21.07.2010 | 20:36
Antwort
von
Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
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Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Bauchschmerzen sind durchaus berechtigt. Sie sollten sich vor Übertragung des Grundstückes unbedingt ausführlich anwaltlich beraten lassen.
Sollte Ihr Schwiegervater wirklich alsbald
Privatinsolvenz beantragen, wäre es möglich, dass der Insolvenzverwalter die
Immobilie von Ihnen zurück verlangt, und zwar ohne dass Sie einen etwaigen Kaufpreis zurück erhalten. Auch in einem Verbraucherinsolvenzverfahren kann eine so genanne Insolvenzanfechtung durchgeführt werden, wozu gemäß
§ 313 Abs. 2 InsO jeder Insolvenzgläubiger berechtigt ist. Eine unentgeltliche Übertragung wäre über einen Zeitraum von vier Jahren anfechtbar,
§ 134 InsO. Dies bedeutet, es müsste erst vier Jahre nach der Übertragung der Immobilie ein
Insolvenzantrag gestellt werden, damit diese Anfechtungsmöglichkeit nicht mehr greift. Als Privatperson ist Ihr Schwiegervater zwar nicht verpflichtet, selbst Insolvenzantrag zu stellen, und kann einfach alle drei Jahre die eidesstattliche Versicherung abgeben und mit den Zwangsvollstreckungsversuchen seiner Gläubiger leben. Allerdings kann er die Gläubiger nicht davon abhalten, selbst Insolvenzantrag zu stellen.
Bei dem von Ihnen geschilderten Fall käme ggf. sogar ein Anfechtungsfrist von zehn Jahren wegen vorsätzlicher Benachteiligung gemäß
§ 133 InsO in Betracht. Sie wissen, dass Zahlungsunfähigkeit droht. Außerdem wollen Sie mit der Zwangsversteigerung das Grundstück dem Zugriff der Gläubiger entziehen und wissen damit auch, dass die Übertragung die Gläubiger benachteiligt.
Selbst wenn Sie bzw. Ihre Ehefrau ein angemessenes Entgelt zahlen, wäre eine Anfechtungsmöglichkeit gemäß
§ 138 InsO gegeben, wenn der Insolvenzantrag innerhalb von zwei Jahren nach Übertragung der Immobilie gestellt wird, da Ihre Ehefrau eine nahestehende Person ist.
Selbst wenn kein Insolvenzantrag gestellt würde, könnte ein Gläubiger im Rahmen der Zwangsvollstreckung eine Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz durchführen. Auch hier gelten Fristen von zehn Jahren für eine Anfechtung wegen vorsätzlicher Benachteiligung (
§ 3 Abs. 2 AnfG), von vier Jahren bei einer
Schenkung (
§ 4 AnfG) und von zwei Jahren für einen mit einer nahestehenden Person geschlossenen Vertrag (
§ 3 Abs. 2 AnfG). In einem solchen Fall müssten Sie die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden und wenn Sie dies nicht möchten die Forderung des Gläubigers erfüllen.
Eine Übertragung des Grundstückes ist also mit erheblichen Risiken verbunden, wenn Ihr Schwiegervater hierdurch nicht genug Geld bekommt, um sämtliche Gläubiger zu bezahlen. Aus meiner Sicht gibt es zwei für Sie denkbare Wege:
1. Ihr Schwiegervater bietet im Rahmen eines Schuldenbereinigungsversuches den Gläubigern eine erhebliche Summe (aus Ihrem Vermögen bzw. dem Ihrer Ehefrau) an, die quotal auf die jeweilige Forderung zu zahlen wäre. Wenn alle Gläubiger zustimmen, wäre Ihr Schwiegervater die Schulden los und könnte das Grundstück auch unentgeltlich im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf Ihre Frau übertragen. Dieses Konzept hängt davon ab, das alle Gläubiger zustimmen und Ihr Schwiegervater nach der Schuldenbereinigung auch das Grundstück überträgt. Wenn er danach sofort verstirbt oder sich weigert und es gibt noch Geschwister die auch
erben ist dies riskant.
2. Sie ersteigern das Grundstück im Rahmen der Zwangsversteigerung. Hier gibt es Möglichkeiten durch entsprechende Anträge beim Zwangsversteigerungsgericht zu einem günstigen Mindestgebot zu gelangen. Wenn es keinen weiteren Interessenten gibt, der an dem Objekt sehr interessiert ist, wäre es möglich hier ein Schnäppchen zu machen. Manchmal bietet aber auch die Bank, die die Zwangsversteigerung betreibt selbst mit und verhindert so, dass der Preis zu niedrig ist. Wenn Sie diesen Weg beschreiten wollten, macht es Sinne eine am Zwangsversteigerungsgericht ansässige Kanzlei auszuwählen, die in diesem Gebiet spezialisiert ist und Sie während der Zwangsversteigerung begleitet.
Eine vollständige Lösung Ihres Problems ist im Rahmen einer Erstberatung nicht zu leisten. Wenn Sie ernsthaft am Erwerb der Immobilie interessiert sind, sollten Sie sich weiter beraten lassen. Anderenfalls sollten Sie hiervon absehen.
Nachfrage vom Fragesteller
21.07.2010 | 21:56
Sehr geehrte Fr. Dr. Scheibeler,
noch eine Nachfrage bezüglich der Anfechtung durch die Gläubiger.
Mein Schwiegervater hat den Kredit bei zwei verschiedenen Banken aufgenommen, die beide im Grundbuch eingetragen sind. Zusätzlich hat er einen Privatkredit bei einer dritten Bank aufnehmen müssen.
Weitere Gläubiger gibt es nicht. Ist die Anfechtbarkeit durch die Banken als Gläubiger prinzipiell auch hier gegeben? Unser Schwiegervater versicherte uns außerdem, dass auf uns keinerlei Kosten wie Steuern, Nebenkosten, Reparaturen, etc. zukommen würden, da sie diese selbst tragen würden. Werden durch eine Privatinsolvenz auch sämtliche Geldreserven durch die Gläubiger in Anspruch genommen? Gibt es aus Ihrer Sicht noch weitere versteckte Kostenfallen oder Risiken?
Beste Grüße,
B. W.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
22.07.2010 | 14:33
Sehr geehrter Fragesteller,
alle drei beteiligten Banken sind zur Anfechtung berechtigt.
Wenn Ihr Schwiegervater Insolvenzantrag stellt, muss er sein ganzes Vermögen dem Insolvenzverwalter zur Befriedigung der Gläubiger überlassen, also alle Sparkonten, Aktien, Lebensversicherungen usw. Aus seinem laufenden Einkommen wie z.B. Gehalt oder Rente wird ihm nur der unpfändbare Teil gemäß § 850 c ZPO belassen. Ob er hiervon sämtliche Kosten des Hauses tragen kann, müsste genau geprüft werden. Die Höhe des unpfändbaren Einkommens steigt grundsätzlich mit dem Einkommen und der Anzahl der unterhaltsberechtigten Personen. Auch müsste ermittelt werden, wie hoch die Kosten für den Unterhalt des Hauses genau sind.
Das Hauptrisiko für Sie sehe ich wie erklärt darin, dass Sie das Haus dem Insolvenzverwalter bzw. den Gläubigern im Rahmen der Anfechtung zurückgeben müssen, ohne den Kaufpreis und ggf. zwischenzeitlich getätigte Investitionen zurück zu erhalten. Wenn Sie es auf einen Prozess ankommen lassen, kämen wohl auch noch Prozesskosten auf Sie zu im deutlich vierstelligen, wenn nicht sogar fünfstelligen Bereich.
Eine Prüfung sämtlicher Fallstricke ist an dieser Stelle nicht möglich. Dieser Dienst soll Ihnen nur einen ersten Überblick verschaffen, ähnlich einem ersten Besprechungstermin bei einem Anwalt. Wenn Sie die Immobilie wirklich erwerben wollen, sollten Sie sich umfassend beraten lassen und auch den genauen Entwurf des Grundstücksübertragungsvertrags uws. vorlegen.
