Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
454.965
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Hauskauf mit Mieter, wie richtig kündigen ?


| 05.01.2007 00:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben just eine Doppelhaushälfte gekauft, welche derzeit vermietet ist. Eine Kündigung durch den alten Vermieter wurde ausgeschlossen.
Da das Angebot günstig ist, haben wir zugeschlagen. Übergabe erfolgt am 01.02.07.
Im Vorfeld gab es schon Gespräche mit den Mietern seitens uns und seitens des Maklers, dass ein Auszug/Kündigung in jedem Fall erfolgt.
Das wurde auch in den Gesprächen von den Mietern bestätigt und man würde bereits suchen.
Die Mieter haben neben einem anderen Kind eine behinderte Tochter.

Ich kann/muss ja nun eine Eigenbedarfs-Kündigung zu einem best. Termin aussprechen, ob es dann passiert ist eine andere Frage.
Abgesehen davon, woran es nun liegt, dass noch keine passende Wohnung gefunden wurde, oder etc.
Da wir selber noch in einer Mietwohnung sind müssen wir auch eine gewisse Vorlaufzeit + Sicherheit haben.
Prinzipiell ist für uns nicht ein von uns bestimmter Zeitpunkt des Auszuges wichtig, da wir nicht aus der Mietwohnung heraus "müssen".
Nur es muss/sollte zeitnah (ca. innerhalb eines halben Jahres) und mit einer entsprechenden Vorlaufzeit nach der Ankündigung des Auszugstermins vom Mieter erfolgen.


Meine Frage ist die Folgende:

Wie kann ich am Besten und in welcher Form den Vorgang der Kündigung rechtssicher angehen und welche Möglichkeiten/Schwierigkeiten habe ich dabei?

Vielen Dank im Voraus.
05.01.2007 | 02:57

Antwort

von


456 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Als Käufer der Doppelhaushälfte treten Sie nach § 566 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, so dass die mietvertraglichen Kündigungsfristen einzuhalten sind und Sie darüber hinaus grundsätzlich auch an einen wirksam vereinbarten Kündigungsverzicht gebunden sein werden.

Besteht das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, bei einer Dauer des Mietverhältnisses von 5 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate und bei einer Mietvertragsdauer von 8 Jahren ist mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten zu kündigen (§ 573 c BGB).

Weiterhin wird ist Ihr ernsthafter Wunsch, nunmehr in der von Ihnen erworbenen Doppelhaushälfte wohnen zu wollen, grundsätzlich als Eigenbedarfsgrund im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anerkannt werden, es sei denn es liegt Rechtsmissbrauch vor - wie beispielsweise ein nur vorgeschobener Selbstnutzungswillen – , was nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung jedoch nicht der Fall ist.

Handelt es sich um einen nur befristeten Kündigungsausschluss und ist hiernach eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, können Sie das Mietverhältnis unter Einhaltung der vorgenannten Kündigungsfristen ordentlich kündigen. Aus Beweisgründen sollte das Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein versandt werden. In dem Kündigungsschreiben müssen Sie den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs detailliert darstellen, d.h. es sind die Tatsachen, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt, konkret mitzuteilen. In Ihrem Kündigungsschreiben sollten Sie die Mieter weiterhin darauf hinweisen, dass diese der Kündigung gem. § 574 BGB bis spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist widersprechen können und Sie andernfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen werden. Räumen die Mieter die Wohnung nicht innerhalb der ordentlichen Kündigungsfrist, müssten Sie eine Räumungsklage erheben. Da die Mieter ab einer Kündigung verpflichtet sind, sich um einen Ersatzwohnraum zu bemühen, wird selbst im Hinblick auf das ggf. bestehende Erfordernis einer behindertengerechten Wohnung das Vorliegen eines Fortsetzungsanspruchs eher zweifelhaft sein, so dass die Aussichten einer Räumungsklage erfolgversprechend sein werden. Als Alternative zu dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung sollte die Schließung einer Mietaufhebungsvereinbarung, in der ein verbindlicher Räumungstermin festgelegt wird, in Betracht gezogen werden.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 23.01.2007 | 23:02

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Eine MAV scheint mir auch das sinnvollste zu sein.
Hier noch einmal nachgehakt:

Tritt man ohne Umschweife in den Mietvertrag ein, oder kann/muss ab Umschreibung ein neuer, z.B. befristeter Mietvertrag mit anderen Modalitäten abgeschlossen werden ?

Wie ist es mit den Verpflichtungen der Kaution und der anderen Zahlungen, muss der
alte Vermieter(also Verkäufer) dies alles ablösen (an mich oder den Mieter), oder habe ich den schwarzen Peter und bin ohne Ausgleich des Verkäufers die Kaution etc. schuldig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2007 | 23:14

Sehr geehrter Fragesteller,

1. Als Erwerber treten Sie nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein, Sie sind somit Rechtsnachfolger des veräußernden ehemaligen Vermieters. Dies bedeutet, dass es gerade nicht des Abschlusses eines neuen Mietvertrages bedarf und Sie dementsprechend auch keinen Anspruch auf Abschluss eines solchen haben.

2. Für sämtliche Ansprüche, die vor der Zeit der Veräußerung fällig geworden sind und in die der Erwerber damit nicht eingetreten ist, weil sie nicht in die „Dauer seines Eigentums“ fallen, haftet der ehemalige Vermieter. Hierunter werden also beispielsweise Nebenkostenabrechnungen fallen, die Abrechnungszeiträume vor dem Vermieterwechsel betreffen: Der Ausgleich erfolgt zwischen dem ehemaligen Vermieter und dem Mieter. Weiterhin haftet der bisherige Vermieter wie ein Bürge für die Verletzung vertraglicher Pflichten des Erwerbers nach der Veräußerung ( § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB). Dies gilt allerdings nur bis zur Kenntnis des Mieters von der Veräußerung: Der Vermieter wird dann von der Haftung ab dem Zeitpunkt befreit, zu dem die erstzulässige Kündigung das Mietverhältnis beendet hätte.

3. Hinsichtlich der Kaution gilt § 566 a BGB. Hiernach tritt ein Übergang der Sicherheit kraft Gesetzes ein. Dies bedeutet, dass der Erwerber zur Rückgewähr der Kaution unabhängig davon verpflichtet ist, ob er die Sicherheit von dem Veräußerer erhalten hat. Darüber hinaus hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Rückgewähranspruch gegen den Veräußerer, wenn er die Kaution von dem Erwerber nicht verlangen kann (§ 566 a Satz 2 BGB).

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Jeder soll das machen, was er am besten kann.

Frau RA Petry-Berger hat das sogar schnell und treffend gemacht.
Was will man mehr. Der Einsatz hat sich gelohnt.
Vielen Dank und weiter so mit dieser Website. "
Mehr Bewertungen von Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER
5/5.0

Jeder soll das machen, was er am besten kann.

Frau RA Petry-Berger hat das sogar schnell und treffend gemacht.
Was will man mehr. Der Einsatz hat sich gelohnt.
Vielen Dank und weiter so mit dieser Website.


ANTWORT VON

Frankfurt

456 Bewertungen
RECHTSGEBIETE
Familienrecht, Insolvenzrecht, Versicherungsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht