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Immobilie/ Nicht autorisierter Notarvertrag


| 24.11.2014 14:21 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle



Guten Tag !
Ich bin Eigentümer einer Wohnung, bewohne diese jedoch nicht selbst. Meine Frage bezieht sich auf einen Notarvertrag (Änderung der Teilungserklärung), den ich nicht autorisiert habe. Obwohl dem Hausverwalter keine Vollmacht von mir vorlag (und es auch keine Nachfrage/Rücksprache gab) , hat er den Vertrag, an dem auch die anderen Eigentümer beteiligt sind, aufsetzen lassen. Offenbar ist die Grundlage, dass die Bewohner meiner Wohnung dem zugestimmt und auch mit den anderen dort lebenden Eigentümern eine Einigung getroffen haben. Nun meine Frage: Welche Konsequenzen drohen mir, wenn ich den Vertrag nicht unterschreibe ? Mir ist klar, dass die Neuausfertigung eines Notarvertrages mit Kosten verbunden sind- doch zu wessen Lasten würden die hier gehen ?
Es ist nicht meine Absicht, den offenbar unbeteiligten Miteigentümern Schaden zuzufügen. Tolerieren möchte ich so eine "Mauschelei" aber auch nicht. Ich bitte um Klärung des rechtlichen Hintergrundes, Besten Dank !

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Sehr geehrte Ratsuchende,

die aufgeworfenen Fragen beantworte ich gern anhand Ihrer Darstellung des Sachverhaltes wie folgt.

Zuerst möchte ich mir einmal einen Kommentar zu Ihrem dargestellten Sachverhalt erlauben. Es erscheint mir seltsam, dass der ggf. von der Eigentümerversammlung eingesetzte Verwalter, Hand an die Grundfesten der gemeinschaftlich verbundenen Sondereigentümer anlegt.

Eine Änderung des „Grundgesetzes" der Wohnungseigentümergemeinschaft ist unter Umständen nötig und auch möglich.

Dazu sind folgende Voraussetzungen unbedingt notwendig.
Gibt es nur einen Eigentümer, der sämtliche Miteigentumsanteile hält, so kann dieser ohne weiteres die Bestimmungen der Teilungserklärung abändern. Sobald aber ein weiterer oder mehr hinzutreten, müssen zu jedweder Änderung der Teilungserklärung ALLE Miteigentümer ausdrücklich zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss ist indes nicht ausreichend.

Die so geänderte Teilungserklärung muss ins Grundbuch eingetragen werden, grundsätzlich bedarf die geänderte Teilungserklärung der Form einer notariellen oder öffentlichen Beglaubigung.
Soweit es nur um das Sondereigentum der beteiligten Miteigentümer betrifft, ist eine Zustimmung ALLER entbehrlich.

Dies als Grundlage vorausgeschickt, komme ich zu dem Schluss, dass der von Ihnen erwähnte Notarvertrag auch an Ihrer alleinigen Verweigerung scheitern kann und darf. Kosten sind Ihnen in diesem Fall nicht aufzuerlegen, weil dies ausschließlich ein Thema einer Miteigentümerversammlung ist und nicht von einem Verwalter initiiert oder Ihrem Mieter durch dessen Zustimmung angenommen werden kann. Die Kosten hat im Zweifel der Auftraggeber des Notars zu begleichen. Ein Abwälzen auf Sie dürfte an den formellen Voraussetzungen im Zusammenhang mit der Entstehung des Notarvertrages scheitern.

Es ist nun aus meiner Sicht recht schwierig bis unmöglich zu beurteilen, ob es sich tatsächlich um eine Änderung der Teilungsvereinbarung oder aber um ein ledigliches Bestreben des Verwalters für eine beispielsweise Kostenverteilerschlüsseländerung handelt und welche Rechte und Pflichten Ihnen dabei zustehen.

Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2014 | 11:57

Sehr geehrter Herr Wehle, vielen herzlichen Dank für Ihre informative Auskunft. Es handelt sich bei dem Vertrag tatsächlich um eine Neuverteilung des Sondereigentums (Parkplätze) , die offenbar bereits im Jahre 2000 von der damaligen Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Ich selbst bin seit 2011 Eigentümer und habe davon zu keiner Zeit Kenntnis gehabt. Die Bewohner meiner Wohnung haben (ohne mich zu informieren) zugestimmt. Würden Sie mir nun raten, den Notarvertrag "platzen" zu lassen? Danke für Ihre Aw, frdl. Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2014 | 20:18

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich nun beantworten möchte.
Die bereits in 2000 beschlossene Neuverteilung der den Wohnungen zugeteilten Parkplätze greift insoweit in Ihr Recht ein. Schließlich haben Sie die Wohnung inklusive des konkreten der Wohnung zugewiesenen Parkplatzes käuflich erworben, ggf. sogar ohne dass auf die bereits beschlossene Änderung des Wohnungseigentums hinzuweisen.

Genau hier ist die Frage zu stellen, welche Vereinbarungen dazu Ihr Kaufvertrag enthält. Hätte Sie danach wissen müssen, oder treten Sie in die Position des bisherigen Eigentümers ein, so sind Sie zur Zustimmung bzw. Genehmigung verpflichtet. Darüber hinaus wird üblicher Weise auch ein sog. Verwaltervertrag zum Kaufvertrag abgeschlossen, in dem der Käufer sich verpflichtet die in dem Verwaltervertrag enthaltenen Rechte und Pflichten übernimmt. Der Erwerber verpflichtet sich, bei einer eventuellen Weiterveräußerung die Verpflichtung aus der Teilungserklärung mit Hausordnung sowie aus dem Verwaltervertrag seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen wiederum entsprechend zu verpflichten. Auch erkennt er alle in den bisherigen Eigentümerversammlungen gefaßten Beschlüsse als für sich verbindlich an.
So Sie eine solche Vereinbarung getroffen haben, werden Sie nicht umhinkommen, hier der Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen. Anderenfalls natürlich nicht.
Ob Sie den Notarvertrag platzen lassen möchten, kann ich insoweit nicht beurteilen. Soweit die einst beschlossene Änderung für Sie keine Nachteile birgt oder sogar einen Vorteil beinhaltet, kann ich aus dieser Lage nicht beurteilen. Hier kommt es allein auf Ihre Ansicht an. Ihr Mieter scheint offensichtlich nichts gegen die geplante Änderung einzuwenden zu haben. Das könnte sich jedoch schnell ändern.

Vorliegend ist die Situation anhand der konkreten Verhältnisse und der vertaglichen Ausgestaltungen zu beurteilen. Darüber hinaus sind hier eine vielzahl von Vergleichsmöglichkeiten gegeben. Beispielsweise wären Ausgleichszahlungen oder die Einräumung anderweitiger Benutzungsrechte denkbar.
Nicht zu letzt erscheint die mehr als 10 jährige Nicht-Umsetzung der Änderung der Teilungserklärung der Verwirkung unterlegen, so dass diesbezüglich die Interessen der derzeitigen Miteigentümer in einer entsprechenden neuen Beschlussfassung zu ermitteln sind.

Leider kann ich insoweit keine abschließende Beurteilung abgeben und rate daher mit sämtlichen Unterlagen ggf. auch unter einer Mediation zu einem für Sie annehmbaren Ergebnis zu gelangen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle
Rechtsanwalt Aachen

Bewertung des Fragestellers 26.11.2014 | 11:58


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