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Heizkostenabrechnung bei Wärmeversorgung des Mieters in Eigenregie


28.12.2008 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Ich bewohne mit meiner Familie das EG und das OG eines Wohnhauses, dessen Souterrain anderweitig als Wohnraum vermietet ist. Das gesamte Haus wird zentral über das direkt angebaute Haus des Vermieters mit Heizwärme versorgt.
Jedem Verbraucher sind Wärmemengenzähler zur Erfassung der Heizenergie zugeordnet. In der Nebenkostenabrechnung wird im Mietshaus zu 30% nach Nutzfläche und zu 70% nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet. Die Nutzfläche im EG/OG liegt bei 71,13% , die des Souterrain bei 28,87%.
Mit Zustimmung des Vermieters habe ich wegen der CO2 – Neutralität des Brennstoffs Holz und der Heizkosteneinsparung auf eigene Bau- , Betriebs- und Wartungskosten in meinem Wohnbereich eine Holzheizung installiert, die mit 11kW die 130 m² ausreichend mit Wärme versorgt. Die Holzheizung nebst externem Kamin wurde baulich abgenommen,und nach den Vorgaben des Architekten erstellt.
Die Heizkörper der Zentralheizung bleiben permanent geschlossen. Da wir als Landwirte desöfteren fröstelnd feucht von der Arbeit ins Haus kommen, halte ich die Temperatur im EG bei 23-24°C, im OG werden 21°C erreicht.
Die Heizkosten des Mietshauses werden folgendermaßen berechnet:

(2)Heizkosten EG/OG = 0,3 * 0,7113 * Gesamtkosten + 0,7* x% * Gesamtkosten

(3)Heizkosten UG = 0,3* 0,2887 * Gesamtkosten + 0,7 * y% * Gesamtkosten

Nachdem in (2) der Wert x wegen der Eigenversorgung gleich Null ist, betragen meine Heizkosten 21,13% der Gesamtkosten. Da die Gesamtkosten zu 100% im UG entstanden sind, zahle ich also 21,13% der durch den Untermieter verursachten Kosten, obwohl mein Anteil an der zentralen Heizungsanlage gleich Null ist.
Der Vermieter argumentiert damit, dass das UG über die Wärmeabgabe DeckeUG --> Boden EG unseren Wohnraum mit- heizt. Nachvollziehbar wäre das, wenn unsere Wohnung bei abgedrehten Heizungen kalt wäre (--> Wärmeklau) . Der Transport von Wärme durch eine Barriere, z.B. eine Wand ist näherungsweise proportional zur Temperaturdifferenz zwischen Raum 1 und Raum 2. Bei den bei uns erreichten Temperaturen ist von Temperaturgefälle in unserer Richtung kaum zu sprechen. Zudem wird von der Strahlungswärme unserer Holzheizung eine zwischen unserem Treppenhaus und dem Wohnbereich des UG gelegene Zwischenwand stark erwärmt, sodass die Wand vom UG-Nutzer nicht als kalter Strahler empfunden wird, wie das ohne die aufgeheizte Wand der Fall wäre.

Die Grundsatzfragen sind nun folgende:

· Ist die HeizkostenVO überhaupt anzuwenden, wenn zwar die technischen Voraussetzungen zur zentralen Wärmeversorgung gegeben sind (sprich: die Leitungen und Heizkörper installiert sind), aber die Versorgungsleitungen mittels Absperrhähnen im Heizungskeller des Vermieters unterbrochen sind und die Wärmemengenzähler einen Verbrauch von 0 kWh anzeigen( --> eigenständige Heizung)? (siehe HKVO §1 (1) )
· Wenn ja, muß mindestens zu 30% nach Fläche abgerechnet werden?
· Darf ein in die UG –Wohnung integrierter, zu Wohnzwecken genutzter Kellerraum, dessen Isolation nicht der für Wohnzwecke vorgesehenen entspricht, und demnach einen höheren Heizbedarf als der Rest der Wohnung hat, in die Berechnung mit dem Faktor 1 übernommen werden, oder müsste die Fläche entsprechend ihrer schlechteren Dämmung schwerer gewichtet werden?


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage. Zunächst wäre von Interesse, was im Mietvertrag zu den Heizkosten vereinbart ist. Wenn Sie auch Ihr Warmwasser selbst erwärmen, wovon ich ausgehe, dann hat der Vermieter nicht recht.

Die Heizkostenverordnung ist nur anwendbar, wenn die Räume der Mieter durch den Vermieter mit Wärme und Warmwasser versorgt werden. Wenn dies nicht der Fall ist, dann gilt die Vorschrift nicht.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, Sie mit Grundkosten zu belasten, wenn Sie von der Versorgung mit der zentralen Anlage unterbrochen sind. Wie Sie richtig anführen, zahlen Sie ansonsten Heizkosten mit, an denen Sie selbst nicht teilhaben. Wenn Sie Warmwasser vom Vermieter beziehen, dann muss dieses nach den Vorschriften der HeizkostenV abgerechnet werden, also mind. 50 % und höchstens 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche.

Ziel der Heizkostenverordnung ist eine faire Umlage auf den Mieter nach seinem Verbrauch. Wenn der Vermieter Ihnen also ausdrücklich eine eigene Heizung gestattet, dann muss er Ihre Wohnung auch aus der NK-Abrechnung herausrechnen. Es kommt hier aber auch darauf an, was vertraglich zwischen Ihnen vereinbart ist. Fehlt es ab einer speziellen Vereinbarung dann gilt das obige, dh. keine Beteiligung an den Grundkosten für Sie.


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