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In welchem Zustand muss die Wohnung verlassen werden?


| 30.03.2010 21:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn




Hallo,
ich möchte eine Wohnung anmieten, welche sich in einem unrenovierten Zustand befindet. Nun wurde mir der Mietvertrag vorgelegt und ich bin etwas irritiert, was den Zustand der Wohnung bei Auszug betrifft. Laut meiner Interpretation muß diese Renoviert übergeben werden.

Der Vertragstext wurde per OCR Texterkennung erfasst und kann daher an der ein oder anderen Stelle ein paar Rechtschreibfehler haben.

Hier der Wortlaut des Mietvertrages (Auszug):

§16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlic
fachgerecht durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decke das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von inne In gleicherweise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten und sonstiger Holzteile sowie offen liegender Ve und Entsorgungsleitungen durchzuführen.
Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lasse Die Zeitfolge hierfür beträgt im Allgemeinen 3 Jahre.
b) Alle Schönheitsreparaturen sind in mittlerer Art und Güte, jedoch fachgerecht und entsprechend den anerkannten R< geln der Technik durchzuführen. Schönheitsreparaturen sind in dem nach der Verkehrsauffassung üblichen Zeitrau und Umfang unter Berücksichtigung des Zustandes der jeweiligen Teile des Wohnraums fachgerecht durchzuführe Der Mieter ist jedoch nur verpflichtet, diejenigen Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietsache durchzuführen, d während der Mietzeit durch seinen Mietgebrauch erforderlich werden.
5. a) Die nach § 16 Ziffer 4.a) und 4.b) erforderlichen Schönheitsreparaturen hat der Mieter spätestens bis zum Ende de
Mietverhältnisses durchzuführen.
b) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache mit neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten zurücl zugeben, es sei denn, dass bei Vertragsbeginn ein anderer Zustand vorhanden war. Lackierte Holzteile sind in de Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorhanden war. Farbig gestrichene Holzteile können auch in we oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden. Holzteile, die bei Mietbeginn mit Klarlack oder transparei ter Lasur versehen waren, müssen ebenso zurückgegeben werden.
6. a) Ist die Wohnung in einem renovierten Zustand an den Mieter übergeben worden und endet das Mietverhältnis bevi
Schönheitsreparaturen erstmals oder erneut fällig geworden sind, so hat der Mieter die anteiligen Kosten der Schöi heitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen (Abgeltungsquote). Die Abgeltungsquote ermittelt sich nach der tatsäcl liehen Dauer des Mietverhältnisses seit Mietbeginn bzw. seit letzter durchgeführter Renovierung und unter Berücl sichtigung allgemein üblicher Zeitfolgen (bei Mietbeginn in der Regel: Küche, Bäder und Duschen - 60 Monate, Wohl und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten - 96 Monate, alle übrigen Räume -120 Monate) zeitanteilig. Je nach At nutzungsgrad verlängern oder verkürzen sich die genannten Zeitfolgen. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer ai erkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparatur« bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.
b) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht:
verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsacr
unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrur
seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.
c) Der Vermieter ist weder zur Durchführung von noch zur Kostentragung für Schönheitsreparaturen verpflichtet.

7. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht nach, so kann der Vermieter Schi
densersatz statt der Leistung verlangen. Diese Rechte stehen dem Vermieter auch zu, wenn das Verhalten des Miete
ergibt, dass von seiner Seite eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegt.


vielen Dank im Vorraus....
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 1865 weitere Antworten zum Thema:
30.03.2010 | 23:23

Antwort

von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn
375 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre nicht ausdrücklich gestellte Frage (Muss die Wohnung bei Auszug renoviert werden.) beantworte ich wie folgt.

Aus der Rückgabeklausel ergibt sich die Pflicht, die Wohnung in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten zurückzugeben ist.

Nicht ganz klar könnte aber der zweite Halbsatz der Regelung sein: "es sei denn, dass bei Vertragsbeginn ein anderer Zustand vorhanden war".

Ist diese Regelung ("ein anderer Zustand") dahingehend zu verstehen (und das wird das Anliegen des Vermieters sein), dass Farben und Tapeten gemeint sind, die nicht neutral, deckend und hell sind, also z.B. knallige pink, besteht die Pflicht.

Das logische Gegenteil von "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" ist jedoch "keine Tapeten (also unrenoviert) und nicht neutrale, nicht deckende und nicht helle Farben und Tapeten".
Die Pflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß Klausel bestünde nicht.

Zwar gehen Auslegungszweifel des Klauselverwenders (Vermieters) zu dessen Lasten (§ 305c Abs. 2 BGB).
Es werden jedoch nur Auslegungen berücksichtigt, die nicht ganz fernliegend sind.
Im Alltagsverständnis und nach Sinn und Zweck der Regelung ist eher der ersten Auslegungsmöglichkeit zu folgen.

Haben zudem beide Vertragspartner die Klausel übereinstimmend in einem bestimmten Sinn verstanden, greift die Zweifelsregel nicht.
Da auch Sie davon ausgehen, verpflichtet zu sein, wäre kein Raum für eine Nichtverpflichtung.

Verbindlich könnte das auch nur ein Gericht entscheiden.

Die Wohnung muss jedenfalls nicht unbedingt extra bei Auszug renoviert werden (keine Endrenovierungsklausel).
Es genügt, unter der Voraussetzung, dass eine Renovierung nicht sowieso fällig bzw. notwendig ist, wenn bei der letzten turnusmäßigen Schönheitsreparatur vor dem Auszug das für die Rückgabe bestimmte Farbspektrum eingehalten wurde (Rückgabeklausel, Farbwahlklausel).

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.







Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2010 | 20:54

Den Passus:

5. a) Die nach § 16 Ziffer 4.a) und 4.b) erforderlichen Schönheitsreparaturen hat der Mieter spätestens bis zum Ende de
Mietverhältnisses durchzuführen. [...]

verstehe ich aber durchaus als Endrenovierungsklausel- oder liege ich da falsch? Zudem ist die Frage, ob überhaupt vom Mieter die Instandsetzung einer schon vorab unrenoviert übernommenen Wohnung erwartet werden kann.

freundlichst josch24091968

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2010 | 01:28

Sehr geehrter Fragesteller,

mit meiner Antwort wollte ich sagen, dass die Klausel nicht unwirksam ist. Denn es wird keine von vorherigen Schönheitsreparaturen und dem Grad der Abnutzung unabhängige Pflicht begründet. Zudem wurde Ihnen eine „gewisse Bandbreite“ bei der Gestaltung überlassen.
Wenn Schönheitsreparaturen nicht erforderlich sind, müssen Sie bei Auszug auch nicht erbracht werden. Es ist damit keine starre Endrenovierungpflicht.
Es wird auf die nicht starren Fristen der erforderlichen turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verwiesen.
Die Kosten für Schönheitsreparaturen sind dann zeitanteilig abzugelten.

Flexible Renovierungsfristen sind auch bei unrenoviert überlassenem Wohnraum wirksam und damit auch die konkrete Klausel, weil keine extra Pflicht bei Auszug besteht, sondern nur auf die erforderlichen turnusmäßigen Schönheitsreparaturen abgestellt wird.

Mit freundlichen Grüßen,
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 2010-04-06 | 20:38


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"Etwas verklausolierte Ausdrucksweise, welche erst beim zweiten Mal lesen verständlich wird. Wahrscheinlich ist dies aber auf unser Rechtssystem und die Auslegungsmöglichkeit in der deutschen Rechtssprechung zurückzuführen, welche letztendlich Anwälte dazu nötigt eine derart verschachtelte Ausdruckformen zu nutzten. Ansonsten kann ich mich nicht beklagen."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 2010-04-06
3,6/5.0

Etwas verklausolierte Ausdrucksweise, welche erst beim zweiten Mal lesen verständlich wird. Wahrscheinlich ist dies aber auf unser Rechtssystem und die Auslegungsmöglichkeit in der deutschen Rechtssprechung zurückzuführen, welche letztendlich Anwälte dazu nötigt eine derart verschachtelte Ausdruckformen zu nutzten. Ansonsten kann ich mich nicht beklagen.


ANTWORT VON
Rechtsanwalt Peter Eichhorn
Pirna

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