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Hausverkauf mit späterem Eigentumsübergang


| 24.09.2017 06:59 |
Preis: 88,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Trotz Verkaufs der Immobilie kann man durch bestimmte Gestaltung des Notarvertrags im Objekt wohnen bleiben.


Wir beabsichtigen unser Haus im Okt 2017 zu verkaufen aber noch bis Mitte 2018 weiter zu bewohnen. Den notariellen Kaufvertrag möchten wir jetzt abschließen damit die Sache füf beide Parteien verbindlich ist, natürlich würden wir auch gerne bereits jetzt schon Geld erhalten wollen.
Einen Notar haben wir noch nicht befragt, wir wollen uns vorab diesbezüglich informieren (das allgemeine Prozedere Hausverkauf, Notar, etc ist bekannt und nicht Gegenstand dieser Frage).
Frage: Was ist rechtens, zB
- 30% Anzahlung auf unser Konto (als Vereinbarung im notariellen Vertrag) und Eigentumsübergang Mi 2018,
- volle Bezahlung jetzt inkl Eigentumsübergang und vereinbarte Nutzung (gerne gegen Entgeld) bis Mi 2018,
- bzw was ist üblich in solchen Fällen?
24.09.2017 | 07:35

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

in solchen Fällen ist zunächst zwischen Besitz- und Eigentumsübergang zu unterscheiden. Der Besitz mit allen Nutzen und Lasten - Vermietung ist auch eine Form der Nutzung - geht mit vollständiger Kaufpreiszahlung über. Denn ansonsten würden Sie eine ungesicherte Vorleistung erbringen, was Notarinnen und Notare tunlichst vermeiden. Eigentum hingegen geht erst mit Grundbucheintragung über, was einige Zeit nach Kaufpreiszahlung dauern kann.

Üblich und gängig ist die zweite von Ihnen erwähnte Gestaltung. Man würde also einen ganz normalen Kaufvertrag erstellen mit der Besonderheit, dass Sie - trotz formalen Besitzübergangs mit sofortiger Kaufpreiszahlung bei Vorliegen der üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen (Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtsattest) - im Haus bis zB zum 30.06.2018 wohnen bleiben und dafür eine Nutzungsentschädigung zahlen.

Es wird ein fester Auszugstermin mit Räumungspflicht (besenrein) aufgenommen und falls erwünscht auch eine Regelung für den Fall des verspäteten Auszugs. Üblicherweise unterwirft sich der Verkäufer dann auch der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen der Räumungspflicht, ebenso wie sich der Käufer wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Sollten Sie im weiteren Verlauf Fragen haben, so melden Sie sich gerne wieder. Insbesondere habe ich Übung in der Prüfung von notariellen Vertragsentwürfen und biete dies hier zum günstigen Festpreis an.

Ansonsten hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben, stehe für Nachfragen gerne zur Verfügung und würde mich über eine positive Bewertung mit 5 Sternen freuen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2017 | 07:57

wie wäre der formal Ablauf zu Variante 1 (Anzahlung) - zB jetzt den notariellen Vertrag abschließen, Anzahlung, Grundbuchvormerkung etc. jetzt und Mitte 2018 Eigentumsübergang (Restzahlung, Schlüsselübergabe) - wäre das rechtlich möglich?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2017 | 08:34

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

möglich wäre auch dies. Nach Eintragung der Vormerkung und Vorliegen der weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen würde die Notarin oder der Notar dann nur die Anzahlung fällig stellen.

Der Rest würde dann erst bei Schlüsselübergabe fällig. Dadurch hat das Notariat mehr Arbeit, da es die Eigentumsumschreibung erst bei Zahlung des Kaufpreisrests beantragen darf, also so lange zu warten hat. Das sollte aber kein Problem darstellen und dürfte insbesondere nicht zu mehr Notarkosten führen.

Allerdings könnte es Schwierigkeiten mit einer auf Käuferseite etwa involvierten Bank geben. Sie sollten die Möglichkeiten daher auch mit den Käufern besprechen.

Sollten Sie weitere Fragen haben, so können Sie mich ohne Mehrkosten auch per Mail unter der im Profil angegebenen Adresse kontaktieren.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.09.2017 | 08:59


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in), was genau haben Sie nicht verstanden an meinen Antworten? Bitte geben Sie mir Bescheid, damit ich da noch nachbessern kann. Auch frage ich mich, an welchen Stellen Sie mehr Ausführlichkeit gewünscht haben. Es wäre sehr freundlich, wenn Sie mir hier noch Nachricht geben könnten, damit ich das gegebenenfalls nachbessern kann. Ansonsten würde ich mich über eine entsprechende Anpassung Ihrer Bewertung freuen.
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 24.09.2017
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