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Immobilienerwerb / Vorgezogenes Erbe / Zwangsvollstreckung


| 14.04.2017 20:29 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,
Meine Frau und ich kaufen ein Haus. Ein Teil wird über die Bank finanziert, ein Teil aus Eigenkapital und einen Teil gibt mein Vater als vorgezogenes Erbe.
Allerdings hat er nun doch einen Darlehensvertrag mit unterwerfung der sofortigen Zwangsvollstreckung (bei Rückstand von zwei Monatsraten) monatlichen Raten und der Eintragung im zweiten Rang nach der Bank im Grundbuch vorbereitet. Für ihn ist es eine reine Formalie um für den Fall der Fälle, dass er verarmt und wir ihn nicht unterstützen, die Möglichkeit hat, sein Geld zurück zu fordern. Im Todesfall soll das Darlehen als getilgt gelten.
Real sollen wir keine monatliche Belastung haben, sondern es ist quasi gleich einer Schenkung.
Dies hat in meinen Augen aber gravierende konsequenzen:
- Wir hätten die Finanzierung der Bank unter Angabe falscher Tatsachen erfragt und müßten diese neu beantragen, wobei fragwürdig bleibt, ob wir diese bekämen, wenn wir noch eine andere Belastung in Form eines Darlehensvertrages haben. Ob es für die Bank relevant ist, ob es lediglich eine monatliche Belastung von einem Euro, wenn überhaupt gibt, ist unklar.
- Würden wir es ohne Wissen der Bank machen und tragen seine Grundschuld im Nachgang ein, bleibt auch offen, ob die Bank hiervon erfährt und was sie davon hält.
- Tragen wir in den Darlehensvertrag tatsächliche monatliche Zahlungen ein, gibt es zwei Szenarien, die beide nicht das eigentlich angestrebte Ziel erreichen, ihm die Sicherheit zu geben uns im Falle der Verarmung zu belasten.
A.) Wir tragen einen obligatorischen Euro (oder einen beliebigen anderen Betrag, den wir uns leisten könne) ein, dann richten wir einen Dauerauftrag ein und er wird uns nie vollstrecken können, da wir nie in Verzug kommen.
B.) Wir tragen einen beliebigen hohen Betrag ein, den wir uns nicht leisten können und verfallen nach zwei Monaten seiner Willkür der Zwangsvollstreckung.
- Außerdem würde das Geld dann ja im Todesfall auch wieder mit in das Erbe eingerechnet werden, was den zu versteuernden Anteil erhöhen würde. Also wäre eine Schenkung tatsächlich auch wirtschaftlich sinnvoller - davon ausgehend, dass er noch mehr als zehn Jahre lebt.

Hieraus ergibt sich meine Fragestellungen:
- Gibt es ein anderes sinnvolleres Szenario um uns das Geld zur Verfügung zu stellen und ihn für den Notfall abzusichern?
- Kann er uns das Geld offiziell schenken und wir beurkunden die unterwerfung zur sofortigen SV im Nachgang und ohne Eintragung in das Grundbuch?
An welchen Parametern kann man dann sein Recht der SV festmachen - wie ist seine Verarmung und die Notwendigkeit zu definieren?
- Wenn er doch mit ins Grundbuch eingetragen wird, wird die Bank darüber automatisch informiert? Erfährt die Bank dann auch automatisch, dass die Schuld etwas mit dem Grunderwerb und somit mit der Kreditbeschaffung zu tun hat, oder kann es gegenüber der Bank auch ein Darlehen für etwas ganz anderes sein und somit eine Belastung die im Nachgang zum Immobilien kauf und davon völlig unabhängig entstanden ist? Kann dieses Darlehen dann überhaupt mit der Immobilie im Grundbuch verknüpft sein?
- können wir beliebig viele Gläubiger im Grundbuch eintragen, wenn die Gläubiger sich im Rang unter ordnen und ggf. auf dem hinteren Rang niemals was abbekommen?

Ich freue mich auf Ihre Unterstützen
Und verbleibe mit österlichem Gruß
Nico Schütz
14.04.2017 | 21:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten möchte:

Vorbemerkung
Ich gehe davon aus, dass der von Ihrem Vater zur Verfügung gestellte Betrag unter die Schenkungsfreibeträge nach dem ErbStG fällt. Andernfalls kann Schenkungsteuer anfallen, die ich nachfolgend zunächst außer Acht lasse.

1. Optimales Szenario
Die Frage nach dem optimalen Szenario ist nicht ganz leicht zu beantworten, da nur Sie beurteilen können, wie weit Sie sich für den Fall einer Verarmung Ihres Vaters selbst binden und Ihr Vermögen einsetzen wollen.

Ein (ggf. zinsloses) Darlehen mit Grundschuld und Unterwerfung stellt grundsätzlich eine saubere Lösung dar, zudem schöpfen Sie die Schenkungsfreibeträge nur in Höhe der eingesparten Zinsen aus. Allerdings setzen Sie sich damit der Willkür Ihres Vaters aus. Sollte es zum Streit oder Zerwürfnis kommen, so kann er das Darlehen fällig stellen und in Ihr Haus vollstrecken. Sie können also Ihr Dach über dem Kopf verlieren.

Eine monatliche Rückzahlung um gegenüber der Bank den Anschein eines verzinslichen Darlehens zu erwecken macht aus den nachfolgend genannten Gründen keinen Sinn.

2. Schenkung und Unterwerfung ohne Eintragung
Selbstverständlich können Sie die Schenkung zusammen mit einem Rückforderungsanspruch beurkunden und hier eine Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung mit in den Schenkungsvertrag aufnehmen. Das hat für Sie den Vorteil, dass Sie Ihr Haus nicht unmittelbar opfern müssen, sondern es Ihnen überlassen bleibt, wie Sie die Rückzahlungsforderung gegenüber Ihrem Vater und Ihre weiteren Verbindlichkeiten bedienen.

Zum einen wird sich die Möglichkeit der Rückforderung in diesem Fall bereits aus dem Gesetz ergeben - § 528 BGB sieht vor, dass der Schenker innerhalb von 10 Jahren verarmt. Zudem geben §§ 528, 529 BGB detailliert vor, unter welchen Bedingungen dieses Recht nicht bestehen soll. So etwa, wenn Sie selbst verarmt sind oder für den Unterhalt Ihres Vaters aufkommen. Die gesetzliche Regelung schafft damit einen klaren Interessenausgleich. Zum anderen ist der Rückforderungsanspruch m.E. hinreichend bestimmt, so dass er gem. § 794 ZPO der Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung zugänglich ist.

Um auf Nummer Sicher zu gehen, können Sie natürlich zusätzliche Punkte aufnehmen, wann eine Verarmung im Sinne des Gesetzes nur vorliegen soll. Etwa, wenn Ihr Vater nur noch über ein monatliches Einkommen von [z.B. EUR 500] verfügt oder ihm ohne eine Rückzahlung der Forderung "Hartz IV" bewilligt wurde.

Ebenso sind Sie hier frei zu vereinbaren, dass Sie die Rückzahlung in Form einer Rente oder Unterhaltsleistung vereinbaren und nicht auf einen Schlag leisten müssen. Sie können auch die exakten Beträge vereinbaren (mit Anpassung an den Verbraucherpreisindex um die Inflation auszugleichen). Dies halte ich für die ausgewogenste Lösung.

3. Darlehen mit Eintragung ins Grundbuch
Grundsätzlich sehe ich kein Problem, eine weitere und gegenüber der Bank nachrangige Grundschuld ins Grundbuch einzutragen. Die Bank erfährt auch nicht unmittelbar von der weiteren Grundschuld. Ein Kredit und eine weitere Grundschuld wären nur dann unzulässig, wenn Sie sich im Kreditvertrag mit der Bank ausdrücklich die Verpflichtung auferlegt haben, keine weiteren Kredite aufzunehmen (was aber meines Erachtens bei Verbraucherkrediten unüblich und vermutlich auch unzulässig wäre). Deshalb macht es auch keinen Unterschied, ob die gesicherte Forderung ein Ratenkredit mit regelmäßiger Rückzahlung oder ein endfälliges zinsloses Darlehen ist.

Die Bank ist durch die Vorrangigkeit der Grundschuld in jedem Fall hinreichend geschützt, da sie bei einer Verwertung des Grundstücks vorrangig bedient wird. Dies gilt insbesondere deshalb, weil bei Zwangsversteigerung nur auf Betreiben des nachrangigen Gläubigers (Ihres Vaters) der ersteigernde Bieter die Grundschuld der Bank mit übernimmt (wenn diese ihre Forderungen nicht angemeldet hat). Die Bank bleibt also in jedem Fall geschützt.

Ich kenne Fälle, in denen weit nachrangige Gläubiger (15. Stelle im Grundbuch) die Versteigerung betrieben haben um den Schuldner unter Druck zu setzen. Die erstrangig besicherte Bank hat dabei komplett die Füße still gehalten, weil der Schuldner sie ordnungsgemäß bedient hat.

4. Weitere Gläubiger
Grundsätzlich sind Sie völlig frei darin, wie viele Gläubiger Sie ins Grundbuch aufnehmen. Je nachrangiger eine Grundschuld ist, desto weniger ist sie für den Gläubiger wert. Das Problem liegt also nicht bei Ihnen oder der Bank, sondern bei den weiteren Gläubigern.

5. Weitere Möglichkeiten
Ich denke, Ihrem Vater geht es letztlich darin, im Alter nicht allein und mittellos dazustehen. Sie sollten aber darauf achten, dass Sie sich nicht einer ungebührlichen Rückforderung gegenüber sehen. Statt einer Rückzahlung können Sie zum Beispiel auch vereinbaren, dass Ihr Vater ein Wohnrecht bei Ihnen erhalten soll. Dies sollten Sie aber tatsächlich nur schuldrechtlich vereinbaren. Die Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch wird sich wertmindernd auf das Grundstück auswirken. Sie wäre zwar auch gegenüber der Grundschuld der Bank nachrangig, hat aber trotzdem in der Praxis üblicherweise gravierendere Folgen für die Verkehrsfähigkeit eines Grundstücks.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen,


Rechtsanwalt Dr. Tim Greenawalt

Bewertung des Fragestellers 20.04.2017 | 23:11


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