Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
472.271
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Indexmiete


| 08.12.2008 16:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer



Hallo,

wir sind zum 01.01.08 in ein Mietobjekt eingezogen und haben eine Indexmiete mit dem Vermieter vereinbart.

Dieser möchte nun bereits zum 01.01.09 die Miete erhöhen.
(1) Ist dies grundsätzlich möglich?
(2) Grundlage seiner Berechnung ist das Delta zwischen dem Verbraucherpreisindex (VPI) vom Okober 2007 (also vor unserem Einzug) und dem Oktober 2008. Dies wäre in dem Fall 2,5% (Mietzinserhöhung).
Darf er die Basis seiner Berechnung in die Vergangenheit legen, also vor den 01.01.08?
Desweiteren muss er nicht die Preissteigerung von 12 Monaten abwarten und somit auf den VPI vom Januar 2009 warten?
Dieser wird dann erst im Febraur veröffentlich und muss er dann nicht 2 Monate auf Wirksamkeit warten - sprich die Miete erst zum 01.04.09 anpassen?
(3) ist die Berechnung des Vermieters nicht falsch: Index A minus Index B = Teuerung in Prozent.
Ist die korrekte Berechnungsformel nicht:
neuer Index/alter Index x 100 - 100 = prozentuale Indexsteigerung.

Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Ja. Eine Erhöhung der Miete auf der Grundlage der Vereinbarung einer Indexmiete ist erstmalig zulässig für einen Zeitraum, der nach Ablauf von einem Jahr seit dem Beginn des Mietverhältnisses liegt, hier also frühestens mit Wirkung ab dem 01.01.2009. Dies ergibt sich aus § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB. Allerdings muss zwischen der (zwingend vorgeschriebenen) Erklärung des Vermieters, dass er die Miete entsprechend dem geänderten Preisindex erhöht, und dem Zeitraum, ab dem die Erhöhung gelten soll, mehr als ein voller Monat liegen, siehe § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB. Wenn der Vermieter also die Änderung der Miete erst im Dezember 2007 wirksam erklärt hat (entscheidend ist der Zeitpunkt des Zugangs eines entsprechenden Schreibens bei Ihnen), schulden Sie die erhöhte Miete erst ab dem 01.02.2009.

2.
Die korrekte Grundlage für die Berechnung der Erhöhung ist in der Tat der Vergleich zwischen dem aktuellen Preisindex und dem Preisindex im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses (bzw. der letzten Mieterhöhung). Der Vermieter hätte also dem Vergleich grundsätzlich den Preisindex von Januar 2008 zu Grunde zu legen müssen und keinen früher gültigen Index, wenn das nicht im Mietvertrag ausdrücklich so geregelt ist, so dass die Erhöhung wohl nicht ordnungsgemäß erfolgt ist. Grundsätzlich kann er dagegen bezüglich des aktuellen Zeitpunkts bereits auf einen früheren Monat abstellen und muss insofern nicht abwarten.

3.
Die Erhöhung muss nach der Berechnungsformel „neuer Index / alter Index x 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung“ erfolgen. Die Berechnung Ihres Vermieters ist also auch in dieser Hinsicht falsch.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten. Bei Unklarheiten können Sie gerne von der Rückfragemöglichkeit Gebrauch machen. Darüber hinaus können Sie mich gerne mit einer weiteren Beratung oder mit der Vertretung beauftragen, falls dies erforderlich wird.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2008 | 18:34

Vielen Dank für Ihre Erklärungen, die sehr hilfreich waren.

Da mein Vermieter offensichtlich Fehler in der Herleitung der Mieterhöhung gemacht hat (er hat sie erstmalig im Nov. an uns geschickt), stellt sich mir noch eine Frage:

Da wir ja die Einigung der Erhöhung (hoffentlich folgt er Ihren Ausführungen) erst im Dezember erwirken werden, ist dann die Mieterhöhung trotzdem zum Januar zu erfolgen oder eben erst nach "einem vollen Monat" im Februar?

Allgemein finde ich es komisch, dass man den Index von einem Monat wählen kann (hier also Oktober) der quasi willkürlich vor der tatsächlichen Mieterhöhung liegt (also Januar). In den Monaten Nov und Dez wird der Index sicher runter gehen, aufgrund der niedrigeren Energiepreise.

Vielen Dank nochmal für Ihre kompetente und schnelle Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2008 | 18:58

Sehr geehrter Ratsuchender,

da nach meiner rechtlichen Einschätzung noch gar keine wirksame Erklärung der Mieterhöhung vorliegt, kann eine Erhöhung nunmehr frühestens zum Monat Februar 2009 erfolgen.

Im Übrigen kann der Vermieter den Index nicht ganz frei wählen, sondern er muss schon den jeweils aktuellsten erhältlichen Index verwenden.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.12.2008 | 07:07


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?