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Sehr geehrte Damen und Her
vor einigen Jahren habe ich ein Zweifamilienhaus geerbt. Dieses habe ich nun verkauft. Da ich keine Unterlagen vom Haus hatte habe ich unter anderem die Bauakte von der Stadt abgefragt. Diese habe ich beinahe ungesehen nach dem Kauf an die Käuferpartei übergeben. Diese stellten nun fest, dass keine Wohnflächenberechnung des Obergeschosses vorlag, desweiteren fehlten Zeichnungen von dem Obergeschoss. Der Makler hatte hierauf bei meiner Mutter nachgefragt und ist nun im Glauben dass das Stockwerk eventuell später dazu gebaut worden ist und vielleicht auch nicht genehemigt. Bis dato war ich immer im Glauben dass das gesamgte Haus vor 30 Jahren gebaut wurde.
Ich kann mir nicht vorstellen dass dies ungenehmigt war, da mein Vater Zeit seines Lebens Architekt war und meiner Meinung niemals so fahrlässig handeln würde.
Auf meine Nachfrage bei der Stadt bezüglich der fehlenden Wohnflächenberechnung wurde mir mitgeteilt, dass dies öfter vorkommt bei älteren Baugenehemigungen (von 1974).
Nun aber zu meiner Frage, für den Fall dass nun tatsächlich der Ausbau nicht genehmigt sein sollte, was für Möglichkeiten gibt es für mich als Verkäufer?
Hier ein Auszug aus dem Kaufvertrag:
"2. Nach Belehrung durch den Notar über die Auswirkungen eines Gewährleistungsausschlusses erklären die Erschienenen:
Das Kaufobjekt wird verkauft in derzeitigem Zustand unter Ausschluss der Haftung wegen eines Sachmangels sowie dem Verkäufer unbekannter Rechtsmängel, soweit nicht nachfolgend ausdrücklich anderes vereinbart ist.
Der Verkäufer haftet damit insbesondere nicht für die Richtigkeit der im Grundbuch oder Messungsverzeichnis angegebenen Flächenmaße, die Bebaubarkeit, Bodenbeschaffenheit oder für sonstige Sachmängel, bei Baulichkeiten nicht für deren Bauzustand.
Der Haftungsausschluss gilt auch für alle Ansprüche der Käuferpartei auf Schadensersatz.
Von vorstehenden Haftungsausschlüssen ausgenommen ist eine Haftung des Verkäufers für Vorsatz oder Arglist.
Der Notar hat die Käuferpartei darauf hingewiesen, dass die Haftungsregelungen in Abänderung der gesetzlichen Bestimmungen über Sach- und Rechtsmängel getroffen ist und dass sie Mängel, die unter den vereinbarten Haftungsausschluss fallen, dulden und auf eigene Kosten beseitigen muss, ohne deswegen den Verkäufer in Anspruch nehmen zu können.
Sollten nachweisbar Sachschäden durch äußere Einwirkung zwischen Vertragsabschluss und wirtschaftlichem Übergang neu entstehen, haftet der Verkäufer für die Beseitigungskosten.
Eventuelle Ansprüche auf Versicherungsleistungen für Schäden am Kaufobjekt die nach Vertragsabschluss zahlbar sind, werden – Zug-um-Zug mit Kaufpreiszahlung – an die Käuferpartei abgetreten.
Der Käuferpartei ist das Kaufobjekt bestens bekannt, sie haben es eingehend besichtigt.
Der Verkäufer erklärt, dass ihm versteckte wesentliche Mängel nicht bekannt seien und darüber hinaus auf dem Kaufobjekt auch keine ungenehmigten Bauten errichtet sein."
Ist der Vertrag jetzt ungültig? So ja, wer muss die Kosten tragen? Bin ich verpflichtet um die Baugenehemigung nachträglch zu beantragen? Kann ich vom Bauamt verpflichtet werden Strafgebühren zu zahlen? Haben nicht auch Makler oder Notar fahrlässig gehandelt, da Sie die Unterlagen vor Kauf nicht geprüft haben? Ich bin nicht vom Fach und habe blind darauf vertraut das alles gut wird.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antworten.
Antwort geschrieben am 26.01.2011 18:28:28 
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Rechtsanwalt Robert Weber
Kaiserin Augusta Allee 102, 10553 Berlin, Tel: 030 36445774, Fax: 030 36445772
Kaufrecht, Mietrecht, Urheberrecht, Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Medienrecht
Bewertungen: 459
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:
Die möglicherweise fehlende Baugenehmigung ist ein sogenannter Rechtsmangel. Daher wird der vorliegende Fall von den von Ihnen zitierten Regelungen des Kaufvertrages geregelt.
Laut diesem Auszug müssen Sie für diesen Rechtsmangel (sprich für die Folgen der möglicherweise fehlenden Baugenehmigung) nur haften, wenn Sie wußten oder aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht wußten, dass keine Baugenehmigung vorliegt. Dieses Wissen bzw. grob fahrlässige Nicht-Wissen muß Ihnen die Gegenseite nachweisen, diese trägt die Beweislast.
Kritisch ist der Punkt mit der Bauakte. Wenn Sie diese vor Abschluß des Kaufvertrages in den Händen hatten und aus dieser klar hervorgeht, dass eine Baugenehmigung fehlt, ist das Wissen bzw. grob fahrlässige Nicht-Wissen praktisch nachgewiesen. Dass Sie nicht hineingeschaut haben, ist hierbei ihr Problem und kann nicht zu Ihrer Verteidigung herangezogen werden. Der Zeitpunkt muß natürlich auch von der Gegenseite bewiesen werden.
Daher kommt es entscheidend darauf an, was genau die Bauakte aussagt und wann diese in Ihre Hände gelangte.
Zu den einzelnen Fragen:
Der Kaufvertrag ist nicht ungültig, er bleibt weiter in Kraft. Jedoch kann die Gegenseite von Ihnen verlangen, die Baugenehmigung nachträglich zu beantragen, das Haus in einen genehmigungskonformen Zustand zu versetzen ODER den vertrag rückabzuwickeln, d.h. das Haus wieder zurückzunehmen. Die Wahl hat im Wesentlichen der Käufer. Jedoch kann er nur das verlangen, was objektiv zumutbar ist. Objektiv zumutbar dürfte wohl nur die Beantragung und Erwirkung der Baugenehmigung bzw. die Rückabwicklung sein.
Die Kosten müssen Sie tragen, wenn der Gegenseite der oben beschriebene Nachweis Ihres Wissens bzw. grob fahrlässigen Nicht-Wissens gelingt.
Der Punkt der Strafgebühren richtet sich nach öffentlichem Baurecht, das von Land zu Land unterschiedlich ist. Das Baumt kann aber grundsätzlich nur den Eigentümer verpflichten, das sind aber nicht mehr Sie. Wenn der oben beschriebene Nachweis jedoch gelingt, könnten solche Strafgebühren, so sie verhängt werden, von dem Käufer gegen Sie als Schadensersatz eingeklagt werden.
Makler und Notar haben dabei nicht fahrlässig gehandelt, da die baurechtliche Seite nicht in deren Aufgabenbereich fällt. Zumeist enthält der Kaufvertrag eine entsprechende Klausel zugunsten des Notars.
Kurz:
Sie sollten mit der Bauakte oder einer Kopie davon umgehend zu einem örtlichen Fachanwalt für Baurecht gehen, damit dieser prüfen kann, ob eine Baugenehmigung vorliegt oder nicht. Das ist (neben Ihrem eventuellen Wissen bzw. grob fahrlässigen Nicht-Wissen) einer der Knackpunkte dieses Falles.
Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.
Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt
Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.
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