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Individualklausel- oder nicht?


| 13.12.2011 14:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Sehr geehrter Rechtsanwalt,

das Mietrecht ist doch eine komplizierte Sache. Der Mietvertrag meiner verstorbenen Mutter stammt aus dem Jahre 1979. Es handelt sich um einen Formularvertrag, abgeschlossen von einer inzwischen insolventen Vermietungsfirma und meinen Eltern. Die Firma baute 1978/1979 6 identische Objekte in unmittelbarer Nachbarschaft. Der damalige Investor rutschte nun als Vermieter in den Vertrag. Der Mietvertrag enthält eine damals wohl übliche Klausel mit starren Fristen zum Thema Schönheitsreparaturen. Diese Klauseln sind wohl ungültig; das spielt aber insofern keine Rolle, weil meine Eltern notwendige Schönheitsreparaturen trotzdem gemacht haben. Weiterhin gibt es eine maschinenschriftlich eingefügte Klausel, wonach meine Eltern einen Neubau -erstbezug gemacht haben und deshalb am Ende des Mietverhältnisses eine Endrenovierung durch einen Fachmann vornehmen lassen müssen. Wir haben den Vertrag außerordentlich gekündigt. Der VM hat diese Kündigung akzeptiert, behauptet aber, die Endrenovierungsklausel sei eine Individualklausel und von daher seien wir Erben eine Endrenovierung schuldig. Aus Ausgleich schlägt er vor, die Kaution zu behalten.
Wir glauben aber, dass es sich eben nicht um eine Individualklausel handelt. Wenn es keine ist, dann ist sie aufgrund der Vorschrift, einen Handwerker zu bauftragen und aufgrund der Tatsache, dass unabhängig einer Notwendigkeit die Renovierung durchgeführt werden muss, ungültig.
Fragen:
1) Liegen wir richtig in unserer Einschätzung, dass es sich nicht um eine Individualklausel handelt und daraus folgend, dass es eine ungültige Klausel ist?
2) Welche Urteile könnte ich als Argumentationshilfe dem Vermieter nennen, bzw,
gibt es Urteile, bei denen Gerichte zu diesem Thema in der Konstellation Erbengemeinschaft ./. Rechtsnachfolger Vermieter beschäftigt wurden?
3) Falls es per Gerichtsbeschluss festgelegt sich doch um eine Individualklausel handeln würde, wäre der VM an sein Angebot Kaution gegen Renovierung noch gebunden?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:


1) Liegen wir richtig in unserer Einschätzung, dass es sich nicht um eine Individualklausel handelt und daraus folgend, dass es eine ungültige Klausel ist?

Vorab komme ich nicht umhin, Ihnen ein kleines Kompliment zu machen. Sie haben nämlich zwar einerseits recht, dass das Mietrecht teilweise eine recht schwierige Materie sein kann, Sie haben aber die Rechtslage insbesondere in Bezug auf die Schönheitsreparaturen und die Renovierungsklausel exakt und vollkommen richtig entsprechend der aktuellen BGH-Rechtsprechung zu diesen Themenbereichen dargestellt.

Die Renovierungsklausel ist zu pauschal, und es wird die Durchführung durch eine Fachfirma vorgeschrieben. Jeder dieser beiden Punkte würde für sich schon zu einer Unwirksamkeit der Klausel führen, sofern es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und keine Individualabrede.

Um eine Individualabrede würde es sich dann handeln, wenn diese Vereinbarung individuell ausgehandelt worden sein würde ( dieses kann ich nicht erkennen und halte es für unwahrscheinlich) und wenn diese konkrete Verwendung nicht auch in anderen Fällen gegenüber anderen Mietern verwendet worden ist. Für mich spricht hier einiges dafür, dass es sich um keine individuelle Vereinbarung handelt.

Im Streitfall müssen aber nicht Sie beweisen, dass es sich um keine Individualabrede handelt, sondern die Gegenseite müsste beweisen, dass es sich um eine Individualabrede handelt.

2) Welche Urteile könnte ich als Argumentationshilfe dem Vermieter nennen, bzw,
gibt es Urteile, bei denen Gerichte zu diesem Thema in der Konstellation Erbengemeinschaft ./. Rechtsnachfolger Vermieter beschäftigt wurden?

Auf die Konstellation Erbengemeinschaft./.Vermieter kommt es insoweit nur begrenzt an.

Die Erbengemeinschaft tritt nämlich gem. § 1922 BGB in alle Rechte und Pflichten des Erblassers ein und nimmt somit die rechtliche Stellung des Erblasser/Mieters ein.

Hier muss eigentlich somit auch das Verhältnis Mieter zum Vermieter geschaut werden. Insoweit können Sie die oben von Ihnen bereits angesprochenen Urteile zu den Schönheitsreparaturen/Renovierungen anführen.

3) Falls es per Gerichtsbeschluss festgelegt sich doch um eine Individualklausel handeln würde, wäre der VM an sein Angebot Kaution gegen Renovierung noch gebunden?

Die Kaution dürfte sowieso nur zurückgehalten werden, falls es sich um eine Individualvereinbarung handelt und Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.

Hierbei handelt es sich um kein Angebot im eigentlichen Sinne. Der Vermieter sagt hier im Endeffekt nichts anderes, als dass er aus der Kaution die Renovierungskosten bezahlt. Dieses kann nicht als Angebot verstanden werden.

Es kommt letztlich nur darauf an, ob es sich um eine Individualabrede handelt oder nicht. Sofern es sich um eine Individualabrede handelt, was ich bezweifeln möchte,könnten die angemessenen Renovierungskosten unter Umständen von der Kaution abgezogen werden.

Sollte es sich aber nicht um eine Individualabrede handeln, dürfte die Kaution unter Hinweis auf eventuelle Renovierungen um keinen Cent gekürzt werden.


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2011 | 15:21

Sehr geehrter Herr Newerla,

Vielen Dank für die Einschätzung. Sie schreiben allerdings:
2) Welche Urteile könnte ich als Argumentationshilfe dem Vermieter nennen, bzw,
gibt es Urteile, bei denen Gerichte zu diesem Thema in der Konstellation Erbengemeinschaft ./. Rechtsnachfolger Vermieter beschäftigt wurden?

[...]

Hier muss eigentlich somit auch das Verhältnis Mieter zum Vermieter geschaut werden. Insoweit können Sie die oben von Ihnen bereits angesprochenen Urteile zu den Schönheitsreparaturen/Renovierungen anführen.


Dazu meine etwas verblüffte Nachfrage: Ich habe keine Urteile in meine Anfrage genannt. Welche meinen Sie also?
Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2011 | 15:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Ich hatte ja bereits gemerkt, dass Sie sich mit der Rechtslage sehr gut auskennen und sich voraussichtlich hier auch gut (und richtig)vorbereitet haben.

Sie haben hier beispielsweise die Urteile zu den starren Fristenpländen sowie der unwirksamen Handwerker in Bezug genommenen.

Gerne möchte ich Ihnen die Urteile noch einmal nennen.

Der Bundesgerichtshof urteilt hinsichtlich der starren Fristenpläne bereits regelmäßig seit 2004 wie von ihnen dargestellt.

Ein aktuelles Urteil hierzu ist beispielsweise folgendes:

BGH Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 178/05

Wie bereits mitgeteilt hat der Bundesgerichtshof ebenfalls entschieden, dass das zwangsweise vorschreiben einer fachgerechten Durchführung durch Handwerker ebenfalls zu einer Unwirksamkeit der Klausel führt.

Nachfolgend habe ich Ihnen ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofes hierzu beigefügt:

BGH-Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09


Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag und alles Gute!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.12.2011 | 15:58


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"Die Antwort des RA kam prompt und fundiert daher. Leider lag der Schwerpunkt seiner Ausführung auf der Unwirksamkeit der Klauseln, nicht auf der Fragestellung, ob Individualabrede oder nicht. Schade. Herr Nerwela ist gerne eingeladen, mir per mail die erfragten Urteile mitzuteilen."