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20.03.2010, Guten Morgen

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Guten Tag,

wir haben zu unserem Mietvertrag zusätzlich eine Individualvereinbarung unterzeichnet mit dem Wortlaut:
"Der Mieter verpflichtet sich ausdrücklich, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in sach und fachgerechten Zustand, bezugsfertig, frei von Mängeln zurückzugeben. Bei auszug wird die Mietwohnung gemäß § 19 - Beendigung der Mietzeit - und § 10 - Instandsetzung und Indstandhaltung der Mieträume - in einem renovierten Zustand, auf der Basis: Tapeten im Farbton weiß - frisch gestrichen -, Bodenbeläge gereinigt, an den Vermieter zurückzugeben.

Nun meine Frage inwieweit dieser "Individualvertrag" gültig ist.
Wir haben die Wohnung bereits verlassen und dort nur 10 Monate gewohnt. Die Wohnung haben wir renoviert übernommen. In diesen 10 Monaten haben wir sie normal genutzt. In der Wohnung wurde nicht geraucht oder ähnliches. Bunte Wände haben wir wieder weiß gestrichen. Aber wir haben keine komplette Renovierung vorgenommen, da wir ja nur 10 Monate dort gewohnt haben und die wohnung entsprechend noch in einem guten Zustand ist.
Unser Vermieter möchte jetzt aber, dass die Wohnung komplett neu gestrichen wird.
Die Individualvereinbarung wurde mit uns nicht individuell besprochen, sondern nur zur Unterschrift vorgelegt.

Wie kann ich mich jetzt gegenüber der Forderung meines ehemaligen Vermieters verhalten?

Danke!
CE

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Der BGH hat im Urteil vom 14.1.09 - VIII ZR 71/08 – entschieden, dass eine Individualvereinbarung über eine Endrenovierungspflicht es Mieters sogar dann wirksam ist, wenn der Mietvertrag selber eine unwirksame Renovierungsklasuel enthält. Die Inhaltskontrolle nach § 307 I S. 1 BGB gilt nicht bei Individualvereinbarungen. In der selben Entscheidung hat der BGH aber auch klargestellt, dass man genau prüfen muss, ob wirklich eine Individualvereinbarung vorliegt. Dies ist nicht der Fall, wenn die Klausel einseitig vom Vermieter vorgegeben wurde und wenn er diese auch in anderen Fällen verwendet hat bzw. noch verwendet. Denn dann wäre es eine AGB Klausel und als solche wäre die starre Verpflichtung zur Renovierung bei Auszug unwirksam. Hier käme es bei einer zulässigen Klausel auf die Abnutzung der Wohnung an. Wenn aber die Klausel gänzlich unwirksam ist, braucht der Mieter gar nicht zu renovieren. Im beschriebenen Fall hatten die Parteien später im Übergabeprotokoll die Renovierung vereinbart und nicht bereits im Mietvertrag selbst.

Ihre handschriftliche Klausel nimmt Bezug auf die bestehenden § 10 und § 19 des Vertrages. Dass führt zwar für sich noch nicht zur Unwirksamkeit, es spricht aber sehr viel dafür, dass diese Klausel nicht ausgehandelt wurde,sondern Ihnen vom Vermieter vorgegeben wurde. Damit eine Individualvereinbarung vorliegt, muss die Klausel dem vom Vermieter dem Mieter zur Disposition gestellt werden und der Mieter mus Gelegenheit haben auf die Klausel Einfluss zu nehmen ( vgl. BGH NJW 1988, 410). Der Vermieter muss nachweisen, dass dem Mieter mehrere Möglichkeiten zur Wahl standen. Nach Ihren Angaben wurde nichts ausgehandelt, sondern Ihnen wurde der Vertrag unterschriftsreif vorgelegt. Dann läge keine Individualvereinbarung vor und Sie müssen nicht renovieren. Sie haben bereits mehr als nötig getan. Sie sollten die Forderung des Vermieters schriftlich zurückweisen und auf die Rechtslage hinweisen. Notfalls sollten Sie einen Anwalt einschalten.

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Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung bieten.
Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist und das jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Familienrecht und Arbeitsrecht





Rechtsanwalt Oliver Wöhler
Fachanwalt für Familienrecht und Arbeitsrecht

Paulistr. 10
31061 Alfeld/Leine
Tel. 05181/5013 od. 5014
Fax: 05181/24163
email: anwaltwoehler@hotmail.de
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