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Immobiliendarlehensvertrag über Treuhänder


15.10.2004 00:41 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Problem betrifft das Thema „Immobiliendarlehensvertrag über Treuhänder“. Der Sachverhalt: Im Jahre 1988 habe ich zwecks Altersvorsorge eine Eigentumswohnung gekauft, die seitdem vermietet ist. Den entsprechenden Darlehensvertrag hat ein von mir bevollmächtigter Treuhänder abgeschlossen. Das Folgedarlehen (Laufzeit bis 2007)habe ich bei derselben Bank eigenhändig unterzeichnet. Da die Wertsteigerung und die Einnahmen aus dieser Wohnung bisher meinen Erwartungen entsprachen, hatte ich bisher keinen Grund, das Objekt zu veräußern und plane Derartiges auch nicht für die Zukunft.

Nun erreicht mich überraschend ein Schreiben der Bank mit der Mitteilung (im Folgenden alles wörtliche Zitate), dass mein Darlehensvertrag infolge der „neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs [...] eventuell nicht wirksam sein könnte und somit einer Überprüfung bedarf“. (Gemeint ist die unbefugte Rechtsberatung durch einen Treuhänder.) Um diese „rechtliche Unsicherheit“ zu beseitigen, fordert mich die Bank zugleich auf „aufgrund einer gesetzlichen Frist [...] innerhalb von zwei Wochen nach Zugang dieses Schreibens“ eine „Genehmigungserklärung“ zu unterschreiben, damit der Vertrag rechtswirksam weiterbestehen könne.

Im Falle meiner Unterschriftsverweigerung prognostiziert die Bank mir die „endgültige Unwirksamkeit“ meines Darlehensvertrags und droht mir damit, in diesem Falle ihren „Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückzahlung der ausgereichten Darlehensmittel gegen den Empfänger der Darlehensmittel und einen Anspruch auf marktübliche Verzinsung“ gegen mich geltend zu machen. Ersterer würde am 31.12.2004 verjähren.

Mir selbst hingegen würden Ansprüche auf Herausgabe der erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen und der gezogenen Nutzungen zustehen. Diese seien allerdings bereits verjährt, soweit es um Zins- und Tilgungszahlungen und Nutzungen vor dem 01.01.200 geht. Zudem stünden meinen Ansprüchen die oben genannten Ansprüche der Bank gegenüber.

Meine vier Fragen dazu:

1. Stimmt es, dass mein Darlehensvertrag bei Nichtunterzeichnung der Genehmigungserklärung tatsächlich unwirksam ist?
2. Welche handfesten Verluste bringen mir in diesem Falle die bankseitigen Ansprüche gegen mich ein? (Ich verstehe diese ganze Formulierung nicht.)
3. Außerdem: Könnte ich diese Gelegenheit dazu nutzen, um für die Restlaufzeit des Darlehens einen neuen, jetzt deutlich zinsgünstigeren Darlehensvertrag abzuschließen?
4. Und schließlich: Ist jene Bank grundsätzlich berechtigt, mir eine derartig kurze Frist für die Unterschrift einer solchen „Genehmigungserklärung“ zu setzen?

Ich hoffe sehr auf eine baldige präzise Beantwortung dieser vier Fragen und bedanke mich im Voraus mit freundlichen Grüßen
15.10.2004 | 07:10

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrte Damen und Herren,

mit einem Treuhandvertrag haben Sie grundsätzlich auch eine Vollmacht erteilt, daß die Bank bestimmte Tätigkeiten in Ihrem Namen vornehmen kann. Diese Praktik kann nun wegen Verstosses gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam sein.

Die Bank beruft sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Danach können (!) Treuhandverträge gegen das Rechtsberatungsgesetz, hier insbesondere
Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG verstoßen.

Nach dieser Vorschrift darf die Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten geschäftsmäßig nur von Personen betrieben werden, denen dazu von der zuständigen Behörde die Erlaubnis erteilt worden ist.

Von der Erlaubnispflicht werden Tätigkeiten erfaßt, die darauf gerichtet und geeignet sind, konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten oder zu verändern (BGH, Urteil vom 24. Juni 1987 - I ZR 74/85, WM 1987, 1263, 1264; vgl. auch BGHZ 38, 71, 75 und 48, 12, 19). Konkrete fremde Rechtsverhältnisse werden insbesondere durch den Abschluß von Verträgen gestaltet, die von einem Geschäftsbesorger im Namen eines Dritten abgeschlossen werden. Ob der Geschäftsbesorger dabei einen inhaltlichen Gestaltungsspielraum hat oder ob er allgemein verwendete Vertragsformulare benutzt, ist entgegen unerheblich (BGH, Urteil vom 28. September 2000 - IX ZR 279/99, WM 2000, 2443, 2444).

Ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann ohne Einsicht in die Unterlagen nicht festgestellt werden. Denn nicht jeder Treuhandvertrag muß davon betroffen sein. Ist er davon betroffen, so muß geklärt werden, ob der Vertrag gem. § 134 BGB (Verstoß gegen gesetzliches Verstoß) unwirksam ist. Dies kann aber erst geklärt werden, wenn der Vertrag eingesehen werden kann.

Wenn der Vertrag unwirksam ist, so kann er auch nicht "rückwirkend" genehmigt werden. Denn dies würde dem Schutzzweck gerade des § 134 BGB zuwiderlaufen.
Ich schlage Ihnen daher vor, daß Sie mit Ihren gesamten Unterlagen zu einem Rechtsanwalt gehen, um die Angelegenheit prüfen zu lassen.

Die Bank lehnt sich wohl an eine Entscheidung des BGH an. Kann die Bank nachweisen, daß ihr spätestens zum Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses die (tatsächlich nichtige) Vollmacht im Original bzw. zumindest in notarieller Ausfertigung vorlag, so soll sie in ihrem Vertrauen auf eine vermeintlich wirksame Bevollmächtigung der Treuhänderin geschützt werden. Dann sind nach Auffassung des BGH die vom Treuhänder abgeschlossenen (aufgrund der Nichtigkeit der Vollmacht schwebend unwirksamen) Verträge (also z.B. der Kreditvertrag) aufgrund des von der Vollmachtsurkunde ausgehenden Rechtsscheins einer wirksamen Bevollmächtigung als gültig zu behandeln.

Ob diese Rechtsprechung aber auch anzuwenden ist, wenn der Vertrag durch eine Genehmigung nachträglich versucht wird "zu heilen", erscheint mehr als fraglich. Diese Praxis würde nämlich darauf hinauslaufen, daß man zuerst einen Vertrag schließt der gegen das gesetzliche Verbot verstößt und dann - wenn es Entscheidungen dazu gibt - diese einfach mal genehmigen läßt.

Die Bank beruft sich hinsichtlich der Zins-und Tilgungszahlungen auf Verjährung. Hier sollte der Anwalt prüfen, ob sich die Bank überhaupt darauf berufen kann. Denn wenn eine Vertrag unwirksam ist, dann werden alle Ansprüche rückabgewickelt. Die Bank hat allerdings damit Recht, daß sich Sie sich einen Nutzungsbetrag entgegenhalten lassen müssen. Denn Sie haben das Haus genutzt.

Letztlich geht es bei Ihnen aber auch nicht darum, den Vertrag rückabzuwickeln. Sie sollten daher zunächst der Bank schreiben, daß Sie das Schreiben erhalten haben und um eine Fristverlängerung bitten. Dann gehen Sie mit dem Schreiben zu einem Anwalt und besprechen die gesamte Angelegenheit. Erst die Durchsicht des Vertrages kann auch klären, welchen Umfang die Rückabwicklung zur Folge hat.

Ich hoffe ich mit diesen Ausführungen einige Hinweise gegeben zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

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