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Hausübernahme mit Wohnrecht, Verkehrswertermittlung, Mietminderung


| 09.12.2010 22:02 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Sehr geehrte Damen und Herren,

Sachverhalt:
Meine Eltern besitzen ein 3-Familienhaus welches Sie zu Lebzeiten an eines Ihrer Kinder übertragen möchten. Das Haus bewohnen meine Eltern, die Schwester meines Vaters und später das Kind, welches das Haus übernimmt.

Eckwerte für die Immobilie:
- Die Schwester meines Vaters sowie Ihr Ehemann besitzen lebenslanges Wohnrecht in diesem Haus, welches im Grundbuch eingetragen ist. Sie haben laut Sterbetafel noch eine Lebenserwartung von 31 Jahren)
- Das Haus ist mit einem Kredit in Höhe von 58000€ belastet, welcher im Grundbuch eingetragen ist.
- Meine Eltern haben 4 Kinder, wobei momentan kein weiteres Kind Interesse an diesem Haus besitzt.

Ich würde das Haus gern von meinen Eltern übernehmen, möchte aber bezüglich Forderungen der Pflegeversicherung sowie Nachforderungen bei Todesfall meiner Eltern abgesichert sein.

Die Übernahme habe ich mir wie folgt vorgestellt:
- Der Verkehrswert des Hauses verringert sich durch das Wohnrecht der Schwester meines Vaters?!
- Ich übernehme den Kredit in Höhe von 58000€ von meinen Eltern.
- Für die Differenz Verkehrswert des Hauses minus Kreditsumme gewähre ich meinen Eltern eine Mietminderung (z.B. 20 Jahre Lebenserwartung lt. Sterbetafel x 150€ Mietminderung pro Monat x 12 Monate = 36000€)

Fragen:
1. Sind meine Übernahmevorstellungen juristisch korrekt? Was muss ich dabei beachten?
2. Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Verkehrswert des Hauses aus?
3. Wie kann die Verkehrswertdifferenz beziffert werden?
4. Ist Mietminderung eine juristisch korrekte Lösung zur Minderung des Kaufpreises ohne dass es als Schenkung (hinsichtlich Erbrecht und Pflegebedürftigkeit) ausgelegt werden kann?
5. Muss die Mietminderung für meine Eltern im Grundbuch eingetragen werden oder reicht ein Vertrag, welcher mit Zeugen geschlossen wurde?

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

1:
Wenn ich Sie richtig verstehe, wollen Sie den Nettoverkehrswert (nach Abzug des Kredits und des Wohnrechts) an die Eltern bezahlen und die Eltern zahlen aber dann an Sie Miete, die Sie wiederum um 150,- mindern und auf 20 Jahre kapitalisieren und gleich vom Kaufpreis abziehen wollen.

Das wäre insofern wohl nicht anrechnungsfähig, als es nicht einem normalen Wirtschaften entspricht. Eine Begründung für die Minderung gibt es ja nicht.

Allenfalls bliebe ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern, das ebenso wertmindernd (Sie wollen möglichst wenig bezahlen) berücksichtigt würde.

Die Minderung könnte daher als Schenkung angesehen werden, auf die die Pflegeversicherung innerhalb von 10 Jahren später noch zugreifen könnte.


2:
Es trifft zu, dass das Wohnrecht den Verkehrswert mindert. Die jährliche Miete wird hochgerechnet und auf die Lebenszeit des Längerlebenden (nach der Sterbetafel) berechnet.
3:
Nur anhand der Vergleichsmiete kann der Wert ermittelt werden.


4:
Die kapitalisierte Mietminderung entspricht einer Schenkung zum Stichtag (= Übertragung). Zur Begründung s.o..


5:
Die Mietminderung kann wohl nicht in das GB eingetragen werden, Sie müssten dies vertraglich regeln.


Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2010 | 20:43

Vielen Dank für Ihre schnellen und ausführlichen Ausführungen. Ich habe aber noch ein paar Rückfragen zu Ihren Ausführungen.

- Die Mietminderung wollte ich über den Nettoverkehrswert (nach Abzug des Kredits und des Wohnrechts der Schwester meines Vaters) zum Einsatz bringen, der Nettoverkehrswert soll mit der Mietminderung nicht überschritten werden. Die Gründe hierfür sind für mich den Kaufpreis zu reduzieren (wenn möglich auf 0€, da ich den Kredit noch tilgen muss) und für meine Eltern die Mietkosten im Alter zu reduzieren. Wo liegt dabei der Unterschied zwischen Wohnrecht und Mietminderung, außer dass ich bei einer Mietminderung meinen Eltern nicht den vollen Mietbetrag erlasse wie bei dem Wohnrecht? Warum kann dabei die Mietminderung als Schenkung ausgelegt werden?
- Falls ich meinen Eltern ein Wohnrecht einräumen würde, muss dieses Wohnrecht dann zwingend im Grundbuch eingetragen werden oder reicht auch eine vertragliche Regelung zwischen den Parteien?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2010 | 12:35

Sehr geehrter Fragesteller:

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

1.Mietminderung
Es gibt für die Minderung keinen sachlichen Grund, außer den Preis zu reduzieren und das ist eben gerade eine kostenfreie Überlassung, sprich Schenkung.

Nur mit dem Wohnrecht können Sie den Verkehrswert reduzieren.

Aus dem ganzen Vorgang wird nicht klar, was gegen ein Wohnrecht der Eltern spricht. Ihre Eltern müssen keine Miete bezahlen und damit wird gleichzeitig der Wert der Schenkung reduziert.

Bevor Sie lange rein theoretisch nach einem Ausweg suchen, würde ich Ihnen empfehlen, erst einmal den tatsächlichen Wert abzüglich der beiden Wohnrechte (Schwester bzw. Eltern) zu ermitteln. Den "Restwert" könnten Sie als Kaufpreis festlegen und dazu mit Ihren Eltern eine Vereinbarung, z.B. Stundung oder Schenkung treffen.

Durch "Hochrechnung" der Wohnrechte bleibt ja ohnehin ein Spielraum.

Ist der Kaufpreis später im Pflegefall nicht mehr vorhanden (innerhalb der 10 Jahre Frist), wird das Sozialamt nur tätig, wenn es sich um einen größeren Betrag gehandelt hat.


2. Wohnrecht:
Eine Eintragung ins Grundbuch ist nicht erforderlich. Allerdings ist der Schutz für den Berechtigten natürlich größer, weil ein Dritter durch Grundbucheintragung nicht lastenfrei erwerben könnte.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können, andernfalls müssten Sie nochmals melden.


Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.01.2011 | 19:09


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