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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Hausverkauf / Kündigung wegen

Sehr geehrte Damen und Herren,

Unser Vermieter hat sein Haus offenbar verkauft. Eine Eintragung ins Grundbuch hat aber noch nicht stattgefunden. Die Miete, die wir zu zahlen haben ist seit ca. 2 Monaten per Pfändungs- und Überweisungsbeschluss gepfändet, d.h. wir sind als Drittschuldner nun bis auf weiteres verpflichtet diese Mietzahlung nicht mehr an den (ehemaligen ?) Vermieter sondern an eine Rechtsanwaltskantslei zu überweisen, die uns auf meine schriftliche Anfrage auch schriftlich bestätigt hat dass das Haus, in dem wir zur Zeit noch wohnen, wohl zwischenzeitlich verkauft wurde aber auch schreibt, dass ein Eigentumswechsel noch nicht stattgefunden hat, da es noch keinen Grundbucheintrag gebe. Daher schreibt diese Kanzlei, dass wir bis zum Eigentumswechsel nach wie vor verpflichtet seien, die Mieten aus dem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss an diese Rechtsanwaltskanzlei zu zahlen.

Der Käufer hat uns jedoch bereits mit Schreiben vom 01.04.2011 mit Hinweis auf Eigenbedarf zum 30.06.2011 gekündigt.

Daher haben wir nach einer neuen Wohnung gesucht, diese auch gefunden und einen Mietvertrag - Beginn 01.07.2011 - unterzeichnet.

Nun meine Fragen:
1. War der Käufer berechtigt unser Mietverhältnis zu kündigen obwohl ein Eintarg ins Grundbuch offensichtlich noch nicht erfolgt ist ?

2. Wie lange müssen wir noch Mietzahlungen hinsichtlich des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses an die RA Kanzlei leisten ?

3. Der Käufer hat vom Verkäufer keine Wohnungsschlüssel erhalten. Daher möchte er von uns Kooperation insofern, dass wir einem Schlüsseldienst die Eingangstüre des Hauses öffnen und tauschen lassen. Sowohl der Käufer wie auch wir sollen dann neue Schlüssel erhalten und Zugang zum Haus haben. Das soll am kommenden Dienstag stattfinden. Sind wir verpflichtet bzw. dies zu tun oder machen wir uns damit u.U. sogar strafbar (vor Grundbucheintrag) ?

4. Was würden Sie uns weiter raten ?

Zum der ganzen Sache noch ein Hinweis: Unser ehemaliger Vermieter (der Verkäufer des Hauses) ist für uns nicht erreichbar (weder telefonisch noch sonst irgendwie - er nimmt keine unserer Anrufe auf seinem Mobiltelefon an und ist zwischenzeitlich irgendwohin in Bayern verzogen).

In Erwartung Ihrer Antwort verbleibe ich

MfG
AG

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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Zu 1.

Grundsätzlich nein, eine Kündigung durch den Erwerber ist erst nach Eintragung ins Grundbuch möglich. Unabhängig davon kann aber der Erwerber eines Grundstückes schon vor seiner Eigentumseintragung im Grundbuch wirksam kündigen, wenn ihm das Kündigungsrecht abgetreten worden oder er vom Verkäufer zur Kündigung ermächtigt worden ist. Dies sollte aber aus der Kündigung hervorgehen, zudem müsste die Bevollmächtigung nachgewiesen werden. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des noch nicht eingetragenen Erwerbers ist aber dann nicht zulässig, da ja der Verkäufer nur seine eigenen Kündigungsrechte an den Käufer abtritt.

Zu 2.

Mietzahlungen müssen so lange an den bisherigen Vermieter (bzw. an die pfändende Kanzlei) weitergezahlt werden, bis der Käufer endgültig durch Eintragung Eigentümer wird und damit in den Mietvertrag eintritt oder der Verkäufer Ihnen mitteilt, dass er das Eigentum übertragen hat, § 566e BGB. Die Pflicht endet natürlich auch, wenn das Mietverhältnis durch wirksame Kündigung beendet wird.

Zu 3.

Solange der Erwerber nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist, ha er grundsätzlich keine Rechte an dem Haus, darf ohne Zustimmung des Verkäufers also nicht einmal das Haus betreten. Bevor Sie dem Käufer daher den Zutritt ermöglichen, sollten Sie sich von diesem auf jeden Fall eine Bevollmächtigung des Verkäufers (der ja noch Eigentümer ist) vorlegen lassen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Sie sich selbst gegenüber Ihrem ehemaligen Vermieter schadensersatzpflichtig machen.

Zu 4.

Dies hängt davon ab, ob Sie in der Wohnung bleiben wollen oder nicht. Wollen Sie die Wohnung behalten, sollten Sie die Kündigung umgehend mit der oben genannten Begründung zurückweisen. Möchten Sie die Wohnung aber eh aufgeben, sollten Sie zur Sicherheit gegenüber Ihrem bisherigen Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Ist es nicht möglich, die neuen Kontaktdaten zu erhalten (Einwohnermeldeamt), schicken Sie diese Kündigung an die letzte bekannte Adresse.

Ich kann Ihnen nur raten, umgehend einen auf Mietrecht spezialisierten Kollegen vor Ort mit der Angelegenheit zu betrauen, damit dieser unter Einsichtnahme insbesondere in das Kündigungsschreiben das weitere Vorgehen prüfen kann, vor allem in Bezug auf mögliche Schadensersatzansprüche. Denn wenn der Käufer einer Mietwohnung schon vor Antragstellung auf Grundbucheintragung dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, kann gemäß der §§ 249, 826 BGB ein Anspruch auf Schadensersatz entstehen (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.10.08 - 211 C 98/08), der sowohl die Ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten als auch eventuell zu zahlende Doppelmiete ab 01.07.2011 umfassen würde.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

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Rechtsanwalt Jan Wilking
Tirpitzstr. 21
26122 Oldenburg

Tel. 0441-7779786
Fax 0441-7779346

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