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Guten Tag,
folgende Ausgangssituation leigt vor.
GbR (2 Mann) ohne Gesellschaftvertrag und ohne außdrückliche Befugniss zur Geschäftsführung schließt als Vermieterin einen Mietervertrag für 8 Jahre über eine Büro. Nur ein GbR-Gesellschafter unterschreibt - Formmangel liegt vor, Vertragslaufzeit ist ungültig.
Das Gebäude wird in einem der Folgejahren Zwangsversteigert... Der Mietvertrag ist auf den Meistbietenden übergegangen. Wird der Formmangel durch die ZV geheilt? Welche Kündigungsfrist bzw. Vertragslaufzeit gilt bei dem Gewerbemietvertrag?
Danke Vorab.
Hinweis:
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Diese Antwort ist vom 24.9.2009 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 24.09.2009 13:33:57 
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Rechtsanwalt Thilo Reimers
Rosengasse 8, 97070 Würzburg, Tel: 0931405158, Fax: 0931405241
Strafrecht, Arbeitsrecht, Urheberrecht, Verkehrsrecht
Bewertungen: 9
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grundsätzlich ist es so:
Wenn der Mietvertrag nicht schriftlich, aber doch mündlich, geschlossen wurde, dann greift hier, da für längere Zeit als ein Jahr kein schriftlicher Vertrag geschlossen wurde, § 550 BGB, der auch für Grundstücke gilt, mit der Folge, dass ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde.
Nun wurde das Grundstück zwangsversteigert. Bei Eigentumsübertragung greift grundsätzlich § 566 BGB, d.h. der Erwerber tritt in den alten Mietvertrag ein.
Zwar ist in Fällen, wo das Grundstück nicht "normal" überschrieben, sondern zwangsversteigert wurde, noch das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) und die entsprechenden Spezialregelungen zu beachten.
§ 57 ZVG schreibt hier vor, dass § 566 grundsätzlich gilt, also auch der Erwerber i.R.e. Zwangsversteigerung nun Vermieter wird.
Zudem gibt aber § 57a ZVG diesem Erwerber ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, allerdings nur solange, wie sie für den ersten zulässigen Termin erfolgt. Dabei kann nach der Rechtsprechung zunächst der Ersteher rechtliche Schritte prüfen, bevor er kündigt (so z.B.:OLG Düsseldorf, AZ:10 U 66/02)
Diese Vorschrift dürfte aber nur für Grundstücke mit befristetem Mietvertrag relevant sein, schließlich ersetzt sie nicht das allgemeine Kündigungsrecht, sondern gibt nur ein weiteres SONDER-Kündigungsrecht.
Da vorliegend aber ein Mietvertrag nur unbefristeter Art vorlag (ich gehe hier davon aus, dass- wie sie andeuten- der Mietvertrag schon über ein Jahr ohne korrekte Schriftform bestand!), kann der Ersteher diesen auch weiterhin nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich kündigen.
Daher kann ich abschließend Ihre Fragen wie folgt zusammenfassend so beantworten:
- Der Mietvertrag war, da er länger als ein Jahr bestand zum Versteigerungszeitpunkt, als unbefristeter wirksam.
- Damit ist der "Ersteigerer" in einen unbefristeten Mietvertrag eingetreten.
- Somit kann der Mietvertrag ordentlich gekündigt werden, § 542 BGB, 580 Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.
Ich hoffe sehr, Ihnen mit dieser Antwort weiterhelfen zu können.
Für verständnisbedingte Nachfragen stehe ich jederzeit gerne bereit.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 24.09.2009 13:51:57
Sehr geehrter Herr RA,
danke für die schnelle Antwort.
Leider gingen Sie bei der Erstellung Ihrer Antwort möglicherweise von einer anderen Ausgangssituation aus, als sie beschrieben wurde...
Es gibt einen schriftlichen Mietvertrag zwischen dem Mieter und der alt-GbR. Wie in der Fragestellung formuliert: "Nur ein GbR-Gesellschafter unterschreibt" - daher der Formmangel.
Meine Theorie: Der Ersteher tritt anstelle der alt-GbR und der Mietvertrag geht daher vollständig über. Wird dann die zweite, bisher fehlende Unterschrift - der entscheidende Formangel - opsolet. Der Erwerbe bzw die Rechtsgrundlage und die Willeserklärung des Erwerbes sind doch durch den gerichtlichen Zuteilungsbeschluss hinreichend dokumentiert.
Danke für Ihre Mühe.
Sehr geehrter Herr RA,
danke für die schnelle Antwort.
Leider gingen Sie bei der Erstellung Ihrer Antwort möglicherweise von einer anderen Ausgangssituation aus, als sie beschrieben wurde...
Es gibt einen schriftlichen Mietvertrag zwischen dem Mieter und der alt-GbR. Wie in der Fragestellung formuliert: "Nur ein GbR-Gesellschafter unterschreibt" - daher der Formmangel.
Meine Theorie: Der Ersteher tritt anstelle der alt-GbR und der Mietvertrag geht daher vollständig über. Wird dann die zweite, bisher fehlende Unterschrift - der entscheidende Formangel - opsolet. Der Erwerbe bzw die Rechtsgrundlage und die Willeserklärung des Erwerbes sind doch durch den gerichtlichen Zuteilungsbeschluss hinreichend dokumentiert.
Danke für Ihre Mühe.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 24.09.2009 15:00:48
Sehr geehrter Herr Fragesteller,
Es tut mir leid, wenn ich den Knackpunkt in Ihrer Fragestellung, wie er Ihnen wichtig ist, nicht verstanden hatte.
Ich möchte hierzu noch folgendes verdeutlichen:
Wenn wirklich der ursprüngliche Mietvertrag zwischen GbR und Mieter unwirksam war, wie Sie schreiben (was dann z.B. unzutreffend ist, wenn der eine Gesellschafter den anderen wirksam vertreten hat),
und anzunehmen ist, dass beide GbR-Gesellschafter dem Vertrag zumindest mal mündlich zugestimmt haben,
dann ist ein Mietvertrag nur mündlich zustandegekommen.
und wenn das der Fall ist UND der Vertrag länger als ein Jahr besteht, dann ist der Vertrag unbefristet zustande gekommen.
In diesen mündlichen und unbefristeten Vertrag tritt der Ersteher nun ein, mit der Folge, dass er ihn auch kündigen kann.
Ihre Theorie lässt sich schon hören, wenn man diese (von mir mangels genauerer Kenntnis zugrundegelegten) Tatsachen außer Acht ließe.
Allerdings spricht dagegen, dass § 566 BGB von einem tatsächlich wirksamen Mietvertrag ausgeht (und ein solcher läge befristet ja nur solange vor, wie seit Vertragsschluss noch nicht ein Jahr verstrichen ist) und außerdem den Sinn und Zweck hat, den Mieter in seinem Recht aus diesem wirksamen Mietvertrag vor Käufern des Grundstücks zu schützen, und nicht, vertragliche Mängel zu heilen.
Daher würde ich der Theorie letztlich wenig Chancen auf gerichtliche Zustimmung geben, wenn man davon ausgeht, dass der schriftliche Mietvertrag mit der Befristung wirklich unwirksam ist.
Außerdem wäre selbst dann zu beachten, dass dem Ersteher gem. § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zusteht auch bei befristeten Mietverträgen.
Falls noch Fragen offen sein sollten, bitte einfach nochmal nachfragen.
Mit freundlichen Grüßen,
Sehr geehrter Herr Fragesteller,
Es tut mir leid, wenn ich den Knackpunkt in Ihrer Fragestellung, wie er Ihnen wichtig ist, nicht verstanden hatte.
Ich möchte hierzu noch folgendes verdeutlichen:
Wenn wirklich der ursprüngliche Mietvertrag zwischen GbR und Mieter unwirksam war, wie Sie schreiben (was dann z.B. unzutreffend ist, wenn der eine Gesellschafter den anderen wirksam vertreten hat),
und anzunehmen ist, dass beide GbR-Gesellschafter dem Vertrag zumindest mal mündlich zugestimmt haben,
dann ist ein Mietvertrag nur mündlich zustandegekommen.
und wenn das der Fall ist UND der Vertrag länger als ein Jahr besteht, dann ist der Vertrag unbefristet zustande gekommen.
In diesen mündlichen und unbefristeten Vertrag tritt der Ersteher nun ein, mit der Folge, dass er ihn auch kündigen kann.
Ihre Theorie lässt sich schon hören, wenn man diese (von mir mangels genauerer Kenntnis zugrundegelegten) Tatsachen außer Acht ließe.
Allerdings spricht dagegen, dass § 566 BGB von einem tatsächlich wirksamen Mietvertrag ausgeht (und ein solcher läge befristet ja nur solange vor, wie seit Vertragsschluss noch nicht ein Jahr verstrichen ist) und außerdem den Sinn und Zweck hat, den Mieter in seinem Recht aus diesem wirksamen Mietvertrag vor Käufern des Grundstücks zu schützen, und nicht, vertragliche Mängel zu heilen.
Daher würde ich der Theorie letztlich wenig Chancen auf gerichtliche Zustimmung geben, wenn man davon ausgeht, dass der schriftliche Mietvertrag mit der Befristung wirklich unwirksam ist.
Außerdem wäre selbst dann zu beachten, dass dem Ersteher gem. § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zusteht auch bei befristeten Mietverträgen.
Falls noch Fragen offen sein sollten, bitte einfach nochmal nachfragen.
Mit freundlichen Grüßen,
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