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Heizkostenabrechnung fehlerhaft gewerblich


14.12.2011 09:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



guten Tag,

es geht hier um 3 fehlerhaft erstellte Heizkostenabrechnungen aus den Jahren 2008, 2009 und 2010. Wir betrieben in der Zeit ein Ladengeschäft und waren in Gewerberäumen eingemietet. Eine Heizkostenabrechnung wurde uns nun für alle 3 Jahre, nach mehrfachem Drängen erstellt. Im Jahr 2008 begann der Mietvertrag Mitte November. Das Mietverhältnis endede zum 15.02.2010. Die Heizkosten werden laut Mietvertrag zu 100% laut Verbrauch berechnet. Dieser wurde laut Vermieter mithilfe eines Strangzählers erfasst. Diesen bekamen wir nie zu Gesicht und waren auch bei keiner Ablesung dabei. Laut Vermieter werden die Zähler von einem Ableseunternehmen abgelesen. Das ist aber nicht so. Wie sich jetzt herausstellte, las der Vermieter die Zählerstände selbst ab und notierte diese auf einem Blatt Papier und hatte auch nie von einer Ablesefirma geredet. Das Gebäude verfügt über insgesamt 4 einzelne Mieteinheiten (Ladengeschäft, sein Büro, Wohnung des Sohnes, Ferienwohnung), welche ausser dem Laden, alle vom Vermieter genutzt werden. Die Kosten für den Gasverbrauch wurden völlig falsch errechnet. Es wurde ein Betrag von knapp 1 cent pro kwh angenommen. Würde man diesen Betrag nehmen und mal die Summe der einzelnen Zähler des Hauses multiplizieren, kämen Gaskosten von 6300 € raus, Laut Gasrechnung der Stadtwerke welche nach langem Zögern gezeigt wurde, wurden aber nur 3100 € verbraucht.Zudem werden in der Rechnung zur Ermittlung des Faktors die Kosten für Schornsteinfeger in diese eingerechnet, obwohl die Kosten auch separat auf der Jahresabrechnung stehen. Alle gezahlten Abschalgsbeträge wurden ohne MwSt. gegengerechnet. obwohl alle Rechnungen die MWSt enthalten.
Im Jahr 2009 ist es noch der Fall, dass angeblich 2 der 4 vorhandenen Strangzähler defekt waren und somit kein Ergebnis abgelesen werden konnte. Nur unser Zähler und einer der 3 der Vermieter ging. Trotzdem weiss der Vermieter, dass das Gebäude insgesamt genau 64429 kwh verbraucht hat.
Meine Frage ist nun einfach!
Ist die Heizkostenabrechnung überhaupt rechtmässig (keine nachvollziehbare Ablesung, 2 defekte Zähler in 2009, falscher Faktor)? Kann ich aufgrund der Abrechnung und der gravierenden Fehler gegen den Vermieter klagen, oder trage ich das Prozessrisiko? bzw. muss ich den Vermieter nochmals auffordern die Abrechnung zu korrigieren? Man liest, dass man sogar alle Abschläge zurückfordern kann, wenn der Vermieter die Abrechnung nicht ordnungsgemäss erstellt. Sollte ich das einklagen?
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen und Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:


I.
Es ist richtig, dass der Mieter nach Beendigung eines MIetverhältnisses grundsätzlich die geleisteten Abschlagszahlungen zurückfordern kann, wenn keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorliegt. Entscheidend ist hierbei allerdings, ob eine Abrechnung vorliegt, die zumindest formal in Ordnung ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Gesamtkosten und ein nachvollziehbarer Verteilungsschlüssel angegeben ist und sich aus der Abrechnung heraus Ihr Anteil ersehen lässt. Ebenfalls sind die VOrauszahlungen anzugeben.

Liegt eine formal ordnungsgemäße Abrechnung vor, können Sie die Rückforderung der Abschlagszahlungen nicht fordern.


II.
Unberührt bleibt selbstverständlich Ihr Recht, die Abrechnung inhaltlich zu überprüfen. Sollte sich zu Ihren Gunsten ein höheres Guthaben ergeben, so können Sie dieses einklagen. Die Kosten innerhalb eines Prozesses hat derjenige zu tragen, der verliert. Sind Sie daher erfolgreich, werden also ihre BEdenken vom Gericht geteilt, so müsste Ihr Vermieter Ihnen die entstandenen Kosten ersetzen.


III.
Entscheidend für die weitere Vorgehensweise ist, ob die Abrechnung tatsächlich fehlerhaft ist. Ihre Ausführungen deuten hierauf hin.

Allerdings kann eine rechtssichere Aussage hierzu nur bei Kenntnis der genauen Abrechnung gemacht werden.

Ich rege daher an, dass Sie Ihre Abrechnungen fachanwaltlich prüfen lassen. Sodann wäre zu entscheiden, ob Ihnen ein Guthaben zusteht oder ob Sie möglicherweise sogar die Vorauszahlungen zurückfordern können.

Gerne können Sie mir die Abrechnungen zur Überprüfung zukommen lassen.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen Ihrer Anfrage geholfen zu haben und danke nochmals für Anfrage.



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