02.07.2009 | 19:17
Antwort
von
Rechtsanwalt Marek Schauer
59 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:
Wichtig sind für Sie §
556a und
§ 560 BGB.
§ 560 BGB bestimmt dem Grunde nach, dass eine Erhöhung einer Betriebskostenpauschale – so nicht im Mietvertrag vereinbart – einseitig durch den Vermieter nicht möglich ist.
Allerdings ist
§ 556a BGB die speziellere Vorschrift und bezieht sich dabei explizit auf verbrauchsabhängige Betriebskosten. Sie müssen sogar gem.
§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB „Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umlegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“
Wenn bisher etwas anderes galt, sieht § 556a Abs. 2 folgendes vor: Sie müssen dem Mieter einseitig mitteilen, dass Sie die Kosten für die Gasetagenheizung nunmehr verbrauchsabhängig umlegen, welche Vorauszahlungen er leisten muss, welcher Umlageschlüssel angelegt wird. Dies ist eine sogenannte Umstellungserklärung, die dem Mieter wie dargestellt transparent erörtern muss, wie diese Betriebskost abgerechnet wird.
Allerdings gilt die Erklärung erst ab dem nächsten Abrechnungszeitraum. Wenn Sie eine solche Erklärung, die in Textform, also nicht mündlich, erfolgen muss, noch nicht abgegeben haben, hat der Anwalt des Mieters recht. Für den aktuellen Abrechnungszeitraum ist mit der Betriebskostenpauschale die entsprechend anfallende Betriebskost abgegolten. Wenn Sie diese Erklärung jedoch jetzt abgeben, gilt ab dem nächsten Abrechnungszeitraum die aktuelle Miete zzgl. GEH-Vorauszahlung.
Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Marek Schauer
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
06.07.2009 | 17:54
Sehr geehrter Herr Schauer,
Vielen Dank fuer Ihre Antwort. Ich habe bzgl. dem aktuellen/ naechsten Abrechnungszeitraum eine Nachfrage.
Der Abrechnungszeitraum ist jeweils 01.06.-31.05., d.h. der jetztige Abrechnungszeitraum ist vom 01.06.2009 bis 31.05.2010.
Ist das der aktuelle oder naechste Abrechnungszeitraum?
Wenn ich jetzt schriftlich die Erhoehung in diesen Monat Juni fuer ab July 2009 ankuendige. Muss der Mieter die Erhoehung bezahlen ? Oder erst fuer den naechsten Abrechnungszeitraum 01.06.2010-31.05.2011 ?
Vielen Dank fuer Ihre Antwort.
MFG
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
06.07.2009 | 21:24
Sehr geehrter Fragesteller/in
auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Nachfrage gerne zusammenfassend wie folgt:
Wenn im Mietvertrag dieser Zeitraum vereinbart ist, dann läuft der Abrechnungszeitraum schon und leider ja: Sie können die Umstellungsmitteilung zwar jetzt schon an den Mieter zustellen, aber eine Geltung findet erst ab dem nächsten Abrechnungszeitraum, also ab dem 01. 06. 2010 statt.
Einseitig können Sie den Abrechnungszeitraum nicht ändern.
Dazu benötigen Sie eine Vertragsänderung unter Zustimmung des Mieters. Und die wird dieser - da er offenbar auch anwaltlich beraten ist - wohl kaum geben.
Die letzte Möglichkeit wäre eine Vertragsänderung auf Basis des Vertrages, aber dann müsste dieser eine solche Option enthalten und das glaube ich eher nicht.
Es tut mir leid, Ihnen keine bessere Auskunft geben zu können.
Mit freundlichen Grüßen
Marek Schauer
