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Hypothekenverkauf Ausschluss im Darlehensvertrag


12.12.2008 18:25 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter



Sehr geehrte Damen und Herren,

im Rahmen einer Umschuldung liegt mir ein Darlehensvertrag der C-Bank vor. Während der Verhandlungen habe ich immer darauf hingewiesen, dass der Ausschluss der Möglichkeit, die Grundschuld bzw. die Hypothek zu veräußern bzw. weiterzugeben, zwingend im Vertrag ausgeschlossen werden muss.

Der Darlehensvertrag liegt mir nunmehr in dreifacher Ausfertigung vor (einmal für die Bank, für den Vermittler und für mich). Nun meine Fragen:

1. In der für mich bestimmten Ausfertigung ist kein Hinweis zur Abtretung von Forderungen und zur Übertragbarkeit des Vertragsverhältnisses enthalten, wohl aber in der Ausfertigung, die für die Bank bestimmt ist. Dort steht wörtlich:

"Die Bank wird - ausgenommen in den nachstehend aufgeführten Fällen - keine Forderungen aus dem Vertragsverhältnis ohne zustimmung des Darlehnsnehmern abtreten oder das Vertragsverhältnis auf einen Dritten übertragen: - Veräußerungen und Übertragungen innerhalb der C-Bank Gruppe"

Zu Beweiszwecken habe ich die für die Bank bestimmte Ausfertigung kopiert und sämtliche Kopien öffentlich beglaubigen lassen.

Ich bin mir aber nicht sicher (vor allem aufgrund des in Deutschland geltenden Abstraktionsprinzips) ob die obige Abmachung auch die Weitergabe der Grundschuld verhindert, da sich die Abmachung nur auf das Darlehen bezieht, die Eintragung der Grundschuld bzw. ihre Weitergabe dadurch nicht berührt ist.

Außerdem ist in den AGB zur Baufinanzierung der C-Bank bestimmt, dass die Bank die Möglichkeit besitzt, das Darlehen und das wirtschaftliche Risiko auf einen Dritten zu übertragen.

Das Risikobegrenzungsgesetz ist mir zwar bekannt, aber ich habe mir von der obigen individuellen Abmachung einen besseren Schutz versprochen.



Daher lautet meine Fragen:

A) Schließt die obige Klausel in der Ausfertigung der Bank die Weitergabe bzw. den Verkauf der Grundschuld wirksam aus? Wenn nein, wie müsste der Wortlaut der Klausel dann lauten?

B) Ist es schädlich, dass die Ausfertigungen für mich, die Bank und den Vermittler des Darlehens voneinander abweichen und haben die beglaubigten Kopien (jede Seite wurde einzeln beglaubigt) im Ernstfall genügend Beweiskraft?

C) Sind die AGB kein Hintertürchen, mit denen die Bank die Klausel umgehen möchte? Meines Erachtens geht die individuelle Abmachung vor.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Frage A)
Wie Sie richtig bemerkt haben, gilt im deutschen Rechtssystems das sog. Abstraktionsprinzip. Dies bedeutet, daß das schuldrechtliche und das dingliche Geschäft unabhängig voneinander sind. Bei dem Darlehensvertrag und der Grundschuldbestellung handelt es sich demnach um zwei unabhängige Rechtsgeschäfte. Die von Ihnen zitierte Klausel schützt Sie daher nur vor Abtretungen von Forderungen aus dem Darlehensvertrag an Dritte. Die Grundschuld kann trotzdem noch - ohne Ihre Zustimmung - gem. §§ 1154, 1192, 398, 413 BGB übertragen werden. Wenn die Grundschuld übertragen wird, kann der neue Inhaber die Forderung aus der Grundschuld sofort geltend machen, weil Sie mit diesem keine dem Darlehensvertrag entsprechende - schuldrechtliche - Vereinbarung getroffen haben.

Etwas anderes kann gelten, wenn die Grundschuld in dem Darlehensvertrag ausdrücklich erwähnt wird. Dann kann eine derartige Klausel unter den Begriff der “Forderungen aus diesem Vertragsverhältnis” subsumiert werden. Dies hängt jedoch von der jeweiligen Formulierung ab und schützt Sie nur im Verhältnis zur Bank. Wenn die Bank die Grundschuld dennoch überträgt, macht Sie sich ggf. schadensersatzpflichtig. Die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Erwerber bleibt dennoch wirksam.

Eine Lösung wäre hier möglicherweise die Bestellung einer Hypothek. Diese ist im Gegensatz zur Grundschuld akzessorisch zur Hauptforderung. Das bedeutet, daß die Hypothek nur insoweit besteht, als die Forderung aus dem zugrundeliegenden Darlehensvertrag noch besteht. Hierzu benötigen Sie jedoch die Zustimmung der Bank.

Frage B)
Die abweichenden Ausfertigungen haben im Ernstfall den Nachteil, daß unklar bleibt, worauf Sie sich tatsächlich mit der Bank verständigt haben. Entscheidend ist das Original. Wenn es mehrere Originale mit unterschiedlichem Inhalt gibt, ist durch Auslegung und ggf. durch Zeugen zu ermitteln, was der tatsächliche Inhalt Ihrer Einigung mit der Bank war. Mit den beglaubigten Kopien können Sie im Ernstfall beweisen, daß es abweichende Ausfertigungen gibt, aber nicht, welches der tatsächliche Inhalt der Einigung war. Hier würde ich Ihnen dringend empfehlen, einheitliche Ausfertigungen erstellen zu lassen.

Frage C)
Nein, individuelle Vereinbarungen haben immer Vorrang, soweit diese von den AGB abweichen (§ 305b BGB).

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2008 | 11:01

auf Seite 2 des Darlehenvertrages ist die Grundschuld erwähnt, die als Sicherung dienen soll. Ist die obige Klausel dann dahin auszulegen, dass auch die Grundschuld vom Abtretungsverbot erfasst wird?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2008 | 13:40

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn die Grundschuld in dem Darlehensvertrag in der Form erwähnt wird, daß sie eine Verpflichtung darstellt, kann man den Vertrag dahingehend auslegen, daß die Grundschuld vom Abtretungsverbot erfaßt wird. Sie können allerdings auch eine Klarstellung in den Vertrag aufnehmen lassen, z.B.: "Die Bank wird - ausgenommen in den nachstehend aufgeführten Fällen - weder Forderungen aus dem Vertragsverhältnis noch die Grundschuld ohne Zustimmung ...". Dann müssen Sie den Vertrag nicht im Streitfall auslegen.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

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