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Hauskauf unter Wert mit Wohnrecht (steuerliche Beurt. + sonst. Fallstricke)


06.06.2017 14:38 |
Preis: 65,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen einer alten Dame ihr Haus abzukaufen und ein „lebenslanges" (Ende mit Auszug ins Pflegeheim) Wohnrecht einzuräumen.

Annahmen:
Kaufpreis 200.000 €
Hauswert: 400.000 €
Wert Wohnrecht: 100.000 €

1) Wie gestaltet sich der Fall steuerlich, bezüglich Grunderwerbssteuer, Schenkungssteuer etc für Käufer und Verkäufer?
2) Ändern sich irgendwelche Berechnungen, wenn das Wohnrecht nur sehr kurz oder aber auch länger als statistisch berechnet genutzt wird?
3) Wie komme ich vorab an eine Schätzung des Hauswertes durch das Finanzamt?
4) Gesetz den Fall, die Dame verstirbt zeitnah (hoffen wir es nicht) was passiert dann mit den „Schenkungsbeträgen" beider Richtungen, bezüglich eines Pflichterben? Er ist vermutlich laut Testament nicht als Erbe vorgesehen. Kann dieser etwas von uns als Hauskäufer fordern?
5) Haben Sie noch Tipps um typische Anfängerfehler zu vermeiden?

Besten Dank & freundliche Grüße
Ihr Ratsuchender


Einsatz editiert am 06.06.2017 17:58:02

Einsatz editiert am 07.06.2017 11:12:59

Einsatz editiert am 08.06.2017 14:08:24
08.06.2017 | 16:49

Antwort

von


8 Bewertungen
Basselweg 92
22527 Hamburg
Tel: +49 179 5029094
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.) Wie gestaltet sich der Fall steuerlich, bezüglich Grunderwerbsteuer, Schenkungssteuer etc. für Käufer und Verkäufer?


Grunderwerbsteuer:

Bei dem von Ihnen beabsichtigten Kauf eines Einfamilienhauses unter Vorbehalt eines Wohnrechts handelt es sich um einen Kaufvertrag, der sich auf ein inländisches Grundstück bezieht und damit grundsätzlich der Grunderwerbsteuer unterfällt (vgl. § 1 Grunderwerbsteuergesetz - GrEStG).

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist somit gemäß 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (hier: das Wohnrecht).

Zu diesem Zweck wird in einem notariellen Kaufvertrag neben dem Kaufpreis auch der Wert eines Wohnrechts stets mit seinem beizulegenden Wert in Euro angegeben.

Vorliegend würde der Grunderwerbsteuer somit ein Gesamtkaufpreis in Höhe von 300.000 € (Bar: 200.000 € zzgl. Wohnrecht 100.000 €) zu Grunde gelegt werden.

Normalerweise folgt das Finanzamt den im Kaufvertrag angegebenen Werten, wenn der angegebene Wohnrechtswert nicht wesentlich zu niedrig erscheint.

Nur in diesem Fall wird das Finanzamt nach meiner Erfahrung den Wert des Wohnrechts nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (ersparte Mietkosten multipliziert mit einem vom Alter abhängigen Vervielfältiger) selbst ermitteln.


Schenkungsteuer:

Grundsätzlich folgt das Schenkungsteuerrecht strikt dem Zivilrecht, d.h. wenn Sie einen Kaufvertrag über ein Grundstück - wie vorliegend - schließen, dann handelt es sich um einen Kaufvertrag und eben nicht um einen Schenkungsvertrag, so dass eine schenkungsteuerliche Relevanz grundsätzlich nicht indiziert ist, zumal der Vorgang ja bereits der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Da die alte Dame nach ihren Sachverhaltsinformationen nicht mit Ihnen verwandt ist, würde bei dem somit vorliegenden Vertrag zwischen fremden Dritten grundsätzlich unterstellt, dass Leistung und Gegenleistung in einem angemessenen Verhältnis stehen. Des weiteren ist vorliegend tatsächlich nicht vorhersehbar, wie alt die Dame tatsächlich werden wird.

Auch für die alte Dame besteht keine Gefahr einer Schenkungsteuerpflicht, denn Sie hat sich das Wohnrecht ja bei dem Verkauf ihres eigenen Hauses vorbehalten, so dass sie damit nur den Teil (nur Wohnen) von etwas nutzt, was ihr vorher bereits ganz gehört hat (Volleigentum am Einfamilienhaus). Es fehlt Einkommensteuerlich damit schon an der Bereicherung eines anderen.

Im Ergebnis besteht damit für keinen der Beteiligten die Besorgnis einer etwaig anfallenden Schenkungsteuer.


Einkommensteuer:

Einkommensteuerlich ist der Vorgang ebenfalls für alle Beteiligten ohne Relevanz, da sich der Vorgang in der privaten Vermögenssphäre vollzieht und durch die Selbstnutzung der Wohnrechtsinhaberin keine Einkunftsart einschlägig ist.


2.) Ändern sich irgendwelche Berechnungen, wenn das Wohnrecht nur sehr kurz oder auch länger als statisch berechnet genutzt wird?


Dies könnte nur dann der Fall sein, wenn das Wohnrecht tatsächlich vom Finanzamt selbst bewertet worden sein sollte. Eine Neubewertung ist nach § 14 Abs. 2 Bewertungsgesetz vorzunehmen, wenn der Tod der Dame innerhalb von einer bestimmten Anzahl von Jahren nach dem Kauf eintreten sollte. Beispielsweise wäre eine Berichtigung - bei einem Alter der alte Dame zwischen 80 und 85 - nur dann vorzunehmen, wenn deren Tod innerhalb von drei Jahren ab Kauf eintreten sollte.


3.) Wie komme ich vorab an eine Schätzung des Hauswertes durch das Finanzamt?


Da ein schenkungsteuerpflichtiger Vorgang nicht zu befürchten ist (vgl. unter 1.) ist die Schätzung des Hauswertes durch das FA hier nicht von Bedeutung. Der Vollständigkeit halber sei aber mitgeteilt, dass das Finanzamt nach § 182 Bewertungsgesetz Einfamilienhäuser im Vergleichswertverfahren bewertet. Da meist nicht genügend Vergleichswerte (gleiche Größe, gleiche Ausstattung, gleiches Baujahr etc.) vorliegen, würde das Finanzamt im Ergebnis gar keinen abweichenden Vergleichspreis haben.


4.) Gesetzt den Fall, die Dame verstirbt zeitnah (hoffen wir es nicht) was passiert dann mit den "Schenkungsbeträgen" beider Richtungen, bezüglich eines Pflichterben? Er ist vermutlich laut Testament nicht als Erbe vorgesehen. Kann dieser etwas von uns als Hauskäufer fordern?


Nein. Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) ist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar (vgl. § 1092 Abs. 1 BGB) und fällt daher schon nicht in den Nachlass fällt.


5.) Haben Sie noch Tipps und typischer Anfängerfehler zu vermeiden?


Da der Grundstückskaufvertrag ohnehin notariell beurkundet werden muss, sollten Sie die konkrete Vertragsgestaltung mit einem Notar Ihres Vertrauens besprechen.

Ich empfehle Ihnen vor allem, den verlässlich und zutreffend ermittelten Wert des Wohnrechts betragsmäßig beziffert in den Kaufvertrag aufzunehmen, um insbesondere Diskussionen mit dem Finanzamt wegen eines offenkundig sehr niedrigen Ansatzes von vornherein zu vermeiden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Korthals
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Christian Korthals, Diplom-Finanzwirt (FH)

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