A ist Eigentümer von 1/4 und B zu 3/4 an einer Immobilie. A verlangt auflösung der Bruchteilsgemeinschaft. B weigert sich und es kommt zu einer Zwangsversteigerung. Nehmen wir an, das Objekt habe einen Verkehrswert von 100.000 Euro. Weiterhin sind Grundschulden eingetragen in Höhe von 80.000 Euro und noch 75.000 "valutieren". Die Darlehensverträge laufen alle auf B (A hat lediglich die Zustimmung zum Eintrag der Grundschuld gegeben).
Nun wird das Objekt für 90.000 verkauft.
Welchen Anspruch hat A? Ich nehme an, zuerst gehen 75.000 an die Banken. Es bleiben 15.000 Euro übrig. Bekommen A und B entsprechend den Anteilen an der Bruchteilsgemeinschaft die 15.000? Oder bekommt A die 15.000 komplett? Und kann A von B sogar noch verlangen, dass dieser den Rest zu 1/4 von 90.000 (oder sogar 100.000) an A bezahlt?
Zusatz: Meines Wissens gibt es bei der Zwangsversteigerung zwei Möglichkeiten: Das Haus wird mit den Grundschulden versteigert oder es wird ohne Grundschulden versteigert. Wie ändert sich der obige Fall, abhängig von diesen beiden Arten der Versteigerung?
Vielen Dank und Gruß
Ich weissnichweiter :-)
-- Einsatz geändert am 18.10.2009 14:15:53
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Antwort geschrieben am 18.10.2009 15:16:51 
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Rechtsanwalt Dennis Meivogel
Tannenforst 3, 47551 Bedburg-Hau, Tel: 02821 895153, Fax: 02821 895154
Erbrecht, Insolvenzrecht, Kreditrecht, Vertragsrecht, Mietrecht
Bewertungen: 358
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gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Wenn in Ihrem Fall das Objekt mit einem Übererlös von 15.000,- EUR verkauft wird, dann setzt sich die Gemeinschaft am Versteigerungserlös fort. Der Erlös kann selbst bei einer bisherigen Bruchteilsgemeinschaft aber nur an alle ehemaligen Eigentümer gemeinsam ausgezahlt werden. Sind beispielsweise Eheleute zu ½ Eigentümer, wird der verbleibende Übererlös daher nicht vom Gericht je zur Hälfte der Ehefrau und dem Ehemann ausgezahlt. Die Parteien der Bruchteilsgemeinschaft müssen sich vielmehr auf einen Auszahlungsmodus einigen. Sonst wird der Erlös zur gesamten Hand bei Gericht hinterlegt. Damit wird die gesamte vermögensrechtliche Auseinandersetzung der Parteien in den Auseinandersetzungsanspruch verlagert. Zuständig für die Zustimmung zur Auseinandersetzung ist das allgemeine Zivilgericht. Sie müssten dann auf Zustimmung zur Auszahlung des Anteiles gemäß Quote klagen.
Wenn der Grundschuldgläubiger die Grundschuld nicht in dem Versteigerungsverfahren geltend macht, so bleibt dieses Grundpfandrecht bestehen und es erfolgt keine Erlöszuteilung auf die Bank. Der Ersteher übernimmt daher ein belastetes Grundstück. Er muss dies für sein Gebot beachten, da er neben dem Gebot auch die Belastung übernimmt. Für den Erlös der dann im Verfahren verbleibt, gilt das oben Gesagt entsprechend. Unverzichtbar ist eine Einigung über die Auszahlung des Erlöses.
Letzterer Fall kommt in der Praxis jedoch kaum vor, denn ein Ersteher hat kein Interesse ein mit Grundpfandrechten belastetes Objekt zu kaufen.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 18.10.2009 15:27:50
Vielen Dank für die Antwort.
Ich habe verstanden, dass sich in meinem Fall die Parteien einigen müssen und dabei über die 15.000 Euro die verschiedensten Szenarien bilden können und zur Not vor Gericht zu klagen ist, wenn sich A und B nicht einig werden.
Meine Frage war aber unter anderem auch:Hat A Anspruch auf mehr als die 15.000 Euro? Schließlich wurden 75.000 ausschließlich für Darlehen von B verwendet. A hat jedoch einen Anteil von 1/4 von dem Gebäude geahabt. Wie ist dieser Wert zu bemessen? Nach dem Versteigerungserlös oder dem Verkehrswert?
Bei einem Verkaufswert von 90.000 sind 1/4 22.500, so dass A selbst wenn ihm die 15.000 von B zugestanden werden, einen möglichen Anspruch auf Zahlung von 7.250 gegen B hat, oder?
Vielen Dank für die Antwort.
Ich habe verstanden, dass sich in meinem Fall die Parteien einigen müssen und dabei über die 15.000 Euro die verschiedensten Szenarien bilden können und zur Not vor Gericht zu klagen ist, wenn sich A und B nicht einig werden.
Meine Frage war aber unter anderem auch:Hat A Anspruch auf mehr als die 15.000 Euro? Schließlich wurden 75.000 ausschließlich für Darlehen von B verwendet. A hat jedoch einen Anteil von 1/4 von dem Gebäude geahabt. Wie ist dieser Wert zu bemessen? Nach dem Versteigerungserlös oder dem Verkehrswert?
Bei einem Verkaufswert von 90.000 sind 1/4 22.500, so dass A selbst wenn ihm die 15.000 von B zugestanden werden, einen möglichen Anspruch auf Zahlung von 7.250 gegen B hat, oder?
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 18.10.2009 19:48:49
Die Bezugsgröße für die Quote die ein Bruchteilseigentümer bei der Verteilung erhält ist der tatsächliche Erlös aus der Versteigerung. Andere Werte sind mangels tatsächlicher Realisierung nicht heranziehbar. Der Versteigerungserlös gilt insoweit als der am Markt erzielbare Wert.
Für die Verteilung ist nicht nur die Eigentumsquote entscheidend, sondern letztlich das tatsächliche Innenverhältnis zwischen den Parteien. Wenn dem A also 1/4 Eigentum zustehen, dann kann es zwar sein, dass ihm auch ein entsprechender Anteil am Erlös zusteht. Dies könnte zwischen den Parteien auch anders geregelt sein. Daher teilt das Gericht auch nicht automatisch nach Quote auf, sondern fordert eine einstimmige Anweisung.
Wenn in Ihrem Fall keine anderweitigen Absprachen im Innenverhältnis bestehen, dann haben Sie mit Ihrer Annahme Recht, dass der A aus der Aufhebung der Gemeinschaft einen Anspruch in Höhe von 1/4, also gemessen an dem Erlös von 90.000,- EUR einen Betrag in Höhe von 22.500,- EUR hat. Schließlich sind dem B wegen der Schuldentilgung 75.000,- EUR zugegangen.
Die Bezugsgröße für die Quote die ein Bruchteilseigentümer bei der Verteilung erhält ist der tatsächliche Erlös aus der Versteigerung. Andere Werte sind mangels tatsächlicher Realisierung nicht heranziehbar. Der Versteigerungserlös gilt insoweit als der am Markt erzielbare Wert.
Für die Verteilung ist nicht nur die Eigentumsquote entscheidend, sondern letztlich das tatsächliche Innenverhältnis zwischen den Parteien. Wenn dem A also 1/4 Eigentum zustehen, dann kann es zwar sein, dass ihm auch ein entsprechender Anteil am Erlös zusteht. Dies könnte zwischen den Parteien auch anders geregelt sein. Daher teilt das Gericht auch nicht automatisch nach Quote auf, sondern fordert eine einstimmige Anweisung.
Wenn in Ihrem Fall keine anderweitigen Absprachen im Innenverhältnis bestehen, dann haben Sie mit Ihrer Annahme Recht, dass der A aus der Aufhebung der Gemeinschaft einen Anspruch in Höhe von 1/4, also gemessen an dem Erlös von 90.000,- EUR einen Betrag in Höhe von 22.500,- EUR hat. Schließlich sind dem B wegen der Schuldentilgung 75.000,- EUR zugegangen.
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