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Hausverkauf - Nachträgliche Räumung Dachboden wird verlangt


22.12.2012 13:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Guten Tag,

ich habe zum 01.12.2012 ein 3-Familien-Haus verkauft. Das Haus wurde vom Käufer 2 x besichtigt (1 x im April 2012), 1 x Anfang September 2012. Am 19.09. wurde der Notarvertrag unterschrieben. Am 15.09.2012 wurde ein Abnahmeprotokoll zusammen mit dem Käufer erstellt. Wir sind durch jede der 3 Wohnungen, in jedes Zimmer, in jeden Keller, in jede der 2 Garagen und haben wirklich jeden "Kinkerlitz" schriftlich bzw. mit Fotos fest gehalten. Wir waren jedoch nicht auf dem Dachboden. Ich habe nicht daran gedacht, der Käufer hat nicht danach gefragt. Im Protokoll wurde datailliert fest gehalten, was ich noch zu räumen habe (das war damals Waschmaschine, Trockner, Gefrierttruhe und ein Fahrrad). Mehr nicht.

Nun rief mich heute (!) der Käufer an er wäre auf dem Dachboden gewesen und dort wäre ein "Haufen Krempel". Ich solle doch bitte auf meine Kosten den Dachboden räumen lassen.

Muss ich das wirklich tun? Er hat das Haus doch mehr als genug besichtigt... der Vertrag ist unterschrieben, das Haus wurde am 01.12.2012 mit allen Schlüsseln übergeben. Die Käufer durften (vertraglich festgelegt) bereits früher zum Renovieren ins Haus in die EG-Wohnung.

Vielen Dank für Ihren Rat.

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Sehr geehrter Fragesteller,

unter Beachtung Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:
Die Beurteilung ist so nur dem Grunde nach möglich.

Sie schreiben zu Recht, dass das Haus besichtigt worden sei - und zwar mehrfach - nicht aber auf dem Dachboden. Daher war der Dachboden auch nicht Gegenstand des Räumungsprotokolls. Die Tatsache, dass das Dach nicht im Räumungsprotokoll auftaucht, hat nicht etwa eine negative Aussagekraft. Sie können sich alsoi nicht darauf berufen, das Dach sei nicht aufgeführt, es sei also auch nicht zu räumen.
Aus der Zusammenschau des Räumungsprotokolls ergibt sich vielmehr, dass dem Käufer an einer mobiliarfreien Übergabe gelegen war.
Die Reklamation des Käufers ist nunmehr als Mangelanzeige zu verstehen.
Nach § 434 BGB gilt folgendes:
Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln,
1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst
2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.
Eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt wohl eher nicht vor. Allerdings dürfte Nr. 2 einschlägig sein, wonach der Käufer einen freigestellten Dachboden erwarten kann, und sich auch nur ein solcher für eine gewöhnliche Verwendung eignet. Die Tatsache, dass nicht besichtigt worden ist, hat auf das Vorliegen eines Mangels erstmal keinen Einfluss.
Ist eine Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen,
2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und
3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
Der Käufer hat mit der Räumung nunmehr Nacherfüllung verlangt. Das Räumungsverlangen scheint aus meiner Sicht demnach leider gerechtfertigt.
Die Tatsache, dass die Verträge unterschrieben sind und die Übergabe auch erfolgt ist, bedeutet ebenfalls nicht, dass Mängelansprüche ausgeschlossen sind.Darauf können Sie sich niht berufen.

Ich hoffe, dass Ihnen die Antwort weitergeholfen hat, auch wenn sie im Ergebnis nicht Ihrer Erwartung entspricht.

Mit freundlichen Grüßen



T.Asthoff

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2012 | 14:11

Sehr geehrter Herr Asthoff,

vielleicht noch einige klärende Sachverhalte:
Das Haus wurde nicht "geräumt" verkauft, denn sowohl OG als auch DG sind weiterhin bewohnt/vermietet. Ich habe das Haus von meiner Mutter geerbt. Die Vorbesitzerin bewohnt das OG (96 und dement). Ich weiss also auch nicht, wem die Sachen auf dem DG gehören.

Wir waren nur in jedem Raum, um eventuelle Mängel fest zu halten (seinerseits wurde jeder Kratzer fest gehalten, ähnlich wie bei einer Mietwohnungsübergabe).

Das Protokoll war kein "Räumungsprotokoll", sondern ein "Abnahmeprotokoll", das als solches auch als Bestandteil im Notarvertrag aufgenommen wurde.

D.h. für mich, dass der Käufer nun mit allem möglichen hinter her ankommen kann, obowhl ich 3 Stunden mit diesem Abnahmeprotokoll verbracht habe und es Teil des Kaufvertrages ist?

Und er kommt erst heute, 22 Tage später, mit einer sms daher. Weiß ich, ob er irgendwelchen Kram auf dem Dachboden bereits deponiert hat, den er nicht mehr braucht und geräumt haben will (ok, ist eine Unterstellung - könnte doch aber auch sein...).

Bleibt denn Ihr Rat mit diesen Infos gleich?

Ich bin echt von den Socken... Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2012 | 14:33

Sehr geehrter Fragesteller,

ich Verärgerung ist mehr als verständlich. Sie könnten sich natürlich darauf berufen, dass die Sachen nicht Ihnen gehören- dann wäre es wohl eine Frage der Beweisführung. Ebenso kann der Käufer auch ( zu unrecht) behaupten, Sie hätten den Mangel arglistig verschwiegen. Auch das wäre letztlich eine Beweisfrage.

Das Abnahmeprotokoll enthält gerade keine Regelung hinsichtlich des Dachbodens. Natürlich könnte man sich auf den Standpunkt stellen, "gekauft wie besichtigt". Dann wären Sie eventuell nicht in der Pflicht bezüglich der Räumung! Daher schrieb ich oben zuerst, dass die Frage nur dem Grunde nach beantwortet werden kann.Es kommt auf die Umstände des Einzelfalles an. Selbst bei einer Vertragsformulierung "gekauft wie besichtigt" stellt man aber auf die Mängel ab, die erkennbar gewesen wären. Dann müsste man wieder fragen, wieso der Dachboden nicht besichtigt worden ist.

Bezüglich der Frist, kann der Käufer auch nach mehr als 22 Tagen mit einer Mängelanzeige "ankommen". Verjährt wäre der Anspruch jedenfalls nicht.

Sie können, wenn Sie die Entrumpelung nicht vornehmen wollen, mitteilen, dass Sie keinen Mangel der Sache sehen. Diese sei übergeben worden, wie sie besichtigt worden sei. Wenn der Käufer räumen lässt ( zB durch eine Firma) und Sie nicht für die Räumung aufkommen wollen, würden Sie sich wohlmöglich vor Gericht wiedersehen. Wie das dort ausginge, kann ich allerdings nicht abschätzen.Ich tendiere allerdings zu der Ansicht, dass man Sie in die Pflicht nehmen würde. Die Frage lässt sich nicht mit abschliessender Sicherheit beantworten. Meine Einschätzung ändert sich aber durch Ihre Zusatzangaben leider - nicht.

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