Unerwartet übt der berechtigte C fristgerecht sein Vorkaufsrecht aus, nachdem ihm die Eckdaten des Vertrags mitgeteilt wurden und möchte die Auflassung beurkunden lassen.
Hat C das Recht den vollständigen Vertragstext inklusive der Sonderregelungen zu erhalten und auf dessen Basis aufgelassen zu werden oder hat der Verkäufer A das Recht auf einen neuen, eigenständigen Vertrag mit C auf Basis der übermittelten (und verifizierbaren) Eckdaten des Vertrags mir B?
LG von Princessa123
Antwort geschrieben am 07.02.2012 14:05:13 
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Rechtsanwalt Robin Neuwirth
Hochbruckstraße 12, 70599 Stuttgart, Tel: 071125383785, Fax: 071125383786
Strafrecht, Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Mietrecht, Vertragsrecht, Sozialrecht
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworte:
Das Vorkaufsrecht bezüglich der Grundstücke bestimmt sich nach den §§ 463ff. BGB, i.V.m. § 1098 BGB. Nach § 463 BGB kann, wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete (Verkäufer) mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.
A hat hier an B die Grundstücke verkauft, wobei die Formerfordernisse beachtet wurden § 311 b BGB. Damit ist der Vorkaufsfall eingetreten.
Für einen Ausschluss der Ausübungsbefugnis bzw eine Unwirksamkeit der Ausübungserklärung wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben § 242 BGB ist anhand Ihrer Schilderung nichts ersichtlich.
Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten kommt dann der Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer mit dem gleichen Inhalt zustande wie der zwischen dem Verkäufer und dem Dritten §464 Absatz 2 BGB.
Zweck dieser gesetzlichen Regelungen ist es, dass sich der Verkaufsberechtigte nicht soll schlechtere Bedingungen gefallen lassen müssen, als der Drittkäufer.
Die §§ 463ff BGB betreffen nur das Verhältnis zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer (Vorkaufsverpflichteter). Der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht berührt.
Aus diesem Grund hat C also grundsätzlich das Recht, dass zwischen ihm und A der Kaufvertrag mit dem gleichen Inhalt wie zwischen A und B vereinbart zustande kommt. Dies umfasst auch die mit B vereinbarten Sonderregelungen.
Allerdings wird zwischen A und C ein eigenständiger Vertrag geschlossen.
Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bestehen damit zwei getrennte und voneinander unabhängige Vertragsverhältnisse. Der Verkäufer muss zwei Erfüllungsansprüche gegen sich gelten lassen (die des Drittkäufers und des Vorkaufsberechtigten).
Für C besteht also gar keine Notwendigkeit, den vollständigen Vertragstext des Vertrages zwischen A und B zu erhalten.
Erfüllt A seine Verpflichtung gegenüber C, so wäre er dann aber gegenüber B zum Schadensersatz aus §§ 275 Absatz 3, 283 BGB verpflichtet.
Ich hoffe, meine Ausführungen konnten Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.
Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.
Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass über dieses Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, welche eine fundierte Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Mit freundlichen Grüßen
R. Neuwirth
Rechtsanwalt
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