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Immer wieder Diskussionen mit dem Vermieter wegen angeblicher 'Lautstärke'.


13.12.2009 11:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Folgende Situation:
- 3 Etagen Miethaus in Hannover
- 7 Parteien (2 auf jeder Etagegegenüber) und eine im Keller
- Wir wohnen DG oben links
- Unter uns lebt unser Vermieter
- Unsere Vermieter sind beide Renter
- Der Schwager / Bruder unserer Vermieter beleidigt regelmäßig meine Verlobte (das letzte ml Zitat: "Altes Brechmittel")
- Das Haus ist wahrscheinlich in den 70er gebaut
- Es ist hellhörig im Haus

Unser Vermieter kommt immer wieder auf uns zu, dass wir zu laut wären. Kritisiert wird dann,
- dass wir Stühle rücken, (was man ja tut, wenn man sich an den Tisch setzt)
- wir auch mal gegen 19.00 oder 20.00 mal saugen, weil wir nicht eher zu hause sind (Arbeit)
- wir mal gegen 20.00 Uhr Schnitzel machen (ca. 15 Min das Fleisch klopfen)
- Toiletten deckel würden wir knallen (ja, der fällt mal die letzten 3 cm, wenns mal schnell gehen muss)

Das hat eigentlich dazu geführt, dass wir kaum noch Freunde einladen, weil es immer Streit gibt. Macht meine Verlobte einen Frauenabend, ist das Lachen zu laut... Wir hingegen sagen nichts, wenn wir von anderen Toilettengänge oder Musik oder was auch immer hören (wobei unsere Vermieteren behauptet des könne gar nicht sein).

Ansonsten:

Dann gibt es noch einen zweiten kleinen Streitpunkt. Unsere Vermieter wollen, das die Haustür unten ab 20.00 Uhr mehrfach abgeschlossen ist, ein einfaches Schließen reicht nicht. Ich bin der Meinung die Tür darf nicht verschlossen sein, weil ja ein Fluchtweg im Fall eines Brandes fehlt. Aus gewerblichen Mietshäusern kenne ich solche Regeln nicht.

Wie reagieren wir auf die Ständigen Beleidungen des Schwagers, der er imm grummelt?...Wenn man ihn direkt drauf anspricht, sagt er immer "es war nichts"...

Die Frage die sich mir stellt:
- Hat sie nun recht was Lautstärke angeht?
- Wie ist das mit der Haustür?
- Was machen wir mit dem Thema Beleidigungen?
Sehr geehrter Herr Laurenz,

ich bedanke mich für das Einstellen Ihrer Fragen, welche ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:

1) zu den Beleidigungen:

"Altes Brechmittel", das ist eine Beleidigung i.S.d. §185 StGB. So etwas muss sich ihre Verlobte nicht gefallen lassen. Sie kann bei der Polizei oder der Staatsanwaltschaft (beides möglich!) einen Strafantrag gem. §194 StGB stellen. Es ist hier jedoch die Antragsfrist gem. §77 b von 3 Monaten zu beachten. Die Frist beginnt mit Kenntnis der Beleidigung.

Insoweit steht ihrer Verlobten auch ein quasinegatorischer Unterlassungsanspruch gem. 1004 BGB zu, welcher zunächst mit einer selbst geschrieben Abmahnung und falls dies nicht wirkt, mittels einstweil. Verfügung …Unterlassungsklage durchgesetzt werden kann. Falls ihr irgendein Schaden entstanden ist könnte man noch über einen Schadensersatzanspruch nachdenken, vgl. §823 Abs.2 BGB i.V.m. §185 BGB. Sinnvoll wäre es Zeugen zu haben, da im Zivilprozess grundsätzlich der Anspruchsteller die Anspruchsvoraussetzungen, wie z.B. das Vorliegen und den Inhalt der Beleidigung, darlegen und beweisen muss.


2) zum Lärm:

Zunächst einmal sollten sie in Ihre Hausordnung sehen und prüfen, ob irgendwelche Beschränkungen für die Wohnnutzung vorgesehen sind, bspw. Nachtruhezeiten. Die Hausordnung ist regelmäßig Teil des Formularmietvertrages und daher von ihnen einzuhalten. Bei Verstößen kann der Vermieter, wenn die weiteren Voraussetzungen vorliegen, seine Rechte nutzen (z.B. Abmahnung, Kündigung etc.).

Es gilt aber auch insoweit der Grundsatz, dass niemals Ansprüche des Vermieters oder anderer Mieter gegen sie wegen Lärm aufgrund normaler Wohnnutzung bestehen!

Die Frage ist nun was noch zur normalen Wohnungsnutzung gehört. Bezogen auf Lärm gehört anerkannt durch die Rechtsprechung zur normalen Wohnnutzung (vgl. NZM 1998, 647):

- das Begehen der Wohnung mit Straßenschuhen,
- Babygeschrei
- gelegentliches (!) Kindergetrampel
- gelegentliche unbeabsichtigtes fallen lassen von Gegenständen
- Benutzung von Staubsauger, Wasch- oder Spülmaschine, im notwendigen Rahmen und im üblichen Maße
- Sanitär- und Toilettengeräusche aus der Nachbarwohnung wehren

Die von ihnen genannten Tätigkeiten (Stühle rücken, unregelmäßiges Staubsaugen, seltenes Schnitzel klopfen, unbeabsichtigtes Toilettendeckel fallen lassen) dürften grundsätzlich zur normalen Nutzung zählen.

Allerdings ist bei ausgeprägter Hellhörigkeit des Hauses, wie sie es beschreiben, eine erhöhte Rücksichtnahme erforderlich. In der Nachtzeit von 22-6 Uhr morgens sollte Rücksicht genommen werden und auf lärmende Tätigkeiten verzichtet werden! So ist beispielsweise in der Rspr. das Nachtbaden, wegen der entstehenden Geräusche –welche wohl nicht so laut sind - umstritten.

Nicht mehr zur normalen Wohnnutzung gehört (vgl. NZM 1998, 647):
- störendes Herumtrampeln von Kindern,
- lautes Stampfen mit den Füßen auf dem Boden
- betreiben eines Tonträgers lauter als mit Zimmerlautstärke

Ich weise vorsichtshalber darauf hin, dass es im Mietrecht kein Recht gibt, einmal im Monat laute Partys zu feiern. Ich sage das wegen der genannten Frauenabende. Das gilt übrigens auch für den Vermieter!


3) zum nächtlichen Verschließen der Haustür

So eine Regelung wird wohl in ihrer Hausordnung, die Teil ihres Mietvertrages ist, stehen.

Aus Sicherheitsgründen kann der Mietvertrag oder die Hausordnung, dass Verschließen der Haustür innerhalb einer bestimmten Zeit vom Mieter verlangen (AG Frankfurt/Main NZM 2005, 617). Allerdings ist es grundsätzlich (Ausnahmen möglich) verboten, dies auch tagsüber zu verlangen.

Das Landgericht Berlin hat sogar entschieden, dass in dem Fall, wo konkrete Umstände vorliegen, die Störungen durch Dritte für die Mieter zur Nachtzeit erwarten lassen, der Vermieter einen Mieter damit beauftragen muss, die Haustür zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr zu schließen (LG Berlin ZMR 1987, 334 = GE 1987, 523.).

Es muss aber zugleich, wie sie schon dargelegt haben, bedacht werden, dass sich auch aus dem inneren des Hauses erhebliche Gefahren, wie z.B. die eines Brandes, ergeben können. Die Landesbauordnungen regeln leider nicht, wie die Fluchttüren beschaffen sein müssen. Um den Brandschutz zu gewährleisten könnte der Hausschlüssel für alle Mieter im Hausflur aufgehängt werden.
Der Vermieter ist übrigens verpflichtet die Haustür mit einem Schnappschloss auszurüsten (AG Potsdam WM 1996, 760).

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass die von mir erteilte rechtliche Auskunft ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben basiert. Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und unter Umständen zu einem anderen Ergebnis führen.

Für Rückfragen oder eine etwaig gewünschte Interessenvertretung stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Alexis Jung
Rechtsanwalt


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Rechtsanwalt Alexis Jung
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