Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 92 weitere Antworten zum Thema Eigentumswohnung.
Guten Tag,
wir haben uns vor kurzem eine Eigentumswohnung in einem kleinen Mehrfamilienhaus am Feldrand gekauft.
Da Wir einen kleinen Hund haben (Franz. Bulldogge) haben wir beim Kauf darauf geachtet das niergends ein Verbot auftaucht, weder im Grundbuchauszug, noch im Vertrag oder in der Teilungserklärung. Auch der Makler meinte in diesem Haus leben auch andere Tiere auf die Frage nach einem Hundeverbot.
Nun hat uns bei den Renovierungsarbeiten ein Nachbar angesprochen ob wir des mit dem Verwalter besprochen hätten wegen dem Hund denn es gäbe ein Hundeverbot in der Hausordnung!
Die Hausordnung hatten wir bis dato noch nicht zu Gesicht bekommen, lediglich in der Teilungserklärung ist vermerkt das es eine Hausordnung geben wird welche aber später und von andere Stelle erstellt wird (Teilungserklärung ist von 1993 , Datum des Hausbaus)
Nun zu meiner Frage, ist dieses Verbot für mich bindend da dies ja vor meiner Zeit als Eigentümer Thema bei einer Eigentümerverhandlung war, und mehrheitlich bestimmt wurde?
Müssen so einem Verbot nicht alle(!) Eigentümer zustimmen?
Gibt es Möglichkeiten dies anzufechten, wenn ja welche?
P.S: In der Hausordnung sind sämtliche Kleintiere und Katzen erlaubt nur eben keine Hunde!
Vielen Dank für Ihre Mühen
Antwort geschrieben am 10.09.2011 19:39:49 
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Rechtsanwalt Tobias Rösemeier
Otto-von-Guericke-Str. 53, 39104 Magdeburg, Tel: 0391-6223910, Fax: 0391-6223966
Fachanwalt Familienrecht, Erbrecht, Sozialhilferecht, Zivilrecht, Medizinrecht
Bewertungen: 252
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte. Dieses Forum dient dazu, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung zu verschaffen, kann und soll keinesfalls die Beratung bei einem Kollegen vor Ort ersetzen.
Bereits im Jahre 1987 hat das OLG Karlsruhe mit Beschluß vom 25. Februar 1988 und Aktenzeichen 11 W 142/87 festgestellt, dass ein grundsätzliches Tierhaltungsverbot eine Beschränkung des Sondereigentums darstellt und nicht durch eine Hausordnung beschränkt werden kann.
Ein Verbot der Haustierhaltung ist für den Eigentümer einer Eigentumswohnung auch nur dann verbindlich, wenn er sich einem solchen Verbot vertraglich ausdrücklich unterworfen hat, was in Ihrem Fall nicht gegeben ist.
Ungeachtet der bestehenden Hausordnung ist nach § 14 Abs. 1 WEG zu ermitteln, ob die Hundehaltung ggf. wegen unzumutbarer Belästigung anderer Eigentümer zu untersagen ist.
Wirksam hätten die Eigentümer eine Hundehaltung nur durch eine Vereinbarung im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung, welche dann auch ins Grundbuch hätte eingetragen werden müssen, ausschließen können. (§ 10 WEG)
Der BGH sieht in seiner Rechtsprechung auch ausdrücklich eine Vereinbarung und keinen Beschluss zur Tierhaltung vor, so dass die hier erstellte Hausordnung nicht greifen kann.
Allerdings handelt es sich hier offenbar um einen Beschluss der Eigentümerversammlung aus früheren Zeiten, der trotz Unwirksamkeit, dann bestandskräftig geworden ist.
Insoweit müssten Sie prüfen, wie seinerzeit die Hausordnung erstellt wurde.
Sie können sich aber nach einem Urteil des Bayerisches OLG, Az.: 2 Z BR 58/00 auf die Unwirksamkeit des Hundehaltungsverbotes wegen einer unzumutbaren Härte berufen.
Anfechtbar ist der seinerzeitige Beschluss nämlich leider wegen entsprechenden Fristablaufs nicht mehr.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen, sollte etwas unklar geblieben sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion des Portals.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Rösemeier
- Rechtsanwalt -
Tobias Rösemeier
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht
Otto-von-Guericke-Str. 53
39104 Magdeburg
Telefon: 0391 6223910
Telefax: 0391 6223966
Email: Ra.Tobias.Roesemeier@t-online.de
Internet: www.anwaltfamilienrecht.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 10.09.2011 20:23:07
Vielen Dank für Ihre überaus Kompetente Antwort, denoch habe ich nun eine Rückfrage:
Sie schrieben in Ihrer Antwort folgenden Wortlaut:
"Ein Verbot der Haustierhaltung ist für den Eigentümer einer Eigentumswohnung auch nur dann verbindlich, wenn er sich einem solchen Verbot vertraglich ausdrücklich unterworfen hat, was in Ihrem Fall nicht gegeben ist. "
Darauf hin habe ich nun nochmal meine Teilungserklärung studiert und den genauen Wortlaut über die Hausordnung gelesen, welcher lautet :
"Eine für alle Wohnungseigentümer verbindliche Hausordnung sowie eine Regelung über die Nutzung der unüberbauten Grundstücksteile wird losgelöst von dieser Urkunde durch den Verwalter erstellt. Sie kann durch die Versammlung der Wohnungseigentümer geändert werden."
Aber ein Hunde oder Tierverbot tritt in keinster Weise in der teilungserklärung oder Grundbuch oder Kaufvertrag auf.
Ändert das Ihre Antwort in irgendeiner Weise?
oder gilt weiterhin diser auch von Ihnen formulierter Satz:
"Wirksam hätten die Eigentümer eine Hundehaltung nur durch eine Vereinbarung im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung, welche dann auch ins Grundbuch hätte eingetragen werden müssen, ausschließen können. (§ 10 WEG)"?
Nochmals Vielen Dank für Ihre Mühen
Vielen Dank für Ihre überaus Kompetente Antwort, denoch habe ich nun eine Rückfrage:
Sie schrieben in Ihrer Antwort folgenden Wortlaut:
"Ein Verbot der Haustierhaltung ist für den Eigentümer einer Eigentumswohnung auch nur dann verbindlich, wenn er sich einem solchen Verbot vertraglich ausdrücklich unterworfen hat, was in Ihrem Fall nicht gegeben ist. "
Darauf hin habe ich nun nochmal meine Teilungserklärung studiert und den genauen Wortlaut über die Hausordnung gelesen, welcher lautet :
"Eine für alle Wohnungseigentümer verbindliche Hausordnung sowie eine Regelung über die Nutzung der unüberbauten Grundstücksteile wird losgelöst von dieser Urkunde durch den Verwalter erstellt. Sie kann durch die Versammlung der Wohnungseigentümer geändert werden."
Aber ein Hunde oder Tierverbot tritt in keinster Weise in der teilungserklärung oder Grundbuch oder Kaufvertrag auf.
Ändert das Ihre Antwort in irgendeiner Weise?
oder gilt weiterhin diser auch von Ihnen formulierter Satz:
"Wirksam hätten die Eigentümer eine Hundehaltung nur durch eine Vereinbarung im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung, welche dann auch ins Grundbuch hätte eingetragen werden müssen, ausschließen können. (§ 10 WEG)"?
Nochmals Vielen Dank für Ihre Mühen
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 10.09.2011 20:29:38
Sehr geehrte Fragestellerin,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung.
Aufgrund des Wortlautes in der Teilungserklärung ist davon auszugehen, dass der Hausordnung nicht einmal ein Beschluss der Eigentümerversammlung seinerzeit zu Grunde lag, sondern der Verwalter hier eine Hausordnung erstellt hat. In diesem Fall ist das Hundehaltungsverbot nicht wirksam errichtet, denn es gilt § 10 WEG, wonach eine Vereinbarung der Eigentümer für ein derartiges Verbot hätte getroffen werden müssen.
Nach Ihrer Schilderung gehe ich daher davon aus, dass die Hausordnung und damit das Verbot der Hundehaltung für Sie nicht greift.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Rösemeier
- Rechtsanwalt -
Sehr geehrte Fragestellerin,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung.
Aufgrund des Wortlautes in der Teilungserklärung ist davon auszugehen, dass der Hausordnung nicht einmal ein Beschluss der Eigentümerversammlung seinerzeit zu Grunde lag, sondern der Verwalter hier eine Hausordnung erstellt hat. In diesem Fall ist das Hundehaltungsverbot nicht wirksam errichtet, denn es gilt § 10 WEG, wonach eine Vereinbarung der Eigentümer für ein derartiges Verbot hätte getroffen werden müssen.
Nach Ihrer Schilderung gehe ich daher davon aus, dass die Hausordnung und damit das Verbot der Hundehaltung für Sie nicht greift.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Rösemeier
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