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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Vertragsrecht » Immobilienkauf: sind wir court

Chronologie:

• Der Verkäufer gibt dem Makler am 31. Juli 2009 einen qualifizierten Alleinauftrag, befristet bis zum 31. Oktober 2009. In dem Vertrag sichert der Verkäufer dem Makler zu, dass er dem Makler die Courtage zahlt, wenn er, der Verkäufer, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Maklervertrages (also bis zum 31. Oktober 2010) die Immobilie an einen Interessenten verkauft, dem der Makler während der Laufzeit des Maklervertrages (also bis zum 31. Oktober 2009) das Objekt angeboten hat.

• Am 25. Oktober 2009 fordern wir aufgrund eines Inserates auf immobilienscout.de ein Exposé an. Das Inserat enthält den Text „Die Courtage in Höhe von 3,57 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis ist mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages (notarieller Vertragsabschluss) verdient und fällig."

• Am selben Tag sendet der Makler uns das Exposé per e-mail. In dem Exposé steht die Anschrift des Objektes und der erneute Hinweis auf die Courtage sowie die AGB des Maklers, nicht aber Name und Anschrift des Verkäufers.

• Am selben Tag teilen wir dem Makler mit, dass wir kein Interesse haben. Damit ist die Sache beendet.

• Gut ein halbes Jahr später, im Mai 2010, sehen wir das Inserat wieder auf immobilienscout. Dieses Mal vom Verkäufer.

• Unsere Einschätzung der Immobilie hat sich zum Positiven verändert, da wir zwischenzeitlich einen besseren Marktüberblick gewonnen haben. Wir besichtigen die Immobilie. Wir möchten in Kaufverhandlungen eintreten.


Ausgehend von folgendem Text (Quelle: www.wehrt-hahn.de/seiten/maklerprovision.aspx):

• „Will ein Makler, der „nach außen hin als Makler des Verkäufers erscheint, sich auch vom Käufer eine Provision zahlen lassen, muss er ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellen. Ein Maklervertrag kommt erst dann zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Mak-lerdienste in Anspruch nimmt." (BGH WM 1991, 643)."

• und „Grundsätzlich keinen Anspruch auf Provision hat der Makler, wenn er nur die Örtlichkeit, nicht je-doch den Verkäufer nachweist (KG 10 U 3177/98 vom 20.09.99). Nur ausnahmsweise, nämlich dann, wenn der Käufer nach Besichtigung des Objektes, bewusst den Makler umgehend, den Verkäufer selbst herausfindet, gilt der Nachweis als voll erbracht, und die Provision wird fällig (OLG Hamm NJW-RR 1999, 632).

ergeben sich folgende Fragen:

1. Ist das Inserat des Maklers auf immobilienscout bereits ein Angebot seiner Dienstleistung (obwohl das Inserat seine AGB nicht enthält) und haben wir dieses Angebot bereits mit der Anforderung des Exposés (in dem der Verkäufer nicht benannt war, sondern nur die Anschrift des Objektes) angenommen?

2. Sind wir und/oder der Verkäufer courtagepflichtig, wenn wir den Kauf jetzt, im Mai 2010, verhandeln und einen Vorvertrag aufsetzen, in dem wir vereinbaren, dass wir am 1. November 2010 (nach Ablauf der 12 Monate Kundenschutz) den notariellen Kaufvertrag schließen?

3. Sind wir courtagepflichtig, wenn wir erst im November verhandeln?

Vielen Dank für die Antworten!

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Sehr geehrte Fragenstellerin,

ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:

Zunächst ist festzuhalten, dass der Provisionsanspruch eines Maklers erst dann fällig wird, wenn er entweder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbringt oder eben das Objekt konkret vermittelt.

Letzteres ist in Ihrem Falle vorweg auszuschließen, sodass sich die Frage auf den Nachweis beschränkt:

Ein solcher liegt grundsätzlich dann vor, wenn der Auftraggeber in die Lage versetzt wird in konkrete Verhandlungen über den erstrebten Hauptvertrag (Grundstückskauf) eintreten zu können. Als ausreichender Nachweis wurde dabei angesehen, dass der Makler zusätzliche Informationen liefert, die den Auftraggeber dazu veranlassen sich um das nachgewiesene Objekt zu bemühen. Allerdings müssen ohne Verlangen des Käufers so konkrete Angaben zur Person der Verkäufers gemacht werden (Name Anschrift) dass der Auftraggeber ohne weiteres in konkrete Verhandlungen über den hauptvertrag eintreten kann.

Auf Ihren konkreten Fall angewendet, bedeutet dies, dass der Makler im Hinblick auf eine von Ihnen als Käufer zu erhebende Provision gerade noch nicht den vollständigen Nachweis erbracht hatte, da er Ihnen die Adresse und Namen der Verkäufers nicht mitgeteilt hat. Im Übrigen kommt der Maklervertrag auch noch nicht dadurch zu Stande, dass der Kunde nach Kenntnis des Provisionsverlangens den Verkäufer des Grundstücks aufsucht, denn die Verwertung der erlangten Kenntnisse bedeutet kein Einverständnis mit dem Provisionsverlangen.

Soweit der Makler auch / nur eine Provision von dem Verkäufer verlangen möchte (Ihrer Frage konnte ich nicht ganz entnehmen, ob der Makler nur vom Verkäufer oder zusätzlich auch von Ihnen als Käufer eine Provision verlangt) gilt ebenfalls das oben Gesagte, sodass der Makler dem Verkäufer Ihren genauen Namen und Anschrift dem Verkäufer hätte mitteilen müssen.

Nachdem ein möglicher Vertragsschluss allerdings aufgrund des neuerlichen Inserates bei immoscout24, jetzt allerdings durch den Verkäufer selbst als möglich erscheint, Sie also aufgrund des zweiten Inserates auf das Objekt aufmerksam wurden und deshalb ein Vertrag zustande kommen könnte, liegt hierin schon keine kausale Verknüpfung zum Nachweis des Maklers!

Denn damit der Makler einen Provisionsanspruch geltend machen kann muss er vor allem darlegen und beweisen, dass der abgeschlossene Hauptvertrag auf seine Tätigkeit zurückzuführen und somit ursächlich ist.

Dies ist in der von Ihnen geschilderten Konstellation gerade nicht der Fall. Hätte der Verkäufer nämlich nicht sein Objekt abermals zum Verkauf ins Internet eingestellt und angeboten, wären Sie auch nicht als Kaufinteressent in Frage gekommen.

Insoweit bleibt im Ergebnis festzuhalten, dass der Makler weder gegen Sie als Käufer noch gegen den Verkäufer einen Provisionsanspruch hat, nachdem es zu keinem kausalen Nachweis seitens des Maklers gekommen ist.



Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Einblick* in die Rechtslage verschafft zu haben und stehe Ihnen jederzeit und ausgesprochen gern für (kostenlose) Rückfragen zur Verfügung!
Mit freundlichen Grüßen und den besten Wünschen,

Ihr
Alexander Stephens

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*Hinweis:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen. Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.

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