Hausmeisterjob und Mietverrechnung / Mietminderung

Antwort vom
23.07.2010 | 11:43 Sehr geehrte Fragestellerin, vielen Dank für Ihre Frage.
Gerne beantworte ich diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen.

1.Mietminderung/ ausstehende Mietzahlung
Ihre 1. Frage: "Heute kam ein Schreiben der Vermieterin, wir sollen die ausstehenden Mietzahlungen i.H.v. 1650 Euro zzg. der ausstehenden Umlagennachzahlung aus 2008 ( i.H.v. 385 Euro ) zahlen! Wie sollen wir hier jetzt vorgehen? Hat unsere Vermieterin juristischen Anspruch auf die vollen Mietzahlungen obwohl ausstehende Lohnzahlungen i.H.v. ca 1500 Euro entgegen stehen?"

Sie geben an, Ihnen stünde aus der Tätigkeit Ihres Ehemanns als Hausmeister ein Lohnanspruch in Höhe von ca. 1.500 € gegenüber dem Vermieter zu. Ist dies nachweislich der Fall, können Sie zumindest in Höhe dieses Betrages gemäß § 388 BGB gegenüber dem Vermieter die Aufrechnung erklären. Voraussetzung hierfür ist gemäß § 387 BGB, dass zwei Personen einander Leistungen schulden, die ihrem Gegenstand -in Ihrem Falle Geld- nach gleichartig sind.
Sie müssen hierbei beachten, dass Ihre Gegenforderung, nämlich die ausstehenden Lohnzahlungen aus dem Hausmeisterjob auch im Streitfall beweisbar sein müssen. Dies gilt für den vereinbarten Stundenlohn (bspw. schriftliche Vereinbarung) sowie für die geleisteten Arbeitsstunden (bspw. Stundenzettel).

Darüber hinaus geben Sie an, die Miete um 35% gemindert zu haben. Ob diese rechtmäßig war, ist aus Ihren Darstellungen allein nicht erkennbar. Um rechtswirksam die Miete zu mindern, ist es erforderlich, dass eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung -ein sog. Mangel- der Mietsache vorliegt. Die Beweislast, dass ein Mangel tatsächlich vorliegt, trifft den Mieter. Der Mieter hat sodann dem Vermieter den Mangel gegenüber anzuzeigen. Ob die Höhe der Minderung gerechtfertigt ist, kann letztlich nur durch ein Gericht entschieden werden und hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Das Amtsgericht Düsseldorf hat bspw. eine Minderungsquote von 20% bei anhaltender Störung durch Klavierspiel von mehr als zwei Stunden pro Tag unter Einhaltung der Ruhezeiten 20 bis 7 Uhr und 13 bis 15 Uhr und ständige Schallplatten- und Radiomusik jenseits der Zimmerlautstärke ( AG Düsseldorf, DWW 1988, 357) anerkannt.

2.Betriebskostenrechnung: Ihre 2. Frage: „Und wie sieht es mit der Umlagenabrechnung aus?"
Was die geforderte Betriebskostenachzahlung betrifft, so wäre zunächst anhand des Mietvertrages zu überprüfen, welche Betriebskosten von Ihnen überhaupt zu zahlen sind und welche der Vermieter nun abgerechnet hat. Ob Ihr Sohn bei der Abrechnung berücksichtigt werden durfte, hängt letztlich von dem Umlagenschlüssel ab, der zwischen Ihnen und dem Vermieter für die Betriebskosten vereinbart wurde. Was die Betriebskosten betrifft, die während der „Renovierungszeit" entstanden sind, so gehe ich davon aus, dass zu dieser Zeit die Wohnung noch nicht an den Vermieter übergeben worden war.. Die hier entstandenen Betriebskosten wären somit von Ihnen zu zahlen.

Letztlich steht Ihnen jedoch nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung das Recht zu, gemäß § 556 III BGB Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Ob Sie berechtigt Einwendungen gegen die aktuelle Betriebskostenabrechnung erheben können, hängt letztlich von deren Inhalt sowie den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.

Ich hoffe, mit diesen Ausführungen Ihnen weiter geholfen zu haben.

Sofern Sie Rückfragen haben sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich telefonisch oder per E-Mail gerne zur Verfügung.

Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste Einschätzung Ihres Falles von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Beachten Sie bitte ferner, dass durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann.