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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Hauskauf mit Mietern, die seit

Schönen Guten Abend!

Wir sind an einem Haus (Doppelhaushälfte/ Zwei-Familienhaus) zum Kauf interessiert.
Es hat zwei Wohneinheiten- Erdgeschoss und 1. OG. Im Erdgeschoss wohnt ein Ehepaar seit 1977 zur Miete, die Erdgeschosswohnung würden wir sanieren und renovieren und danach selbst bewohnen. In ca. 10-15 Jahren ist es geplant, dass meine Eltern zu uns ziehen.

Nun stellen sich allerdings folgende Fragen:
Beim Kauf eines Hauses mit Mietern: Muss der alte Mietvertrag übernommen werden und die Laufzeit läuft weiter? Die Bedingungen und Preise laufen auch weiter?
Oder können wir einen neuen Vertrag erstellen und die Laufzeit würde neu anfangen? Kann die Kaltmiete dabei auch erhöht werden?
Falls wir den Vertrag übernehmen müssen: Welche Kündigungs-Fristen gelten bei so einer langen Laufzeit? Habe von Härtefällen gehört usw. und auch, dass man die da nicht so einfach rauskriegt. Meine Mutter hat auch die 1. Pflegestufe. Könnte man damit gegenargumentieren? Oder kommt man später nur mit Gericht weiter?

Außerdem ist da noch folgendes: Die Mieter vom EG und 1.OG haben sich den Garten geteilt. Die beiden teils ausgebauten Zimmer (nur Strom, keine Heizung, keine Dämmung) im Dachgeschoss waren auch eingeteilt. Dies ist aber nirgendwo im Vertrag erwähnt. Wahrscheinlich war es so vom Vermieter erlaubt und da lebte es sich dann gut damit. Kann man denen das „wegnehmen", wenn wir es selbst benötigen oder gilt hier so was wie „Gewohnheitsrecht"?
Wir würden auch gern einen Teil des Kellers ausbauen und der Mieter müsste seinen „Riesen-Keller" abgeben und einen kleinen nehmen. Dürfen wir das? Wieviel m² Keller stehen eigentlich einem zu?

Bei der Sanierung würde wahrscheinlich ziemlicher Lärm aufkommen. Wieviel könnten die Mieter die Miete kürzen?

Was ist dabei sonst noch zu beachten?

Vielen Dank für die Hilfe!

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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Der alte Mietvertrag wird vom Kauf nicht betroffen. Es gilt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des alten Mietvertrages ein. Die alten Bedingungen, insbesondere der vereinbarte Mietzins, gelten weiter.

In Betracht käme grundsätzlich zwar ein Aufhebungsvertrag oder ein Änderungsvertrag, doch bedarf dies der Zustimmung des Mieters.

Die Nettokaltmiete kann nicht ohne weiteres erhöht werden. In Betracht käme ggf. eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist, die neue Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in ihrer Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum vereinbart worden sind und die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % (sog. Kappungsgrenze) erhöht.

Eine Kündigung (Mietrecht) ist nicht ohne weiteres möglich. Eine außerordentliche fristlose Kündigung (Mietrecht) gemäß § 569 Abs. 1 BGB scheitert am Vorliegen eines wichtigen Grundes.

In Betracht kommt aber eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs (vgl. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate (vgl. § 573 c Abs. 1 BGB).

Der Mieter kann allerdings nach § 574 Abs. 1 BGB der Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Härtegründe sind insbesondere das hohe Alter der Mieter, gesundheitliche Probleme, eine feste Verwurzelung mit der Umgebung durch die lange Mietzeit, Fehlen von angemessenen Ersatzwohnraum usw. Letztlich findet eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters statt.

Hinsichtlich des Dachgeschosses ist anzumerken, dass durch die jahrelange Nutzungsüberlassung der Mietvertrag konkludent, d.h. durch schlüssiges Verhalten, abgeändert sein könnte.

Wieviel Kellerfläche dem Mieter zusteht, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht.

Hinsichtlich der beabsichtigten Sanierungsarbeiten ist auf folgendes hinzuweisen: Wird durch die Sanierungssarbeiten der Wohnwert aufgehoben oder gemindert, ist der Mieter zur Minderung berechtigt. Für die Höhe der Minderung ist der Umfang der Beeinträchtigung entscheidend. Bei Belästigungen durch Baulärm kann eine Minderung von 20 - 25 % angemessen sein. Es kommt aber auf den konkreten Einzelfall an. Anhand ihrer Angaben ist keine Quote bestimmbar.

Ausgangspunkt für die Minderung ist die Bruttomiete, also die Kaltmiete plus Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung.

Wenn Sie die Wohnung modernisieren wollen, kommt eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in Betracht. Danach kann der Vermieter, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Energie oder Wasser einsparen, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung einen ersten Überblick gegeben zu haben. Eine Beratung innerhalb dieses Forums stellt nur eine erste rechtliche Orientierung dar. Ich weise darauf hin, dass durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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