen können.
Mit freundlichen Grüßen
Susanne Glahn, Rechtsanwältin
Sehr geehrter Fragensteller,
auf Ihre umfangreiche Nachfrage versuche ich Ihnen zu antworten.
Bei einem Rechtsstreit auf Auflassung könnte das gericht von dem Kaufpreis als Gegenstandswert ausgehen und das könnte zu Verfahrenskosten Ihrerseits von ca. EUR 4.500 führen. Genau kann man das aber nicht sagen, das das Gericht den Wert des Verfahrens geringer ansetzen kann oder auch ob das Verfahren durch VU oder Annerkenntnis beendet wird. Dies minimiert die Kosten.
Der Anspruch gegen den Geschäftsfüher-Liquidator ergibt sich aus den §§ 60 ff GmbH i.V.m § 242 BGB, da man andere nicht mutwillig schädigen darf. Ihr Anspruch auf Auflassungserklärung ist unbestritten. Ggf. könnte in Ihrem Notarvertrag eine Klausel enthalten sein, dass bereits Notarangestellt gegen den Nachweis der Kaufpreiszahlung, in Ihren Fall das rechtskräftige Urteil, die Auflassung erklären können. Im Übrigen rate ich Ihnen zu meinem früheren Vorschlag. Versuchen Sie es außergerichtlich hinzubekommen, da Sie sonst nur mit Kosten belastet sind, die Sie im Rahmen einer endlosen Haftungsprozessen weiter reichen können.
Mit freundlichen Grüßen
Susanne Glahn, Rechtsanwältin
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