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Hausverkauf mit Generalvollmacht nach Tod


| 16.12.2009 19:13 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Hallo,

wir stehen kurz vor einem Notartermin, an welchem wir einen Hauskauf abschließen wollen. Der Eigentümer des Hauses ist im Pflegeheim während unserer Verhandlungen mit seinen bevollmächtigten Kindern aus zweiter Ehe gestorben. Es besteht eine Generalvollmacht für diese Kinder über den Tod hinaus. Uns ist bereits seitens des Notar mitgeteilt worden, dass der Verkauf aufgrund der Generalvollmacht in Ordnung geht, und es nur zu einer zeitlichen Verzögerung kommen würde. Des Weiteren ist für die Frage aber wichtig, dass es vor dem Erwerb dieses Hauses durch den verstorbenen Hausbesitzer bereits eine erste Ehe gab, die rechtskräftig geschieden wurde. Angeblich gab es in dieser Ehe keine Kinder.

Um aber das Risiko für unseren Hauskauf durch weitere erbberechtigte Personen (z.B. Halbbruder oder -schwester aus erster Ehe) besser einschätzen zu können, haben wir nun folgende Frage:

Kann der notarielle Vertrag für den Hauskauf unwirksam werden, wenn ein weitere Erbberechtigter existiert und dieser den Verkauf anfechtet? Bis wann kann ein solcher weiterer erbberechtigter die Generalvollmacht der beiden Kinder aus zweiter Ehe widerrufen? Bis zum notariellen Vertrag über den Hauskauf oder bis zu Abschluss der Erbangelegenheit? Ab wann hätten wir kein Risiko eines Widerrufs mehr zu erwarten?

Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen,

MS





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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Es ist nicht ersichtlich welche rechtliche Grundlage ein Erbe heranziehen könnte, den einmal vor dem Notar geschlossenen Vertrag "anzufechten" bzw. zurückzutreten. Wenn der Vertrag einmal geschlossen ist, dann wirkt die vom Generalbevollmächtigten abgegebene Erklärung für und gegen den Vertretenen. Wenn also nach dem Vertrag ein Erbe bekannt wird, so ist dieser an den Vertrag den der Bevollmächtigte für ihn eingegangen ist gebunden. Auch wenn er die Bevollmächtigung widerruft wirkt dies nur für die Zukunft. Den Vertrag muss er, so wie es der Erblasser musste, erfüllen und hat nicht mehr Rechte als jeder andere Vertragspartner nach dem Abschluss eines Vertrages.

Auch wenn das Verhalten des Generalbevollmächtigten im Innenverhältnis ausnahmsweise aus Ihnen unbekannten Gründen nicht zulässig sein sollte, so ist der Vertretene (also der möglicherweise vorhandene aber noch unbekannte Erbe) an das Rechtsgeschäft gebunden. Insoweit wird das Vertrauen des Vertragspartners grundsätzlich geschützt. Der Vertretene ist dann auf Schadensersatzansprüche gegen den Vertreter beschränkt. Es gibt nur ganz enge Ausnahmefälle in denen dieses Interesse nicht geschützt ist und zwar dann, wenn erkennbar ist, dass der Vertreter offenbar seine Befugnisse aus dem Innenverhältnis nach aussen hin überschreitet oder wenn der Vertragspartner und der Vertreter bewusst zum Nachteil des Vertretenen zusammenwirken. Solche Fallgestaltungen sind hier vorliegend nicht ersichtlich. Sie haben bereits mit dem jetzt verstorbenen Eigentümer verhandelt und die Kinder verfügen über eine Generalvollmacht. Ein Mißbrauch der Vertretungsmacht ist nach Ihren Ausführungen nicht erkennbar.

Der Vertrag ist daher nach seinem Abschluss von einem eventuellen Erben grundsätzlich nicht mehr angreifbar. Zwar ist ein Widerruf durch einen Erben möglich, da die Generalvollmacht insbesondere nicht unwiderruflich ausgestaltet sein darf. Allerdings wirkt dieser Widerruf erst ab dem Zeitpunkt seiner Erklärung und hat insbesondere keine Auswirkungen auf bereits abgeschlossene Rechtsgeschäfte. Sie haben daher mit dem Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages Rechtssicherheit. Dies wird Ihnen auch der Notar bestätigen.
Bewertung des Fragestellers 18.12.2009 | 06:56


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