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Immobilienverkauf: vermietetes Mehrfamilienhaus - Verzugszinsen, Mieteinnahmen


| 19.11.2014 14:12 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ivo Glemser



Die Fakten:
Mit Kaufvertrag vom 31.07. wurde ein Mehrfamilienhaus welches vermietet ist verkauft.
Kaufpreis fällig und zahlbar zum 30.09., sofern alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind.
Anschließend Übergabe (und damit auch die Übertragung der Nutzungen, Lasten und Gefahren auf den Käufer).
Kaufpreis-Fälligkeit durch Notar am 28.10. festgestellt. Kaufpreiszahlung nach Ablauf von mind. 5 Werktagen im KV vereinbart.
Sollte Kaufpreis bis dahin nicht eingehen, gerät der Käufer nach schriftlicher Mahnung und dem Ablauf von weiteren 10 Tagen in Verzug.
Verzugszinsen gemäß §247 BGB. Seit 15.11. ist Zahlungverzug eingetreten.

Die Mieterträge stehen bis zur Übergabe/ Kaufpreiszahlung, bzw. der Übergabe/ dem Übergang von Nutzen und Lasten an den Käufer, dem Verkäufer zu. Dies sieht der Käufer ebenso.

Randbemerkung: Seit 01.10. hat der Käufer kommissarisch die Verwaltung der Immobilie bereits übernommen, die Miet- und Nebenkostenvorauszahlungen gehen bereits auf seinen Konten ein.

Die Frage:
Der Käufer ist der Meinung, dass die seit dem 15.11. anfallenden Verzugszinsen durch die Mieteinnahmen gedeckt sind. Das heißt, der Käufer will nur die Mieteinnahmen und nicht zusätzlich auch die anfallenden Verzugszinsen zahlen (aufgrund der Randbemerkung eher rückübertragen).

Nach unserer Einschätzung stehen die Mieteinahme bis Kaufpreiszahlung/ Übergabe dem Verkäufer zu und die Verzugszinsen kommen (als eine Art "Strafe") hinzu.
Also hat der Verkäufer Anspruch auf die Mieteinnahmen plus Verzugszinsen. Abzüglich etwaiger Kosten für die Hausverwaltung, die der Käufer natürlich evtl. geltend machen könnte.

Welche Sicht der Dinge ist richtig? Bitte dazu eine rechtliche Begründung formulieren.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es kommt in Ihrer Angelegenheit entscheidend darauf an, weshalb die Mieteinnahmen schon jetzt an den Käufer gezahlt wurden. Die entsprechende Vereinbarung über die Zahlung an den Käufer gibt Aufschluss darüber, ob dieser die Zahlung behalten darf oder nicht.

Problematisch für Sie wäre, wenn Sie das Objekt schon übergeben hätten und der Kaufvertrag hierauf auch bezüglich der Nutzungen abstellen würde. Auf eine Übergabe könnte die „kommissarische Verwaltung" hindeuten.

Gibt es keine Vereinbarung über das Behaltendürfen der Mietzahlungen oder stellt die Vereinbarung keinen RECHTSGRUND dar und haben Sie insbesondere das Objekt noch nicht übergeben, dann hat der Käufer nach allgemeinen Grundsätzen Ihnen sowohl die Mieteinnahmen herauszugeben als auch Verzugszinsen zu zahlen.

Eine rechtstechnische Begründung dafür, weshalb Sie sowohl die Herausgabe der Nutzungen als auch Verzugszinsen verlangen können, lautet:

Die Mieteinnahmen gebühren Ihnen, weil der Käufer die Rechtsposition, welche für die Vereinnahmung des Mietzinses erforderlich ist, noch nicht erworben hat.

Der Verzugszins ist dagegen eine (gesetzlich pauschalierte) Schadensposition, die aus der verspäteten Zahlung resultiert.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2014 | 15:21

Vielen Dank schon einmal. Kurze Rückfrage:

Der Vertrag mit dem alten Verwalter wurde zum 01.10. beendet. Daher hat der Käufer die Verwaltung ab diesem Zeitpunkt auf Basis von Treu und Glauben übernommen, ohne das eine vertragliche Vereinbarung oder ein Auftrag dazu besteht.
Den Mietern ist daher der Verkauf der Immobilie an den Käufer bereits frühzeitig kommuniziert worden und diese zahlen seit Oktober ihre Mieten direkt an den Käufer.
Eine Übergabe ist ausdrücklich noch nicht erfolgt, da diese nur nach Zahlung des Kaufpreises möglich ist!
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist das für den Anspruch auf Miete und Verzugszinsen jedoch unerheblich und die Forderung von beiden Positionen begründet!?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2014 | 15:31

Sehr geehrter Fragesteller,

nach Ihrer Schilderung besteht der Anspruch auf Herausgabe der Mieteinnahmen neben dem Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen, da für das Behaltendürfen der Mieteinnahmen kein Rechtsgrund existiert.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Ivo Glemser

Bewertung des Fragestellers 19.11.2014 | 15:34


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