Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
474.704
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Immobilienkauf | Abrechnung Betriebs-/Nebenkosten bis Auszugzeitpunkt/Objektübergabe


| 26.08.2017 14:56 |
Preis: 45,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Bei einem Immobilienerwerb mit hinausgezögertem Besitzübergang kann zwar eine Freistellungsverpflichtung des bisherigen Eigentümers für die Zeit seiner Weiternutzung vereinbart werden. Ganz ohne Abrechnung geht es im Hinblick auf die Grundsteuern, die in der Regel Vorauszahlungen sind, aber nicht.


Guten Tag,

folgender Sachverhalt: Wir möchten eine Immobilie von einer Privatperson erwerben (09/2017). Der jetzige Eigentümer verkauft sein Objekt wegem beruflichen Standortwechsel und baut an seinem neuen Standort ein neues Eigenheim für sich. Der Kaufvertrag sieht vor, dass der bisherige Eigentümer mit Familie so lange in der bestehenden Immobilie wohnt, bis sein neues Eigenheim fertig ist (maximale Verweildauer bzw. spätestes Auszugsdatum - 01.10.2018 - inkl. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung falls Auszug verspätet, wird im Kaufvertrag vereinbart). Die Kaufpreiszahlung hingegen ist nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages sofort fällig (ebenfalls wird anschließend die Grundbucheintragung aktualisiert). Als Entschädigung dafür, dass wir als neue Eigentümer die Immobilie nicht nutzen können, erhalten wir vom aktuellen Eigentümer eine monatliche Ausgleichszahlung (bewusst keine "Miete") bis zu seinem Auszug.

Unsere Fragen:

1) Wer muss die anfallenden immobilienbezogenen Betriebskosten (Strom, Gas, Wasser, Gebäudeversicherungen, Müll, Grundsteuer, etc.) für den Übergangszeitraum zahlen (unter der Annahme, dass die jeweiligen Verträge unverändert bleiben). Der bisherige oder der neue Eigentümer?

2) Können die kompletten Betriebskosten für den Übergangszeitraum zwischen den versorgenden Unternehmen/öffentlichen Stellen und dem jetztigen Eigentümer auch (weiterhin) zwischen diesen Parteien abgerechnet werden? Wenn nein, welche nicht? Was ist zu beachten?

3) Spezialfrage konkret zu den Versicherungen (z.B. Brandschutz; Elementarversicherungen): Ist der Versicherungsschutz für das Objekt auch dann gewährleistet wenn der vorherige Eigentümer im Übergangszeitraum die Versicherungen weiterführt? Oder muss der Versicherungsnehmer bei Gebäudeversicherungen identisch mit dem Eigentümer sein?

Hintergrundinformationen: Wir möchten soweit wie irgend möglich vermeiden, dem alten Eigentümer nach dessen Auszug mit NK/Betriebskostenabrechnungen zu behelligen und bevorzugen daher eine direkte Abrechnung zwischen dem jetztigen Eigentümer und den versorgenden Unternehmen.

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe.

26.08.2017 | 16:27

Antwort

von


33 Bewertungen
Am Mittelhafen 16
48155 Münster
Tel: 0251-203 188 06
Tel: 0176-614 836 81
Web: immoanwalt.nrw
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihren Fragen:

1) Wer muss die anfallenden immobilienbezogenen Betriebskosten (Strom, Gas, Wasser, Gebäudeversicherungen, Müll, Grundsteuer, etc.) für den Übergangszeitraum zahlen (unter der Annahme, dass die jeweiligen Verträge unverändert bleiben). Der bisherige oder der neue Eigentümer?

Hier ist zu differenzieren.

Wegen der Verbrauchskosten bestehen in der Regel Verträge des bisherigen Eigentümers beispielsweise mit den Stadtwerken oder anderen Versorgern. Solche Verträge können und sollten unverändert in der Übergangszeit weiterlaufen. Sie brauchen in diese Verträge vorerst nicht einzutreten bzw. keine entsprechenden Verträge neu abzuschließen. Bei Auszug des bisherigen Eigentümers sind Strom- und Gaszähler, Wasseruhren usw. dann abzulesen, so dass Sie mit diesen Abrechnungen nichts zu tun haben werden.

Bei den Grundsteuern, anderen öffentlichen Lasten und auch bei der Gebäudeversicherung ist dies aber anders.

Mit Eigentumsübergang treten Sie in die entsprechenden Verpflichtungen sofort ein. Es bestehen Anzeigepflichten beispielsweise nach § 97 Versicherungsvertragsgesetz (VVG). Der Notar wird den Kaufvertrag den Finanzbehörden mitteilen.

Bezüglich der Grundsteuern ergibt sich Ihr Eintritt aus § 10 Grundsteuergesetz (GrStG), für die anderen öffentlichen Lasten aus § 21 Kommunalabgabengesetz (KAG) und für die Gebäudeversicherung ergibt sich dies aus § 95 VVG, dessen erster Absatz lautet: "Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein." Sie haften für die bei Eigentumsübergang aktuelle Prämie als Gesamtschuldner neben dem Verkäufer und für die künftigen Prämien allein.

Falls es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung handeln sollte, so gilt dies ebenfalls für das zu entrichtende Hausgeld und etwaige Umlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft.


2) Können die kompletten Betriebskosten für den Übergangszeitraum zwischen den versorgenden Unternehmen/öffentlichen Stellen und dem jetzigen Eigentümer auch (weiterhin) zwischen diesen Parteien abgerechnet werden? Wenn nein, welche nicht? Was ist zu beachten?

Für die oben genannten Versorgungsunternehmen ist dies sicher möglich. Es gilt nichts anderes als bei einer Vermietung. Im Falle der Vermietung bestehen ja in der Regel ebenso Versorgungsverträge mit dem Mieter ohne Einbeziehung des Eigentümers.

Für alle anderen Kosten und öffentlichen Lasten ist an eine mögliche Freistellungsverpflichtung des Verkäufers zu denken. Sie können im notariellen Kaufvertrag vereinbaren, dass der Verkäufer Sie von den Versicherungsprämien, Grundsteuern und anderen öffentlichen Abgaben, unmittelbar wenn diese anfallen bzw. erhoben werden, freistellen muss.

Selbst bei einem Nießbrauch kann der jeweilige Eigentümer der Steuerbehörde aber nicht entgegenhalten, die Grundsteuer träfe den Nießbraucher. Erst recht sind Sie bei einem bloß schuldrechtlichen Nutzungsverhältnis unmittelbarer Steuerschuldner. Es sind ja bis zum jeweils nächsten Steuerbescheid in der Regel auch nur Vorauszahlungen, so dass Ihnen eine nachträgliche Abrechnung mit dem bisherigen Eigentümer nach dessen Auszug ohnehin nicht ganz erspart bleiben wird.


3) Spezialfrage konkret zu den Versicherungen (z.B. Brandschutz; Elementarversicherungen): Ist der Versicherungsschutz für das Objekt auch dann gewährleistet wenn der vorherige Eigentümer im Übergangszeitraum die Versicherungen weiterführt? Oder muss der Versicherungsnehmer bei Gebäudeversicherungen identisch mit dem Eigentümer sein?

Letzteres ist richtig.

Der Versicherung muss der Eigentumsübergang angezeigt werden. Die Versicherung hat dann gem. § 96 VVG ein Sonderkündigungsrecht binnen eines Monats. Sie kann also entscheiden, ob der Vertrag beendet oder mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt wird. Wird die Anzeige an die Versicherung unterlassen, entfällt der Versicherungsschutz.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Antworten weiterhelfen konnten. Falls noch Unklarheiten offen sind, nutzen Sie gerne ohne weitere Kosten die Nachfragefunktion oder melden sich unter meinen im Profil angegebenen Kontaktdaten.

Gerne überprüfe ich auch im Rahmen meiner Festpreisangebote die geplanten notariellen Regelungen oder entwerfe Ihnen Regelungsvorschläge für Ihren Fall. Abschließend würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 27.08.2017 | 16:38


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Sehr geehrter Herr Neumann,

herzlichen Dank für die konkrete und verständliche Antwort. Diese hat uns sehr geholfen. Ihr Angebot zur weiteren Unterstützung behalten wir gerne im Kopf.

Beste Grüße,
Christopher & Susanne
"
Stellungnahme vom Anwalt:
Ich danke Ihnen sehr herzlich für die sehr freundliche Bewertung und würde mich sehr freuen, wieder von Ihnen zu hören! Herzliche Grüße, Andreas Neumann
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.08.2017
5/5.0

Sehr geehrter Herr Neumann,

herzlichen Dank für die konkrete und verständliche Antwort. Diese hat uns sehr geholfen. Ihr Angebot zur weiteren Unterstützung behalten wir gerne im Kopf.

Beste Grüße,
Christopher & Susanne


ANTWORT VON

33 Bewertungen

Am Mittelhafen 16
48155 Münster
Tel: 0251-203 188 06
Tel: 0176-614 836 81
Web: immoanwalt.nrw
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Baurecht, Nachbarschaftsrecht, Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht, Maklerrecht