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Hausordnung 2,5 Jahren nach Mietvertragsschluss in ein Zwei-Familien Haus


21.12.2014 21:13 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



In August 2012 unterschreiben wir mit unserem Vermieter ein Mietvertrag für ein Einfamilienhaus, bestehende aus EG, KG, Garten und. Die DG Wohnung gehört seit Oktober 2014 einem anderen Eigentümer. In unserem Mietvertrag wurde damals explizit eine Hausordnung rausgenommen. Unser Vermieter und neue Besitzer der DG haben jetzt in Dezember 2014 eine Hausordnung ausgesetzt und dies hängt neben der Ausgangstür. Wir haben diese Hausordnung abgelehnt da viele Themen bereits im Mietvertrag abgedeckt sind und wir der Meinung sind, dass nach ca. 2,5 Mietjahren uns dies nicht verpflichtet werden kann.
Haben wir hier Recht das dieser Hausordnung nicht gültig ist für uns? Kann unser Vermieter rechtliche Schritte anstoßen, wenn wir Themen anders machen als in der Hausordnung vermerkt (als Beispiel eine Garage-Hintertür an die Gartenseite nicht abschließen, oder Eingangstreppe nicht um der Woche reinigen)? Unser Vermieter erlaubt Haustieren; kann auf Grund diese Hausordnung den DG-Wohnungsbesitzer dies jetzt weigern?

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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wenn die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrags ist, darf der Vermieter eine Hausordnung aufstellen.

Die Hausordnung dient dem gedeihlichen Zusammenleben der Mietparteien in einem Haus und regelt somit in erster Linie Fragen der Hausreinigung sowie der Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, wie z. B. der Waschküche.


2.

Eine Regelung bezüglich der Reinigung der Eingangstreppe über die Hausordnung wäre folglich ebenso möglich wie die Verpflichtung zum Abschließen der Garagenhintertür.

Wenn die Tierhaltung laut Mietvertrag gestattet ist, kann der Mietvertrag diesbezüglich nicht über die Hausordnung abgeändert werden.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2014 | 08:54

Sehr geehrter Herr Raab

Ich habe unser Einverständnis für diese Hausordnung nicht erklärt, basiert auf folgende Fällen im Internet: „Wenn der Vermieter nach dem Vertragsschluss nachträglich eine Hausordnung übergibt, gilt diese ebenfalls im Regelfall nicht" (https://mein-nachbarrecht.de/themen/205-hausordnung-rechte-und-pflichten-muessen-beachtet-werden ) und „Eine Hausordnung kann aber auch nach Mietvertragsschluss erst aufgestellt beziehungsweise geändert werden. Entscheidend ist hier, dass der Mieter wieder die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat, beziehungsweise bei einer vertraglichen gewollten Bindung, sein Einverständnis erklärt" (http://www.mietrecht.org/mietvertrag/ist-die-hausordnung-bestandteil-des-mietvertrages/).
Bleiben Sie der Meinung dass diese Hausordnung jetzt doch für uns gültig ist und gefolgt werden soll (und bei Missachtung mit Sanktionen gedroht werden kann)?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2014 | 10:10

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

In dem von Ihnen angegebenen Link zu "Mein-Nachbarrecht.de" wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine nachträglich übergebene Hausordnung "im Regelfall" nicht gelte. D.h. aber gleichzeitig auch, dass diese Hausordnung in bestimmten Fällen gelten kann. Mit anderen Worten: Sie können aus diesem Hinweis nicht entnehmen, dass Ihre Hausordnung keine Gültigkeit hat.

Der zweite Link, den Sie anführen, befasst sich mit der Problematik, ob und gegebenenfalls wann eine Hausordnung als allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen ist. Diese Abgrenzung ist schwierig und übersteigt die Erstberatung bei Weitem. Aber in Ihrem Fall dürfte es darauf auch nicht ankommen.


2.

Es gilt also, so wie ich es in meiner Antwort bereits geschrieben hatte, dass dann, wenn die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrages ist, der Vermieter einseitig eine Hausordnung aufstellen kann. Zu beachten ist, dass die in einer einseitig erlassenen Hausordnung getroffenen Anordnungen nur insoweit zulässig sind, als dass sie zur Aufrechterhaltung der Ordnung im Hause und für ein gedeihliches Zusammenleben der Mietparteien erforderlich sind. Das ist also ein sehr begrenzter Rahmen. Betroffen sind beispielsweise die Benutzungszeit für die Waschküche, die Einteilung der Treppenhausreinigung, um die wichtigsten Beispiele zu nennen. So hat das Amtsgericht Friedberg entschieden, abgedruckt in WuM 80,85.


3.

Die Hausordnung kann, gleichgültig was darin aufgeführt ist, allenfalls die Punkte des Abschließens der Garagentür und die Reinigung der Eingangstreppe betreffen. Bezüglich der Hintertür der Garage könnten Sicherheitsgesichtspunkte eine Rolle spielen. Kann man beispielsweise über diese Hintertür ins Haus gelangen, ist es ein legitimes Interesse der Mitbewohner, das zu verhindern. Betrifft die Hintertür der Garage nur die von Ihnen angemietete Garage und die Möglichkeit über diese Tür ins Haus zu gelangen, besteht nicht, wird die Hausordnung in diesem Punkt nicht gültig sein.

Hinsichtlich der Eingangstreppe sind nun zur Reinigung zwei Parteien verantwortlich, nämlich einerseits Sie andererseits die Bewohner der Dachgeschosswohnung. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, betrifft die Hausordnung einen Reinigungsturnus bezüglich der Eingangstreppe. Was Sie mit dem Satz "Eingangstreppe nicht um die Woche reinigen" meinen, ist mir allerdings nicht ganz klar. Meinen Sie damit während der Woche?

Vor diesem Hintergrund müssen Sie die Wirksamkeit der Hausordnung sehen. Die Besonderheit in Ihrem Fall liegt eben darin, dass Sie das Haus zunächst alleine bewohnt haben und dass nun weitere Bewohner hinzugekommen sind. Damit ergibt sich ein Fall, der gerade vom Regelfall abweicht. Der Regelfall für eine Hausordnung ist ein Mehrparteienhauses, in der das Miteinander in den genannten Punkten reguliert werden soll. In Ihrem Fall sind aber erst später neue Bewohner dazu gekommen, so dass erst dann eine Hausordnung erforderlich geworden ist.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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