ich habe vor einiger Zeit einige Häuser mit meiner geerbt.
Durch etliche Streitigkeiten wollten wir nun die Sache einem Verwalter geben.
Da meine Tante dem Verwater so viele Vollmachten geben wollte, dass er die Häuser schnell saniert mit dem restlichen Geld und ich evtl. duch eine Teilungsversteigerung am Ende noch den Verkauf der aufgehübschten Häuser im Vorfeld direkt finanzierte, lehnte ich dies ab und wollte 1.) Eine Begrenzung auf 1500 Euro, wo der Verwalter alleine Mängel instandsetzen kann und 2.) Eine Laufzeitbegrenzung des Vertrag und keine stillschweigende Verlängerung wegen der Erbengemeinschaft sowie 3.) Eine festgelegte feste Ausschüttung einmal im Jahr auf die Konten der jeweiligen Eigentümer.
Da dies nun abgelehnt wurde, wurde jetzt stillschweiged ein anderer Verwalter beauftragt, worüber ich zufällig durch die Mieter erfuhr.
Die Tante hat gemeint, sie wolle einen Verwalter, hat meinen Namen verschwiegen offenbar und hat wohl schon einen Vertrag mit dem Verwalter gemacht !
Muss ich dies nun gegen mich gelten lassen, wie schnell muss ich reagieren, was passiert, wenn meine ältere Tante stirbt, wer ist dann verantwortlich, wer schadensersatzpflichtig ?
Meine BEdenken sind, dass der Verwalter sich nun keiner Schuld bewusst ist, da ja er nicht wissen konnte, dass es noch einen Eigentümer gibt, außerdem habe ich die Befürchtung, dass dieser nun auf Deubel komm raus renoviert, dies vom Konto abbucht bzw. meine Tante wenn die Sache ja nun auffliegt, wieder einen anderen Verwalter vorgaukelt, sie habe das Haus alleine.
Ferner hab eich bedenken, da zum einen ich nicht will, dass hier, wie meine Tante möchte, die Ausschüttung momentan im Verwaltervertag ausgeschlossen wird und alles in die Renovierug gesteckt wird und zweitens sie hier die Wohnungen vermieten, mit Mietern, die ich garnicht haben will usw...
Was raten sie mir ?
Ich wohne nicht vor Ort und weiss nicht, was da immer abgeht.
Der Mann der Tante sagt immer, wir machen das so und Basta, macht alles, setzt mich unter Druck, ohne mich zu fragen und hat auch schon etliche seltsame Mieter da reingeholt, überprüft diese nicht und diese zahlen nun auch keine Miete mehr.
Meine Bitten, die Mieter zu prüfen, lehnt meine Tante immer ab...
Ich weiss nicht weiter, was raten sie mir ?
Danke
Antwort geschrieben am 15.07.2010 23:22:34 
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Rechtsanwalt MBA Marcus Schröter
Burgallee 23, 61231 Bad Nauheim, Tel: 06032/5070054, Fax: 06032/9359974
Steuerrecht, Gesellschaftsrecht, Insolvenzrecht, Wirtschaftsrecht, Baurecht, Vertragsrecht, Kreditrecht
Bewertungen: 750
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:
Nach meinem Verständnis handelt es sich hier um eine Erbengemeinschaft in Form einer GbR. Im Rahmen der Immobilienbewirtschaftung sind entsprechende vertraglichen Abschlüsse gemeinsam, im Zweifel einstimmig, zu fassen.
Hiergegen hat Ihre Tante verstoßen und damit die vertragliche Grundlage der GbR verletzt. Dies hat jedoch keine Auswirkung auf den Verwaltervertrag, wenn dieser davon ausgehen konnte, dass Ihre Tante entsprechend bevollmächtigt ist, einen Verwaltervertrag abzuschließen.
Hiervon ist auszugehen, wenn Ihre Tante Ihre Bevollmächtigung zweifelsfrei nachweisen konnte. Hieran habe ich Zweifel. Insoweit wird sich der Verwalter sicherlich alte Kontoauszüge und alte Mietverträge ansehen und prüfen müssen. Gleiches gilt für Versicherungsverträge, Bescheide etc. Des Weiteren ergibt aus dem Grundbuch, dass hier eine Erbengemeinschaft besteht.
Danach hat der Verwalter zumindestens grundlegende Anhaltspunkte für die vorliegende Bevollmächtigung außer Acht gelassen. Folglich hat der Verwalter auch Ihre Belange zu berücksichtigen, da er von Ihnen als Miteigentümer Kenntnis haben musste, bzw. dies nicht korrekt geprüft hat.
Kommt er diesen Forderung nicht nach besteht aus meiner Sicht ein außerordentlicher Kündigungsgrund, da eine Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der ordentliche Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.
Sie sollten daher dem Verwalter Ihre Bedingungen für eine Verwaltung vorgeben und eine Frist für deren Umsetzung bzw. die Bereitschaft des Verwalters diese umzusetzen, setzen. Kommt er diesem nicht nach, sollten Sie den Verwaltervertrag fristlos kündigen. Frist hier 14 Tage.
Allerdings löst die Kündigung des Verwaltervertrages nicht das grundlegende Problem mit Ihrer Tante. Die verschiedenen Vorgaben für einen Verwalter lassen sich wohl nur schwerlich auf einen Nenner bringen.
Sicherlich wäre hier hilfreich, wenn Sie und Ihre Tante im Vorfeld einer Verwalterbeauftragung Ihre Vorstellung an einen Verwalter formulieren und aus diesen Positionen versucht wird einen Kompromiss zu finden.
Sollte dies bei unüberwindbaren Differenzen nicht möglich sein, bestünde aus meiner Sicht nur die Trennung oder Aufteilung des Erbes. Insoweit wären die Immobilien außergerichtlich aufzuteilen, wobei sich hinsichtlich der Bewertung auf einen Sachverständigen zu einigen wäre.
Ist auch eine solche Lösung nicht denkbar, wäre aus meiner Sicher sofort eine Teilungsversteigerung zu beantragen.
Sollte Ihre Tante versterben, treten die erben in die Position Ihrer Tante ein, da es an einer entsprechenden Regelung in einem GbR Vertrag fehlt, der eine andere Aufteilung vorsieht.
Sollten sich die Objekte im Rhein-Main Gebiet befinden stehe ich Ihnen als Verwalter gerne zur Verfügung, da ich als Zwangsverwalter über einschlägige Erfahrung verfüge.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter, MBA
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
Zertifizierter Zwangsverwalter
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 16.07.2010 00:07:49
Vielen Dank
Ich befürchte allerdings, dass meins eigentliche Frage nicht so recht herübergekommen ist.
Es sind Immobien mit zwei Eigentümern.
Meine Frage war nun, ob hier die Tante in einer Form Schadsnsersatzpflichtig wird, wenn sie eigenmächtig ohne mich zu fragen, hier einen Verwalter für die Gemeinschaftsimmobilien einsetzt?
Offenbar, so entnehme ich ihre Antwort, ist der Verwalter gehalten immer die Grundbücher zu prüfen !
Sie schreibe "Hiervon ist auszugehen, wenn Ihre Tante Ihre Bevollmächtigung zweifelsfrei nachweisen konnte. Hieran..."
Wie kommen die darauf, dass sie das kann, wenn ich nichts von der Besuftragung des Verwalters wusste ?
Meine Fragen sind daher, ob hier der Vertrag auflôsbar oder Schadensersatz besteht etc, wenn Bedingungen in den Vertrag stehen, wo ich zb nicht jährlich eine Ausschüttung der Mieten erhalte
Vielen Dank
Ich befürchte allerdings, dass meins eigentliche Frage nicht so recht herübergekommen ist.
Es sind Immobien mit zwei Eigentümern.
Meine Frage war nun, ob hier die Tante in einer Form Schadsnsersatzpflichtig wird, wenn sie eigenmächtig ohne mich zu fragen, hier einen Verwalter für die Gemeinschaftsimmobilien einsetzt?
Offenbar, so entnehme ich ihre Antwort, ist der Verwalter gehalten immer die Grundbücher zu prüfen !
Sie schreibe "Hiervon ist auszugehen, wenn Ihre Tante Ihre Bevollmächtigung zweifelsfrei nachweisen konnte. Hieran..."
Wie kommen die darauf, dass sie das kann, wenn ich nichts von der Besuftragung des Verwalters wusste ?
Meine Fragen sind daher, ob hier der Vertrag auflôsbar oder Schadensersatz besteht etc, wenn Bedingungen in den Vertrag stehen, wo ich zb nicht jährlich eine Ausschüttung der Mieten erhalte
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 16.07.2010 07:28:24
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Tane ist gegenüber der GbR schadensersatzpflichtig, wenn durch die eigenmächtige Bestellung des Verwalters und durch dessen Tätigkeit für die GbR ein Schaden entstanden ist. Dies wäre z.B. dann der Fall, wenn durch die Änderung der Mieterstruktur höher Mietausfälle bestehen. Hier wäre ein Vergleich zu der Zeit vor der Bestellung des Verwalters vorzunehmen.
Die Prüfung der Grundbuchauszüge ist nicht zwigend. Wenn sich jedoch wie Anhaltspunkte ergeben, dass die Eigentumssituation nicht derart sein kann, wie die Tante dies wohl ausgeführt hat, wäre eine solche Prüfung erforderlich.
Hinsichtlich der Bevollmächtigung hatte ich versucht darzulegen, dass der Verwalter hier Zweifel haben mußte,spätestens, wenn sich aus den Verträgen, Mieteinnahmen und Bescheiden Zweifel an der Aussage Ihrer Tante ergeben mußte, dass Sie nicht alleinige Eigentümerin ist.
Insoweit war mein Ergebnis auch, dass Sie den Vertrag unter den vorherigen Ausführungen fristlos kündigen können.
Mit besten Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Tane ist gegenüber der GbR schadensersatzpflichtig, wenn durch die eigenmächtige Bestellung des Verwalters und durch dessen Tätigkeit für die GbR ein Schaden entstanden ist. Dies wäre z.B. dann der Fall, wenn durch die Änderung der Mieterstruktur höher Mietausfälle bestehen. Hier wäre ein Vergleich zu der Zeit vor der Bestellung des Verwalters vorzunehmen.
Die Prüfung der Grundbuchauszüge ist nicht zwigend. Wenn sich jedoch wie Anhaltspunkte ergeben, dass die Eigentumssituation nicht derart sein kann, wie die Tante dies wohl ausgeführt hat, wäre eine solche Prüfung erforderlich.
Hinsichtlich der Bevollmächtigung hatte ich versucht darzulegen, dass der Verwalter hier Zweifel haben mußte,spätestens, wenn sich aus den Verträgen, Mieteinnahmen und Bescheiden Zweifel an der Aussage Ihrer Tante ergeben mußte, dass Sie nicht alleinige Eigentümerin ist.
Insoweit war mein Ergebnis auch, dass Sie den Vertrag unter den vorherigen Ausführungen fristlos kündigen können.
Mit besten Grüßen
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