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Immobilienkauf (Wohnung): Verkäufer wohnt befristet weiter in der Wohnung


19.06.2017 11:18 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt



Guten Tag,
ich bin 30 und suche ohne Zeitdruck nach einer Wohnung zum Kauf und zur Eigennutzung und habe bereits eine Wohnung im Auge.
Eigentümer und gleichzeitiger Nutzer ist 91 Jahre alt.

Meine Idee ist einen Kaufvertrag zu schließen, dass ich diesem Herrn ab sofort 500€ im Monat des Kaufpreises abzahle bzw. an seine Erben weiter zahlen werde und die Wohnung innerhlab von 2 Jahren beziehen kann. Sollte er vorher ins Altenheim gehen oder sterben, dann halt auch früher.
Problem: Sollte er länger fit sein, so kann ich total verstehen, dass er dort länger bleiben mag... :-/

Ich habe nicht das Geld um diesen Herrn auf einen Schlag die Wohnung zu bezahlen und ihn abzüglich von Mietzahlung an mich dort für die Zeit X noch wohnen zu lassen. Ich habe vor kurzem meinen Job gewechselt (nun freie selbstständige Tätigkeit) und ich aktuell halt aktuell noch keinen Kredit.

Ist diese Art von Vertragsvereinbarung überhaut rechtens?
Vererbt der Mann diese Zahlung von 500 Euro im Monat oder den vollen Restwert?
Stehe ich sofort als Eigentümer im Grundbuch, wenn solch ein Vertrg zu Stand kommt?
Ist/sind Sonderabzahlung/en möglich?
Gibt es Dinge, die ich besonders beachten sollte?

Vielen lieben herzlichen Dank vorab!!

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Sehr geehrte Fragestellerin,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

In Ihrem Fall käme ein sogenannter Mietkauf in Betracht.
Man muss dazu notariell einen Mietkaufvertrag schließen. Er besteht aus zwei Teilen: dem Mietvertrag und dem Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums.
Man kann hier zwei Modelle wählen: Es gibt den klassischen Mietkauf, bei dem der Mieter vor der notariellen Beurkundung eine eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten. So etwa ist auch der Eigenkapitalanteil, der auch bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung üblich ist.

Man kann aber auch eine monatliche Ratenzahlung vereinbaren.

Eigentümer werden Sie erst einmal nicht, sondern erst dann, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.
Jedoch ist es meist in den Verträgen so gestaltet, dass Sie Kosten für das Mietobjekt schon zahlen müssen. Das ist natürlich ein Nachteil für Sie, da Sie das Objekt noch gar nicht bewohnen.

Es gibt aber auch noch die Möglichkeit eines Optionskaufs, bei dem Sie gewissermaßen das Objekt reservieren und schon mal Anzahlungen machen. Dann sind Sie nicht zum Kauf verpflichtet, haben aber eine Option zum Kauf. Dies muss auch notariell sein, Sie erhalten dann ein Vorkaufsrecht an der Wohnung. Dieses müssen Sie aber nicht ausüben.

Insgesamt ist es allerdings schon die Frage, ob derartige Konstellationen für Sie günstig sind, denn, falls die Erbfolge eintritt, ist es nicht garantiert, dass die Erben gebunden bleiben. Diese müssten schon jetzt der ganzen Vertragskonstellation beitreten und sich mit verpflichten.

Wenn Sie aktuell noch keinen Kredit bekommen, sich aber über einen Mietkaufvertrag hierzu verpflichten, laufen Sie zudem Gefahr, dass Sie vertraglich zur Zahlung verpflichtet sind. Wenn Sie aber doch keinen Kredit bekommen sollten, ist das Ihr Risiko.
Gerade für Selbständige ist es oft schwierig, einen Kredit zu bekommen, denn die Banken wollen oft Geschäftsergebnisse der letzten drei Jahre sehen. Angesichts all dessen sollten Sie alles wohl überlegen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt
Rechtsanwältin




Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2017 | 11:44

Ich weiss nicht, ob Sie mich missverstanden haben, allerdings habe ich den Mietkau (auf Grund der Kreditsituation) ja ausgeschlossen.
Ich hatte selbst weiter geforscht und rausgefunden, dass Ihre Antwort auf meine Idee "Kauf auf Rentenbasis" gewesen wäre.
Ein Kredit, wie schon gesagt, ist aktuell nicht drin für mich und beim Kauf auf Rentenbasis benötige ich diesen nicht.
Was meinen Sie dazu?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2017 | 13:55

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ich beantworte Ihre Nachfrage gerne wie folgt:

es ist auch möglich, einen solchen Kauf auf Rentenbasis durchzuführen. Diese Möglichkeit hatte ich nicht mitgeteilt, weil es fraglich ist, ob sich der Verkäufer darauf einlässt, weil er ja schon sehr alt ist.
Grundsätzlich ist die Vorgehensweise so:
Es wird statt eines einmaligen Kaufpreises eine monatliche Rentenzahlung vereinbart. Oftmals findet man auch Koppelungen aus einer größeren Kapitalzahlung und einer monatlichen Rentenzahlung. Die einzelnen Möglichkeiten können Sie mit dem Verkäufer aushandeln, auch, was Sonderzahlungen anbelangt.
Für Sie hat das den Vorteil, dass Ihnen das jeweilig aktuelle Zinsniveau egal sein kann. Der Verkäufer hat dann eben monatlich mehr Rente zur Verfügung.
Es gibt die Möglichkeit, eine Zeitrente zu vereinbaren, bei der der Kaufpreis zuzüglich der anfallenden Zinsen auf einen bestimmten Zeitraum umgelegt wird. Auch gibt es die Möglichkeit einer Leibrente, bei der der Erwerber so lange Zahlungen leistet wie der Verkäufer lebt.
Die Zeitrente, die über eine Zeitspanne von meist mindestens zehn Jahren zu entrichten ist, bietet dem Erwerber also die größere Sicherheit. Nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums sind keine Zahlungen mehr zu leisten. Diese Variante ist eher interessant, wenn es sich um einen noch jüngeren Verkäufer handelt, der seine Rente dauerhaft aufbessern will.
Die Leibrente aber wird so lange bezahlt, wie der Verkäufer lebt. Es ist also gewissermaßen eine "Spekulation mit dem Tod".

Am besten besprechen Sie die Möglichkeiten mit dem Verkäufer und machen dann einen gemeinsamen Notartermin, sofern Sie sich grundsätzlich einig sind.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

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