11.11.2010 | 13:52
Antwort
von
Rechtsanwalt Guido Matthes
421 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
Mit Wirkung ab dem 01.01.2009 wurden die Bestimmungen der Heizkostenverordnung neu gefasst. Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung den rechtsgeschäftlichen Bestimmungen (wie Ihrem Mietvertrag) vor, § 2 HeizkostenVO.
Den Abrechnungsmaßstab der Heizkosten bestimmt § 7 HeizkostenVO. Ob der Vermieter danach gesetzlich verpflichtet ist, mit 70 % Verbrauchskosten abzurechnen, bestimmt sich nach der Art des Gebäudes, vgl. Abs. 1 Satz 2 der Vorschrift.
Eine Verpflichtung zur 70%-Abrechnung besteht, wenn
-das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllt wird,
-mit einer Öl- oder Gasheizung geheizt und
-die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.
Liegen diese Voraussetzungen nicht alle vor, besteht für den Gebäudeeigentümer weiterhin die Wahlfreiheit, die Grundkosten zwischen 50% und 70% abzurechnen.
Diese Wahlfreiheit hat der Vermieter in Ihrem Fall aber vertraglich eingeschränkt, so dass er dann mit 50% Grundkosten weiter abrechnen muss, wenn die 70%-Regelung der HeizkostenVO nicht gesetzlich vorrangig ist.
Eine Änderung des Mietvertrages (sofern es auf den Mietvertrag für die Abrechnung überhaupt ankommt) ist mit Ihrer Zustimmung sofort möglich. Falls Sie nicht zustimmen, ist eine anderweitige einseitige Änderung des Mietvertrages nicht möglich.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Leider ist keine abschließende Antwort ohne Kenntnis des von Ihnen bewohnten Gebäudes möglich.
Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
11.11.2010 | 14:16
Das ist mir einleuchtend, meine Frage ist aber, ob der Vermieter auch dann abweichen kann, wenn die 70%-Regelung der HeizkostenVO gesetzlich vorrangig ist. Mein Mietvertrag ist und bleibt 50 und 50 .
Auch wenn er abweichen kann,das hätte er ja ankündigen müssen vorher.?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
11.11.2010 | 14:24
Unterstellt, dass der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, mit 70% abzurechnen, geht diese gesetzliche Verpflichtung Ihrem Mietvertrag vor. Dies ergibt sich aus der genannten Vorschrift des § 2 HeizkostenVO (Ausnahme: selbst bewohntes Zwei-Parteien-Haus des Vermieters). Ihr Mietvertrag ist eine "rechtsgeschäftliche Bestimmung" im Sinne dieser Vorschrift.
Die Abrechnung ist dann bezüglich des Heiskostenschlüssels korrekt. Eine vorherige Ankündigung der Änderung war nicht erforderlich, da sich die Verpflichtung aus dem Gesetz ergibt und die Änderung nicht durch den Vermieter veranlasst ist.
Falls der Vermieter weiter die gesetzliche Wahlfreiheit hatte, geht allerdings Ihr Mietvertrag vor. Dann ist die Abrechnung fehlerhaft.
Mit freundlichen Grüßen
