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Heizung kalt, kein Heizöl


14.12.2011 12:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Nachdem im Oktober die Heizung 6 Tage kalt war, weil kein Heizöl da war, ist sie jetzt wieder am 10.12.2011 komplett ausgefallen. Wir hatten 9 Grad in der Wohnung.
Ich sehe das nicht ein, ich zahle pünktlich meine Miete.
Ich habe gedroht, die Miete zu mindern.

Was kann ich tun, damit ich nicht schließlich die fristlose Kündigung bekomme.
Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, eine betriebsbereite Heizung zu gewährleisten, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist. Der Vermieter muss während der Heizperiode (in der Regel Anfang Oktober bis Ende April) dafür sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr die mietvertraglich vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden. Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius in Wohnräumen sowie Küchen und 23 Grad Celsius in Bädern als ausreichend. In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z.B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18 Grad Celsius üblicherweise als angemessen angesehen. Nachts kann eine Absenkung auf 16 Grad Celsius noch zulässig sein. Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad Celsius liegt.

Bei unzureichender oder fehlender Beheizung besteht ein Recht auf Mietminderung. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Ausfall informiert, damit der Vermieter Abhilfe schaffen kann (es sei denn, der Vermieter wusste bereits von dem Ausfall). Die Unterbeheizung muss der Mieter beweisen. Es empfiehlt sich daher, ein "Temperaturprotokoll" zu führen, worin das Datum, die Uhrzeit, die Außentemperatur und die Zimmertemperatur festgehalten wird. Wenn möglich sollte diese Messung von einem neutralen Zeugen unterschreiben werden.

Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet. Die Minderungssätze schwanken meist zwischen 5 und 100%, letzteres bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten. Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu ungenügender, nicht vertragsgemäßer Raumtemperatur, so können die Mieter neben der Mietminderung Schadensersatz geltend machen (z.B. für den Betrieb eines Heizlüfters). Das setzt ein Verschulden des Vermieters voraus - z.B. durch unterlassene Mängelbeseitigung (Verschuldenshaftung). Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat (Verzugshaftung). In diesem Fall besteht auch grundsätzlich die Möglichkeit, selbst den Mangel zu beseitigen oder einen Handwerker mit der Reparatur zu beauftragen. Die Kosten hierfür hätte dann der Vermieter zu tragen. Sie können auch die Miete zurückbehalten, bis der Mangel beseitigt ist.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs brauchen Sie nur zu befürchten, wenn Ihre grundsätzlich berechtigte Minderung unverhältnismäßig hoch ausfällt. Eine angemessene Höhe der Mietminderung kann aus der Ferne ohne Kenntnis aller Umstände im Rahmen dieser Erstberatung leider nicht gegeben werden. Bei einem totalen Heizungsausfall im Winter kann aber durchaus eine Kürzung der Miete anteilig um Tage, die nicht geheizt werden konnte, angebracht sein (also z.B. 50% Minderung der Monatsmiete bei 15 Tagen Heizungsausfall im Monat).

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen
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Vielen Dank für Ihre Einschätzung meiner Situation. Ihre Beurteilung hat mir sehr geholfen. Der Vermieter (Wohngenossenschaft) ist stark zurück gerudert. Wir entfernen nur noch Tapteten in einem Raum anstatt in 3 Räumen :-) ...
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