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Heizkosten/Wasserabrechnung: Schätzung 2007 (gewerblich)


12.11.2008 14:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind seit August 2007 Mieter einer kleinen Galerie in Berlin (60qm).

Bei Einzug wurden die Heizkörper (Verdunster) durch den Hausverwalter abgelesen und protokolliert.

Die techem versuchte dann im November und Anfang Dezember 2007 je 1x bei uns abzulesen, anscheinend wurden wir nie angetroffen.

Eine 3. kostenpflichtige Ablesung gab es nicht, es wurde auch nicht angefragt ob wir eine solche wünschen. Laut techem ging diese Anfrage aber von techem an die Hausverwaltung, nur von dort nicht an uns.

Heute erhalte ich die Abrechnung für 2007, die Werte wurden geschätzt. Als "Ablesewert alt" wurden korrekt die Werte eingetragen, die die Hausverwaltung mit mir bei Einzug abgelesen hatte, bei "Ablesewert neu" allerdings Werte, die wir erst jetzt (11/08) erreicht haben! Also viel zu hoch. (ca. 260 € Heizkosten, obwohl wir zwar seit August Mieter waren, aber erst Ende November eröffneten).

Ein Anruf heute bei techem ergab, dass wir auch für 2008 geschätzt werden, da in 2007 die Verdunsterröhrchen nicht getauscht wurden, wodurch eine Zwischenabrechnung zu jetzt, nicht mehr möglich ist. Die Schätzung 2008 dürfte ca. 1500 € zu hoch ausfallen!

Neue Röhrchen werden dieses Jahr Ende November eingebaut, ab dann würden wir korrekt berechnet, allerdings ziehen wir 01/09 aus - bringt also nicht viel.

Ich verstehe nicht, warum die techem nicht einfach jetzt die Verdunster ablesen kann!
Dann könnte man ja den tatsächlichen Verbrauch bis jetzt ersehen und zumindest 2008 nicht schätzen müssen.

Welche Möglichkeiten haben wir? Theoretisch könnte man vielleicht die Hausverwaltung in Anspruch nehmen, wenn diese den 3. Termin nicht an uns weitergereicht hat?

Wahrscheinlich stünde dann aber Aussage gegen Aussage, von daher wäre es mir lieber wenn es eine Möglichkeit gäbe, den korrekten Heizunggsstand jetzt ablesen zu lassen.

Besten Dank für Ihre Unterstützung.



Sehr geehrter Ratsuchender,


hier sollten Sie sich nicht auf eine Schätzung einlassen, sondern die konkrete Ablesung und Berechnung verlangen.

Die nach der Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung kann nur dann durch eine Schätzung ersetzt werden, wenn der Mieter an DREI aufeinander folgenden Terminen die Ablesung verweigert (AG Brandenburg, GE 2004, 1459). Voraussetzung dafür wäre aber, dass dem Mieter der Ablesetag auch vorab rechtzeitig mitgeteilt worden ist, und schon daran fehlt es hier, so dass man von einer Verweigung überhaupt nicht sprechen kann.

Daneben darf nur dann geschätzt werden, wenn die Ablesung nicht mehr nachgeholt werden kann (BGH WuM 05, 776), was nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung auch möglich ist.

Auch darf nicht mehrmals hintereinander geschätzt werden, da eine Dauerschätzung über mehrere Abrechnungszeiträumen unzulässig ist.

Daher sollten Sie die Ablesung beantragen und die Schätzwerte nicht zahlen.

Dieses alles ist aber vorbehaltlich der Einsicht in den Mietvertrag zu werten, da bei Gewerbemietverträgen abweichende Vereinbarungen getroffen werden können, was aber eine Vertragsprüfung voraussetzen würde.


Ob die Hausverwaltung haftbar gemacht werden kann, hängt wieder von den konkreten vertraglichen Vereinbarungen ab, da im Zweifel nicht die Verwaltung, sondern der Vermieter Vertragspartner sein wird, so dass Sie sich dann ggfs. an den Vermieter halten müssten.

Hier werden Sie eventuell sogar 15% von Ihren Heizkosten (und deren Vorauszahlungen) einbehalten können (AG Köln, WuM 97, 273) wenn die Schätzung ansich auch fehlerhaft ist, was bei Schätzungen von mehr als 25%igen Anteil der Gesamtwohnfläche des Hauses gegeben wäre.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2008 | 19:59

sehr geehrter herr bohle,

besten dank fuer ihre bisherigen ausfuehrungen.

1.
termin 1 und termin 2 wurden bekanntgegeben, durch aushang im flur.
dies ist wohl ausreichend? trotzdem gab es termin 3 nicht.

2.
soll ich den austausch der verdunster-röhrchen, der noch in diesem november vorgenommen werden soll untersagen, bis die sache geklaert ist? ansonsten waere ja nach austausch der stand nicht mehr ablesbar!

besten dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2008 | 07:57

Sehr geehrter Ratsuchender,

sofern der Aushang deutlich sichtbar gewesen ist, ist es ausreichend; gelichwohl hätte der dritte Termin benannt werden müssen.

Vor dem Austausch hat die Ablesung zu erfolgen; wird dieses verweigert, könnten Sie sogar - mit unabhängigen Zeugen - selbst ablesen und sollten auch Fotos machen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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